Apartman Kanunları Nelerdir 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 21 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Mersin'de Huzurlu Bir Apartman Yaşamının Anayasası: Bilmeniz Gereken Temel Apartman Kanunları

Mersin'de Apartman Kanunlarına Hakim Olun, Haklarınızı Bilin, Sorunları Büyümeden Çözün!

Mersin’in cıvıl cıvıl sahil şeridindeki Erdemli’den, modern kent dokusuyla öne çıkan Yenişehir ve Mezitli’ye, hareketli merkezi Akdeniz’den, Toros Dağları’na yaslanmış sakin Toroslar ilçesine kadar on binlerce aile için “ev”, bir apartman dairesidir. Ancak bu ortak yaşam alanları, zaman zaman karmaşık hukuki sorunlara, komşuluk anlaşmazlıklarına ve yönetimsel krizlere sahne olabilmektedir. Peki, bu sorunların çözüm anahtarı nedir? Cevap, Apartman Kanunları olarak bilinen ve temelini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) oluşturduğu yasal düzenlemelerde saklıdır.

Gözde Yönetim olarak, Kiremithane Mahallesi, Silifke Caddesi, Başeğmez Apt No 102/ 1/1 Akdeniz, Mersin adresindeki merkezimizden, tüm Mersin’e profesyonel yönetim hizmeti sunarken en sık karşılaştığımız sorunların temelinde kanunları bilmemenin yattığını görüyoruz. Bu nedenle, bu kapsamlı makaleyi siz değerli Mersinli kat malikleri ve sakinleri için bir rehber olarak hazırladık. İster yönetici, ister kat maliki, ister kiracı olun, bu kanunları bilmek, hem haklarınızı korumanıza hem de sorumluluklarınızı yerine getirerek daha huzurlu bir ortam yaratmanıza yardımcı olacaktır. Sorularınız ve profesyonel destek için 0324 325 3 325 numaralı telefondan bize her zaman ulaşabilirsiniz.

Temel Taşı: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Mersin'deki Yaşamınızı Nasıl Etkiliyor?

Türkiye’de apartman ve site yaşamını düzenleyen temel yasa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Bu kanun, bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkan, ofis vb.) üzerindeki mülkiyet hakkını ve bu bölümlerin sahiplerinin ortak alanlardaki (çatı, merdiven, asansör, bahçe vb.) hak ve yükümlülüklerini düzenler. Mersin’in hangi ilçesinde (Akdeniz, Yenişehir, Mezitli, Toroslar, Erdemli) yaşarsanız yaşayın, bu kanun tüm apartmanlar için bağlayıcıdır.

Apartman Kanunları Nelerdir

Kat Maliklerinin Hak ve Sorumlulukları: Mersin Mezitli'den Bir Örnek

Mersin’in gözde ilçesi Mezitli’de denize sıfır bir sitede daire sahibi olduğunuzu düşünelim. Apartman Kanunları çerçevesinde haklarınız şunlardır:

• Bağımsız Bölüm Hakkı: Dairenizi dilediğiniz gibi kullanma, satma, kiralama hakkına sahipsiniz.
• Ortak Alanlardan Faydalanma: Sitenin havuzundan, otoparkından, bahçesinden arsa payınız oranında faydalanma hakkınız vardır.
• Yönetime Katılma: Genel kurul toplantılarına katılabilir, oy kullanabilir, yönetici veya denetçi seçilebilirsiniz.

• Doğruluk ve Dürüstlük: Diğer kat maliklerini rahatsız etmemek, gürültü yapmamak, ortak alanlara zarar vermemekle yükümlüsünüz.
• Bakım ve Onarım: Kendi dairenizdeki bir arızanın (örneğin su sızıntısı) başka bir daireye veya ortak alana zarar vermesini önlemek zorundasınız.
• Giderlere Katılma: En önemlisi, apartmanın ortak giderleri için belirlenen aidatı ve avansları zamanında ödemekle mükellefsiniz.

Apartman Yönetiminin Kalbi: Genel Kurul ve Karar Alma Süreçleri

Apartmanın en yetkili organı, tüm kat maliklerinin bir araya geldiği Kat Malikleri Kurulu’dur (Genel Kurul). Mersin’deki apartmanların geleceği bu toplantılarda şekillenir.

Apartman Kanunları Nelerdir

Mersin Yenişehir ve Toroslar'da Genel Kurul Toplantıları

Mersin’in hızla gelişen ilçeleri Yenişehir ve Toroslar’da, yeni ve büyük sitelerde genel kurul süreçleri daha karmaşık olabilir. Kanuna göre:

• Olağan Toplantı: Yönetim planında belirtilen zamanda, genellikle yılda en az bir kez yapılır.
• Olağanüstü Toplantı: Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman yapılabilir.
• Toplantı Yeter Sayısı: İlk toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla yapılır. Çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı (en az 7 gün sonra) katılanların sayısına bakılmaksızın yapılır.
• Karar Yeter Sayısı: Kanunda özel bir oran belirtilmeyen konularda kararlar, toplantıya katılanların oy çokluğu ile alınır. Ancak yönetici seçimi gibi önemli kararlar için tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu; cephe boyası, mantolama gibi yenilikler için ise beşte dördünün rızası gibi özel çoğunluklar aranır.

Apartman Kanunları Nelerdir

Yöneticinin Rolü ve Sorumlulukları: Mersin Akdeniz'de Profesyonel Yönetim Farkı

Yönetici, genel kurulda alınan kararları uygulayan, apartmanın idari ve mali işlerini yürüten kişidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Mersin’in ticari ve idari merkezi Akdeniz gibi yoğun bölgelerde, yöneticilik ciddi bir mesai ve uzmanlık gerektirir.

Yöneticinin Başlıca Görevleri:

1. Genel kurul kararlarını uygulamak.
2. Apartmanın bakım, onarım ve işletme işlerini yapmak.
3. Aidat ve avansları toplamak, gecikenler hakkında yasal işlem (icra takibi) başlatmak.
4. Gelir-gider defterini usulüne uygun tutmak ve yıl sonunda kat maliklerine hesap vermek.
5. Apartmanı üçüncü şahıslara karşı temsil etmek (dava açmak vb.).

Apartman Kanunları Nelerdir

Aidatlar, Ortak Giderler ve Tadilatlar: En Sık Sorulan Sorular

• Aidat Neye Göre Belirlenir? Aidat, genel kurulda onaylanan işletme projesine göre belirlenir. Bu projede bir yıllık tahmini gelir ve giderler yer alır.
• Aidatımı Ödemezsem Ne Olur? Yönetici, ödenmeyen aidat için aylık %5 gecikme tazminatı uygulayabilir ve hakkınızda icra takibi başlatabilir.
• Dairemde Tadilat Yapabilir miyim? Binanın taşıyıcı sistemine (kolon, kiriş) zarar vermeyen, kendi bağımsız bölümünüz içindeki tadilatlar için izin almanıza gerek yoktur. Ancak, ortak duvar gibi alanları etkileyen veya dış cephede değişiklik yaratan (örneğin balkon kapatma) tadilatlar için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası şarttır.

Apartman Kanunları Nelerdir

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracıyım, apartman genel kuruluna katılıp oy kullanabilir miyim? Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre genel kurula katılma ve oy kullanma hakkı sadece kat maliklerine (ev sahiplerine) aittir. Ancak ev sahibiniz size yazılı bir vekaletname verirse, onun adına toplantıya katılabilir ve oy kullanabilirsiniz.

2. Alt katımdaki dükkandan sürekli gürültü geliyor. Ne yapmalıyım? Öncelikle komşuluk hukuku çerçevesinde işletme sahibiyle konuşmayı denemelisiniz. Sonuç alamazsanız, durumu apartman yöneticinize yazılı olarak bildirmelisiniz. Yönetici, gürültü yapan sakini uyarmakla yükümlüdür. Sorun devam ederse, belediye zabıtasına veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne şikayette bulunabilir, son çare olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “rahatsızlığın giderilmesi” davası açabilirsiniz.

3. Yönetici, ortak alanlardan biri olan bahçeyi kendi özel kullanımı için kapatabilir mi? Kesinlikle hayır. Bahçe, çatı, merdiven gibi ortak alanlar tüm kat maliklerinin kullanımına açıktır ve kimse tarafından işgal edilemez. Yöneticinin böyle bir eylemi, görevi kötüye kullanmaktır. Kat malikleri kurulu kararıyla bu duruma son verilmesini isteyebilir ve gerekirse mahkemeye başvurabilirsiniz.

4. Zemin katta oturuyorum ve asansörü hiç kullanmıyorum. Asansör bakım giderini ödemek zorunda mıyım? Evet, zorundasınız. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi çok açıktır: “Kat malikleri… ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Ancak, tüm kat malikleri oy birliği ile karar alarak zemin katları bu giderden muaf tutabilir, fakat bu sık rastlanan bir durum değildir.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325