Apartman Yönetimi Mersin | Profesyonel Apartman Yönetim Şirketi
Kısa Cevap: Apartman yönetimi, tek bir binadaki kat maliklerinin ortak işlerinin — aidat tahsilatı, kapıcı ve personel özlük işlemleri, karar ve işletme defterleri, genel kurul, asansör ve kalorifer gibi tesislerin bakımı — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yürütülmesidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici bulunması zorunludur (m.34); kat malikleri kurulu isterse bu görevi dışarıdan bir profesyonel apartman yönetim şirketine verebilir. Gözde Yönetim, Mersin'de 10 yılı aşkın süredir apartmanların yönetimini aylık şeffaf raporlama ve 7/24 dijital erişimle üstlenir. Ücretsiz keşif ve 2-3 iş günü içinde teklif için (0324) 325 3 325.
Apartman yönetimi site yönetiminden nasıl farklıdır?
Sitelerde blok sayısı, ortak sosyal tesisler ve geniş personel kadrosu öne çıkarken apartmanda yük daha az sayıda ama daha kişisel konuda toplanır: tek bir kapıcının bordrosu, tek bir asansörün yıllık muayenesi, kalorifer veya doğalgaz kazanının bakımı, çatı ve dış cephe onarımı için karar almak ve komşular arasında gider paylaşımını adil yürütmek. Bu yüzden apartman yönetiminde hatalar daha görünür, komşuluk ilişkileri daha hassastır; gönüllü yöneticinin en çok zorlandığı nokta da budur. Çok bloklu yapılar için site yönetimi hizmetimize bakabilirsiniz.
Profesyonel apartman yönetimi hizmet kapsamı
- Aidat ve ortak gider yönetimi: İşletme projesine dayalı aidat belirleme, tahsilat takibi, banka hesabının yönetimi, gelir-gider defteri ve aylık rapor; ödenmeyen aidatta yazılı bildirim, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ve gerekirse icra takibi. Örnek için apartman aidat çizelgesi ve gelir-gider tablosu yazılarımıza bakın.
- Kapıcı ve personel özlük işleri: İşe giriş-çıkış bildirimleri, aylık bordro, SGK primleri, yıllık izin, kıdem ve ihbar hesapları, iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri; kapıcı dairesi ve görev tanımının düzenlenmesi.
- Karar defteri ve genel kurul: Olağan genel kurulun ocak ayında usulüne uygun çağrılması, hazirun cetveli, yeter sayı, kararların noter tasdikli karar defterine işlenmesi ve tebliği; olağanüstü toplantı ve vekalet süreçleri. Bkz. karar defteri nasıl yazılır, toplantı tutanağı örneği.
- Teknik bakım ve periyodik kontroller: Asansörün yıllık periyodik muayenesi ve aylık bakımı, kalorifer kazanı ve doğalgaz tesisatı kontrolleri, yangın söndürme tüpleri, su deposu temizliği, çatı ve dış cephe onarım planlaması; tedarikçi tekliflerinin toplanması ve işin denetimi.
- Hukuki takip ve temsil: Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması, kiracı-malik bildirimleri, resmi kurumlarla yazışmalar, sigorta işlemleri; gerektiğinde avukatla koordinasyon.
- Dijital şeffaflık: Tüm kayıtlar bina yönetim sistemi üzerinden kat maliklerine 7/24 açıktır; her ay gelir-gider raporu paylaşılır.
Apartman yöneticisi kimdir, ne yapar, kim olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesine göre yönetici; kat malikleri kurulu kararlarını uygular, ana gayrimenkulü korur ve bakımını yaptırır, sigorta ettirir, avans ve aidatları toplar, borçları öder ve genel kurulu toplantıya çağırır; kararların karar defterine işlenmesi ve defterin saklanması m.32 ve m.36'da düzenlenir. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişi de olabilir; atama her durumda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Seçim usulü, görev süresi, ücret ve kimlerin yönetici olamayacağı konularında şu rehberlerimiz yol gösterir: apartman yöneticisi seçimi, yönetici kaç yıl görev yapar, kimler apartman yöneticisi olamaz, apartman yöneticisi maaşı. Kanuni usulün tamamı için yönetici atama ve yönetici sorumluluk sayfalarımıza bakın.
Süreç: keşiften ilk rapora
- Ücretsiz keşif: Binanızı yerinde inceliyoruz: daire sayısı, kapıcı ve diğer personel, asansör ve ısıtma sistemi, mevcut defterlerin durumu ve tahsilat oranı.
- Teklif (2-3 iş günü): Hizmet kapsamı ve yönetim ücretini içeren yazılı teklif; kat malikleri kurulunda görüşülmek üzere sunulur.
- Genel kurul kararı: Kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atama kararı alır; karar noter tasdikli karar defterine işlenir.
- Tutanaklı devir (yaklaşık 1 hafta): Karar ve işletme defterleri, banka hesabı, kapıcı özlük dosyası, sözleşmeler ve demirbaşlar tutanakla devralınır, dijital sisteme aktarılır.
- İlk ay raporu: İlk ayın sonunda kat maliklerine ilk faaliyet raporu sunulur; sonrasında aylık gelir-gider raporu düzenli paylaşılır.
Apartman yönetimi ücreti neye göre belirlenir?
Sabit bir tarife yoktur; teklif binanın iş yüküne göre hazırlanır. Daire sayısı tahsilat ve tebligat hacmini, kapıcı ve diğer personel bordro-SGK yükünü, asansör ve ısıtma sistemi ise bakım takvimini belirler. Devralınan yönetimde biriken aidat alacağı, eksik veya tasdiksiz defterler ve süresi geçmiş muayeneler ilk dönem iş yükünü artırır. Yönetim ücreti işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterildiği için aidat içindeki payı her kat maliki tarafından görülebilir. Küçük apartmanlarda bile profesyonel yönetim, hatalı bordro veya gecikmiş asansör muayenesinin doğuracağı idari para cezalarına ve kişisel sorumluluğa karşı bir güvence işlevi görür.
Mersin'de apartman yönetimi
Ofisimiz Akdeniz ilçesinde, Kiremithane Mahallesi Silifke Caddesi'ndedir; Akdeniz, Mezitli, Yenişehir ve Toroslar ilçelerindeki apartmanlara aynı ekiple hizmet veriyoruz. Şehir merkezindeki eski yapı stokunda çatı, dış cephe ve tesisat yenileme kararları; Toroslar ve Yenişehir'deki apartman ağırlıklı mahallelerde kapıcı özlük işleri ve ortak gider paylaşımı; Mezitli'de ise yaz-kış doluluk farkının tahsilata etkisi öne çıkan konulardır. Tüm bölgeler için hizmet bölgeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda apartman yönetimi
- m.34 — Yönetici zorunluluğu: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanır; atama sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır.
- m.35 — Yöneticinin görevleri: Kararların uygulanması, bakım ve koruma, sigorta, tahsilat, genel kurul çağrısı; karar defteri m.32 ve m.36'da düzenlenir.
- m.20 — Ortak giderlere katılma: Aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım-onarım, işletme giderleri ve yönetici aylığı arsa payı oranında; ödemeyene aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ve icra.
- m.29 — Kat malikleri kurulu: Yılda en az bir kez, yönetim planında aksi yoksa ocak ayında toplanır.
- m.41 — Denetim: Kat malikleri kurulu yöneticiyi denetler; denetçi veya denetim kurulu seçilebilir. Bkz. yönetici denetimi.
Kanunun tam metni ve madde açıklamaları için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamız; yönetimin yıl içindeki zorunlu işleri için periyodik işler takvimimiz kaynaktır. Yönetimden şikayet ve başvuru yolları için apartman yönetimi yoksa nereye şikayet edilir yazımıza bakabilirsiniz.
Aidatı kim öder: kat maliki mi, kiracı mı?
Ortak giderlerden asıl sorumlu kat malikidir (m.20). Ancak kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümü kira sözleşmesine dayanarak kullanan kiracı da bu borçtan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödemeyi kiradan düşer. Uygulamada kiracı aylık olağan aidatı, malik ise çatı, dış cephe, asansör yenileme gibi demirbaş niteliğindeki giderleri karşılar; yönetimin görevi bu ayrımı işletme projesinde açıkça göstermek ve tahsilatı doğru kişiden takip etmektir. Kiracıların yönetime katılımı konusunda kiracı yönetici olabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Apartman yönetiminin yıllık takvimi
| Dönem | Yapılması gereken |
|---|---|
| Ocak | Olağan genel kurul; faaliyet raporu ve hesapların ibrası; yeni işletme projesi; karar defteri kapanış-açılış tasdiki |
| Her ay | Aidat tahsilatı ve gecikme bildirimleri; kapıcı bordrosu ve SGK bildirgesi; asansör aylık bakımı; gelir-gider raporu |
| Yılda bir | Asansör periyodik muayenesi; yangın tüpü kontrolü; su deposu temizliği; bina sigortası yenileme |
| Sonbahar | Kalorifer kazanı ve doğalgaz tesisatı bakımı; çatı, oluk ve dış cephe kontrolü |
Dönemsel yükümlülüklerin tam listesi için periyodik işler rehberimize, devir sırasında kontrol edilecek defter, hesap, personel ve teknik kayıtlar için site yönetimi sayfamızdaki devir kontrol listesine bakabilirsiniz.
Neden Gözde Yönetim?
- Apartman ölçeğine uygun hizmet: Tek binada da aynı düzen: takvimli bakım, kayıtlı tahsilat, usulüne uygun genel kurul.
- Şeffaflık: Aylık gelir-gider raporu ve 7/24 dijital erişim; denetime kapalı işlem yok.
- Kanuna tam uyum: Karar ve işletme defterleri noter tasdikli, işletme projesi her yıl tebliğ edilir.
- Tek muhatap: Kapıcıdan asansör firmasına, sigortadan avukata kadar tüm ilişkiler tek elden yürür.
Apartmanınız için ücretsiz keşif ve teklif: hafta içi ve cumartesi 08:00-18:00 arasında (0324) 325 3 325 ya da iletişim sayfası.
Sık Sorulan Sorular
Apartman yönetim şirketi tutmak zorunlu mu?
Hayır. Zorunlu olan, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda bir yönetici bulunmasıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34). Bu yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi kat malikleri kurulu dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi, yani profesyonel bir apartman yönetim şirketini de atayabilir.
Apartman yönetimi ücreti nasıl belirlenir?
Ücret daire sayısına, kapıcı ve diğer personelin olup olmamasına, asansör ve kalorifer gibi teknik tesislere ve devralınan yönetimin durumuna göre belirlenir. Binanızı yerinde inceleyip 2-3 iş günü içinde ücretsiz teklif sunarız; yönetim ücreti işletme projesinde ayrı kalem olarak gösterilir.
Kapıcının SGK ve bordro işlemlerini kim yapar?
Kapıcı, kat malikleri adına yönetim tarafından istihdam edilir; işe giriş bildirimi, aylık bordro, SGK primleri, izin ve kıdem hesapları yöneticinin sorumluluğundadır. Profesyonel yönetimde bu işlemler takvimli ve kayıtlı olarak yürütülür.
Apartman karar defteri noterden tasdikli olmak zorunda mı?
Evet. Kat malikleri kurulu kararlarının yazıldığı karar defteri noterce tasdik edilir ve her yıl kapanış tasdiki yaptırılır; tasdiksiz deftere yazılan kararların ispat gücü zayıftır. Gelir-gider kayıtları için tutulan işletme defterinin de noter tasdikli tutulması yerleşik uygulamadır.
Küçük bir apartmanda (8 daireden az) profesyonel yönetim alınabilir mi?
Alınabilir. Zorunluluk olmasa da kat malikleri kurulu kararıyla profesyonel yönetim atanabilir; özellikle kapıcısı, asansörü veya tahsilat sorunu olan küçük binalarda tercih edilir.
Mersin'in hangi ilçelerinde apartman yönetimi hizmeti veriyorsunuz?
Akdeniz, Mezitli, Yenişehir ve Toroslar başta olmak üzere Mersin genelinde hizmet veriyoruz. Ofisimiz Akdeniz ilçesi Kiremithane Mahallesi Silifke Caddesi'ndedir.
Apartman Yönetimi Mersin hizmeti için ücretsiz keşif ve teklif:(0324) 325 3 325 — İletişim sayfası