Site Yönetimi Mersin | Profesyonel Site Yönetim Şirketi
Kısa Cevap: Site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde toplu yaşam alanının hukuki, mali, idari ve teknik işlerinin yürütülmesidir. Kanunun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur; yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve dışarıdan bir profesyonel site yönetim şirketi de atanabilir. Gözde Yönetim, Mersin'de 10 yılı aşkın süredir aidat tahsilatı, genel kurul ve karar defteri, personel bordro-SGK işlemleri, asansör gibi ortak tesislerin periyodik bakımı ve aylık şeffaf raporlamayı tek elden üstlenir. Ücretsiz keşif ve 2-3 iş günü içinde teklif için (0324) 325 3 325.
Profesyonel site yönetimi neleri kapsar?
Bir sitenin yönetimi, gönüllü bir kat malikinin boş zamanında yürütebileceği bir iş olmaktan çıkmıştır: personel bordrosu ve SGK bildirimleri, noter tasdikli defterler, asansör ve yangın tesisatının zorunlu periyodik kontrolleri, tahsilat takibi ve hukuki süreçler aynı anda yürür. Profesyonel site yönetiminde bu yükümlülükler dört ana başlıkta tek bir sorumluya bağlanır:
| Mali yönetim | İdari ve hukuki yönetim | Teknik yönetim | Personel yönetimi |
|---|---|---|---|
| İşletme projesi ve yıllık bütçe; aidat ve avans tahsilatı; gelir-gider defteri; banka hesaplarının yönetimi; aylık gelir-gider raporu; gecikme tazminatı ve icra takibi | Olağan ve olağanüstü genel kurulların usulüne uygun toplanması; karar defteri ve tebligatlar; yönetim planına uyum; resmi kurumlarla yazışmalar; sigorta ve sözleşme takibi | Asansör, jeneratör, hidrofor, yangın sistemi ve havuz gibi tesislerin periyodik bakım-muayene takvimi; arıza ve onarım organizasyonu; tedarikçi tekliflerinin toplanması ve denetimi | Kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçe personelinin işe giriş-çıkışı, bordro, SGK ve izin takibi; iş sağlığı ve güvenliği yükümlülükleri; görev çizelgeleri |
Bu dört başlık birlikte yürütülmediğinde sorun çoğunlukla aynı yerden çıkar: aksayan tahsilat bütçeyi, aksayan bütçe bakımı, aksayan bakım da kat malikleri arasındaki güveni bozar. Profesyonel yönetimin amacı bu zinciri kayıtlı, raporlu ve denetlenebilir bir düzene oturtmaktır. Dijital takip altyapımız için bina yönetim sistemi sayfasına, tek bina ölçeğindeki hizmet için apartman yönetimi sayfasına bakabilirsiniz.
Gözde Yönetim ile süreç nasıl işler?
- Ücretsiz keşif: Sitenizi yerinde inceliyor; blok ve bağımsız bölüm sayısını, mevcut personel kadrosunu, teknik tesisleri ve varsa açık sorunları (tahsilat oranı, eksik defterler, süresi geçmiş bakımlar) tespit ediyoruz.
- Teklif (2-3 iş günü): Keşif bulgularına göre hizmet kapsamını ve yönetim ücretini içeren yazılı teklifi hazırlıyoruz. Teklif bağlayıcı değildir; kat malikleri kurulunda görüşülmek üzere sunulur.
- Genel kurul kararı ve atama: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan kararla atama yapılır; karar noter tasdikli karar defterine işlenir. Usul için yönetici atama rehberimize bakabilirsiniz.
- Tutanaklı devir (yaklaşık 1 hafta): Eski yönetimden karar ve işletme defterleri, banka hesapları, personel özlük dosyaları, sözleşmeler ve demirbaşlar tutanakla devralınır; tüm kayıtlar dijital sisteme aktarılır.
- İlk ay raporu ve düzenli yönetim: İlk ayın sonunda kat maliklerine ilk faaliyet raporu sunulur. Sonrasında her ay gelir-gider raporu paylaşılır; kayıtlar 7/24 dijital sistemden görüntülenebilir.
Site yönetimi ücreti nasıl belirlenir?
Profesyonel site yönetimi ücreti için tek bir liste fiyatı yoktur; ücret sitenin iş yüküne göre şekillenir. Teklifi belirleyen başlıca unsurlar şunlardır:
- Bağımsız bölüm ve blok sayısı: Tahsilat, tebligat ve genel kurul organizasyonunun hacmini belirler.
- Personel kadrosu: Kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçe personelinin sayısı; bordro, SGK ve İSG yükümlülükleri buna göre artar.
- Teknik tesisler: Asansör sayısı, jeneratör, hidrofor, havuz, yangın sistemi ve otomasyon; her biri ayrı bir bakım ve muayene takvimi demektir.
- Mevcut durum: Devralınan yönetimde biriken tahsilat sorunu, eksik defter veya süresi geçmiş bakımlar ilk dönem iş yükünü etkiler.
Yönetim ücreti, işletme projesinde ayrı bir gider kalemi olarak gösterilir ve kat maliklerinin onayına sunulur; böylece aidat içindeki payı herkes için şeffaftır. Ücret mantığını ayrıntılı anlattığımız profesyonel site yönetimi ücreti yazısına ve aidat çizelgesi örneğine göz atabilirsiniz. Net rakam için en doğru yol ücretsiz keşiftir.
Mersin'de site yönetimi: Akdeniz, Mezitli, Yenişehir, Toroslar
Mersin site yönetimi hizmetimizi Akdeniz ilçesindeki ofisimizden (Kiremithane Mahallesi Silifke Caddesi) dört merkez ilçeye aynı ekiple veriyoruz. Her ilçenin yapı stoku farklı ihtiyaçlar doğurur:
- Mezitli: Çok bloklu siteler, deniz kenarı ve yazlık yerleşimler öne çıkar; genel kurul takvimi ve yaz-kış doluluk farkı tahsilat planlamasında belirleyicidir.
- Yenişehir: Yeni toplu konutlar ve rezidanslarda teknik tesis yoğunluğu (asansör, jeneratör, otomasyon) ve personel organizasyonu ağırlık kazanır.
- Toroslar: Apartman ağırlıklı mahallelerde kapıcı özlük işleri, karar defteri düzeni ve ortak gider paylaşımı temel konulardır.
- Akdeniz: Şehir merkezindeki eski yapı stoku, iş merkezleri ve karma kullanımlı binalarda bakım-onarım planlaması ve kiracı-malik ilişkileri öne çıkar.
Tüm hizmet bölgelerimiz için hizmet bölgeleri sayfasına bakabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre site yönetimi
Site yönetiminin yasal çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Yönetici ve yönetim şirketi açısından öne çıkan hükümler:
- Madde 34 — Yönetici atanması: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici ataması zorunludur; atama sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Yönetici kat malikleri arasından ya da dışarıdan (gerçek veya tüzel kişi) seçilebilir.
- Madde 35 — Yöneticinin görevleri: Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı, sigorta ettirilmesi, avans ve aidatların toplanması, borçların ödenmesi ve genel kurulun toplantıya çağrılması yöneticinin görevidir; kararların noter tasdikli karar defterine işlenmesi ve defterin saklanması ise m.32 ve m.36'da düzenlenir. Ayrıntı için yönetici sorumluluk rehberimize bakın.
- Madde 20 — Ortak giderlere katılma: Aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım-onarım ve işletme giderleri ile yönetici aylığına arsa payları oranında katılır. Ödemeyen malike aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır ve icra yoluna gidilebilir.
- Madde 29 — Genel kurul: Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında aksi yoksa ocak ayında toplanır; çağrı, yeter sayı ve karar usulleri bu maddede düzenlenir.
- Denetim ve işletme projesi: Yönetici her yıl işletme projesi hazırlayıp kat maliklerine tebliğ eder; denetçi veya denetim kurulu yönetimin hesaplarını inceler. İşletme projesi ve defter tutma sayfalarımızda uygulama adımları yer alır.
Profesyonel yönetimin kanuna uyumdaki farkı şudur: genel kurullar çağrı ve yeter sayı usulüne uygun toplanır, kararlar noter tasdikli deftere işlenir, işletme projesi her yıl hazırlanıp tebliğ edilir ve tüm işlemler denetime açık tutulur. Yönetimden memnun olmayan kat maliklerinin başvuru yolları için site yönetimi kime şikayet edilir yazımız yol gösterir.
Profesyonel yönetim mi, gönüllü yönetici mi?
| Konu | Gönüllü kat maliki yönetici | Profesyonel site yönetim şirketi |
|---|---|---|
| Zaman ve süreklilik | Kendi işinin yanında, mesai dışı; görev süresi bitince bilgi birikimi çoğu zaman devredilemez | Tam zamanlı ekip; devir tutanakla ve dijital kayıtla yapılır, süreklilik korunur |
| Hukuki ve mali sorumluluk | Bordro, SGK, İSG ve vergi yükümlülükleri tek kişinin üzerindedir; hata riski yüksektir | Uzman ekip yürütür; yükümlülükler takvimli ve kayıtlıdır |
| Tahsilat | Komşuluk ilişkileri nedeniyle takip zorlaşır | Yazılı bildirim, gecikme tazminatı ve gerektiğinde icra süreci profesyonelce işler |
| Şeffaflık | Raporlama çoğunlukla genel kurulla sınırlıdır | Aylık gelir-gider raporu; 7/24 dijital erişim |
| Maliyet | Yönetim ücreti yoktur; ancak hatalı işlemlerin ve gecikmiş bakımların maliyeti sakinlere yansır | İşletme projesinde görünür bir yönetim ücreti; ölçülebilir hizmet karşılığı |
Küçük ve sorunsuz bir sitede gönüllü yönetim yeterli olabilir. Personeli, teknik tesisi veya tahsilat sorunu olan sitelerde ise profesyonel yönetim hem kat maliklerini hem de gönüllü yöneticiyi kişisel risklerden korur. Genel kurul evrakları için hazirun cetveli, yönetim planı ve site yönetimi yönetmeliği yazılarımızdan yararlanabilirsiniz.
Site yönetiminin yıllık takvimi
İyi bir site yönetimi sürprizle değil takvimle çalışır. Kat maliklerinin yıl boyunca yönetimden bekleyebileceği dönemsel işler şunlardır:
| Dönem | Yapılması gereken |
|---|---|
| Ocak | Olağan genel kurul (yönetim planında aksi yoksa); yıllık faaliyet raporu ve hesapların ibrası; yeni dönem işletme projesinin görüşülmesi; karar defteri kapanış ve açılış tasdikleri |
| Her ay | Aidat tahsilatı ve gecikme bildirimleri; personel bordrosu ve SGK bildirgeleri; asansör aylık bakımı; gelir-gider raporunun kat malikleriyle paylaşılması |
| İlkbahar | Havuz, bahçe sulama ve klima sistemlerinin sezon hazırlığı; dış cephe ve çatı kontrolü; yangın söndürme tüplerinin dolum ve kontrol tarihleri |
| Yılda bir | Asansörün yetkili kuruluşça periyodik muayenesi; jeneratör ve hidrofor yıllık bakımı; su deposu temizliği; bina sigortasının yenilenmesi |
| Sonbahar | Kalorifer kazanı ve doğalgaz tesisatı kış öncesi bakımı; yağmur oluğu ve çatı temizliği; personel kış görev çizelgesi |
Yönetimin dönemsel yükümlülüklerinin tam listesi için periyodik işler rehberimize bakabilirsiniz.
Yönetimi devralırken nelere dikkat edilir?
Yönetim değişikliğinde sorunların çoğu devir anında başlar. Profesyonel bir devirde şu kontrol listesi tutanakla kapatılır:
- Defterler: Karar defteri ve işletme defterinin noter tasdikleri, son genel kurul kararı ve hazirun cetveli, tebligat kayıtları.
- Mali durum: Banka hesap bakiyeleri ve yetki değişikliği, kasa, kat malikleri bazında aidat alacak listesi, ödenmemiş tedarikçi faturaları, varsa icra dosyaları.
- Personel: Kapıcı ve diğer personelin özlük dosyaları, son bordro ve SGK bildirgeleri, kullanılmamış izin ve kıdem yükü.
- Teknik: Asansör muayene raporları ve bakım sözleşmesi, jeneratör-hidrofor-yangın sistemi bakım kayıtları, sigorta poliçeleri, anahtar ve demirbaş listesi.
- Sözleşmeler: Temizlik, güvenlik, bahçe, asansör ve diğer tedarikçi sözleşmelerinin süreleri ve fesih koşulları.
Eksik veya tutarsız kayıt varsa devir tutanağına yazılır; böylece yeni yönetim önceki dönemin sorumluluğunu üstlenmez, kat malikleri de durumu açıkça görür. Usulsüzlük şüphesi olan durumlarda izlenecek yol için yönetimde tespit edilen usulsüzlükler yazımıza bakabilirsiniz.
Neden Gözde Yönetim?
- Yerel ve ulaşılabilir: Mersin merkezli ekip; Akdeniz'deki ofisimizden tüm ilçelere aynı kadroyla hizmet.
- Şeffaf: Her ay gelir-gider raporu, her kayıt dijital sistemde kat maliklerine açık; denetime kapalı işlem yok.
- Kanuna tam uyum: Genel kurul, karar defteri, işletme projesi ve tebligatlar Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki usule göre.
- Tek muhatap: Personel özlük işleri, tedarikçi sözleşmeleri, teknik bakım takvimi ve hukuki takip tek elden.
Siteniz için ücretsiz keşif ve teklif almak isterseniz hafta içi ve cumartesi 08:00-18:00 arasında (0324) 325 3 325 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Profesyonel site yönetimi ücreti ne kadar?
Sabit bir tarife yoktur; ücret bağımsız bölüm sayısına, personel kadrosuna (kapıcı, güvenlik, temizlik) ve teknik tesislerin (asansör, havuz, jeneratör, hidrofor) kapsamına göre belirlenir. Sitenizi yerinde inceleyip 2-3 iş günü içinde ücretsiz ve bağlayıcı olmayan bir teklif sunarız; yönetim ücreti işletme projesinde ayrı bir kalem olarak kat maliklerinin onayına sunulur.
Site yönetim şirketi nasıl atanır?
Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla karar alır; yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişi de atanabilir. Karar noter tasdikli karar defterine işlenir, eski yönetimden defterler, banka hesapları ve sözleşmeler tutanakla devralınır.
Kaç daireli sitelerde yönetici atamak zorunludur?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Daha küçük yapılarda zorunluluk yoktur ancak kat malikleri isterse yönetici seçebilir veya profesyonel yönetim alabilir.
Aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılır?
Kanunun 20. maddesi uyarınca ödenmeyen aidat ve avans borçlarına aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanabilir. Önce yazılı bildirim yapılır; sonuç alınamazsa icra takibi başlatılır. Profesyonel yönetimde tahsilat kayıtlı ve düzenli yürüdüğü için gecikmeler erken fark edilir ve tahsilat oranı yükselir.
Mersin'in hangi ilçelerinde site yönetimi hizmeti veriyorsunuz?
Ofisimiz Akdeniz ilçesinde Kiremithane Mahallesi'ndedir; Akdeniz, Mezitli, Yenişehir ve Toroslar başta olmak üzere Mersin genelindeki sitelere aynı ekiple hizmet veriyoruz.
Yönetim devri ne kadar sürer, kat malikleri süreci nasıl takip eder?
Genel kurul kararından sonra devir genellikle bir hafta içinde tamamlanır. Tüm gelir-gider kayıtları dijital sistem üzerinden kat maliklerinin erişimine açıktır; her ay gelir-gider raporu paylaşılır ve ilk faaliyet raporu ilk ayın sonunda sunulur.
Site Yönetimi Mersin hizmeti için ücretsiz keşif ve teklif:(0324) 325 3 325 — İletişim sayfası