Kat Mülkiyeti Kanunu (634 Sayılı KMK): Maddeler, Haklar, Yönetim ve Rehber
Kısa Cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bir binadaki daire, dükkân gibi bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet kurulmasını ve bu binaların ortak yaşamının nasıl yönetileceğini düzenleyen temel kanundur. Kat maliklerinin ve kiracıların hak ve borçlarını, ortak giderlerin (aidatın) paylaşımını, kat malikleri kurulunun toplanma ve karar usulünü, yöneticinin atanmasını ve görevlerini, yönetim planını, denetimi ve anlaşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde çözümünü içerir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici zorunludur; aidatını ödemeyene aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır; genel kurul yılda en az bir kez toplanır. Aşağıda kanunun yapısı, en sık uygulanan maddeler ve her biri için ayrıntılı rehber bağlantıları yer alır.
Kat Mülkiyeti Kanunu nedir, neyi düzenler?
Bir arsa üzerindeki yapının tamamı tek bir malike ait olmak zorunda değildir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet (kat mülkiyeti), henüz tamamlanmamış yapılarda ise ileride kat mülkiyetine dönüşecek bir irtifak hakkı (kat irtifakı) kurulmasına imkân verir. Bağımsız bölümün maliki, kendi bölümünde mülkiyet hakkının tüm yetkilerine sahipken; temeller, çatı, merdiven, asansör, bahçe gibi ortak yerler bütün kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir. Kanun, bu iki mülkiyetin birlikte yaşamasının kurallarını koyar: kimin neye karışabileceği, giderlerin nasıl bölüşüleceği, kararların nasıl alınacağı, yöneticinin ne yapacağı ve uyuşmazlıkların nasıl çözüleceği.
Kavramlar için kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı ve kat maliki ne demek yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kanunun yapısı: hangi bölümde ne var?
| Bölüm / madde aralığı | Konu |
|---|---|
| Genel hükümler (m.1-9) | Kat mülkiyeti ve kat irtifakının tanımı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerler (m.4), arsa payı |
| Kurulma (m.10-14) | Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tapuda kurulması, gerekli belgeler, yönetim planının tescili |
| Haklar (m.15-17) | Kat maliklerinin bağımsız bölüm ve ortak yerler üzerindeki hakları, kat irtifakı sahiplerinin hakları |
| Borçlar (m.18-26) | Komşuluk ve dürüstlük yükümlülüğü (m.18), ana yapının korunması ve değişiklik yasağı (m.19), ortak giderlere katılma (m.20), sigorta (m.21), kiracının sorumluluğu (m.22), onarım için bölüme girilmesine izin (m.23), yasak işler (m.24), bağımsız bölümün devri talebi (m.25), kat irtifakı sahiplerinin borçları (m.26) |
| Yönetim (m.27-43) | Yönetim planı (m.28), kat malikleri kurulu: toplantı, yeter sayı, oy hakkı (m.29-31), kararlar ve hâkimin müdahalesi (m.32-33), yönetici: atanma, görevler, sorumluluk, hesap verme (m.34-40), denetim (m.41), yenilik ve ilaveler (m.42-43) |
| Temliki tasarruflar ve sona erme (m.44-49) | Kat ilavesi (m.44), önemli yönetim işleri için oy birliği (m.45), kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesi |
| Devre mülk (m.57-65) | Devre mülk hakkının kurulması ve yönetimi |
| Toplu yapılar (m.66-74) | Birden çok parsel/blok içeren sitelerde blok ve toplu yapı yönetimi, temsilciler kurulu, yönetim planı, ortak giderler |
Kanunun madde madde tam metni için Kat Mülkiyeti Kanunu tam metin sayfamıza bakabilirsiniz.
En sık uygulanan maddeler ve rehberleri
| Madde | Ne düzenler? | Ayrıntılı rehber |
|---|---|---|
| m.18 | Kat malikleri ve kullananlar birbirlerini rahatsız etmemek, dürüstlük kurallarına ve yönetim planına uymakla yükümlüdür | KMK m.18, apartman kuralları |
| m.19 | Ana yapıda ve ortak yerlerde değişiklik için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası; onarım istisnası | KMK 19. madde, tadilat saatleri |
| m.20 | Ortak giderlere katılma: eşit / arsa payı ayrımı, aylık %5 gecikme tazminatı, icra | KMK 20. madde, aidat nedir |
| m.22 | Kiracının ortak giderden kira bedeliyle sınırlı müteselsil sorumluluğu | kiracı yönetici olabilir mi |
| m.24 | Mesken bölümde eğlence, toplantı ve gıda yerleri ile imalathane/dükkân açılması oy birliğine bağlıdır; hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı ise oy birliğiyle dahi açılamaz (m.24) | karar yeter sayıları |
| m.28 | Yönetim planı: bütün kat maliklerini bağlar; değişiklik için 4/5 çoğunluk (toplu yapılarda 2/3, m.70) | yönetim planı örneği |
| m.29-31 | Kat malikleri kurulunun toplanması, çağrı, yeter sayı, oy hakkı ve vekâlet | toplantı usulü, salt ve nitelikli çoğunluk |
| m.32-33 | Kararların bağlayıcılığı, karar defteri; kararlara itiraz ve hâkimin müdahalesi | karar defteri, usulsüzlükte yapılacaklar |
| m.34-35 | Yöneticinin atanması (sekiz veya daha fazla bölümde zorunlu, sayı + arsa payı çoğunluğu), görevleri | yönetici atama, yönetici nasıl seçilir, yöneticinin görevleri |
| m.36-37 | Defter tutma ve belgelerin saklanması; işletme projesi | defter tutma, işletme projesi |
| m.38-41 | Yöneticinin vekil gibi sorumluluğu, hesap verme, ibra, denetçi | yönetici sorumluluk, ibra ne demek, yönetici denetimi |
| m.42 | Faydalı yenilik ve ilaveler (ısı yalıtımı dahil): sayı ve arsa payı çoğunluğu | dış cephe mantolama |
| m.44-45 | Kat ilavesi ve ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi önemli işlerde oy birliği | 4/5 çoğunluk ve oy birliği |
Kat maliklerinin hakları ve borçları
Kat maliki, bu kanunun hükümleri saklı kalmak şartıyla bağımsız bölümünde Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir (m.15); ortak yerlerden arsa payı oranında ve kullanım amacına uygun biçimde yararlanır. Bunun karşılığında üç temel borcu vardır: (1) komşuluk ve dürüstlük: diğer malikleri rahatsız etmemek, ortak yerleri amacına uygun kullanmak, yönetim planına uymak (m.18); (2) ana yapıyı koruma: ortak yerlerde ve ana yapıda tek başına değişiklik yapmamak, gerekli onarımlara izin vermek (m.19, m.23); (3) giderlere katılma: aidat ve avansları ödemek, ödemezse gecikme tazminatı ve icra takibiyle karşılaşmak (m.20). Borçlarını ağır biçimde ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün devri dahi istenebilir (m.25). Kiracı ve diğer kullananlar da kullanım kurallarına uymakla yükümlüdür; ortak gider borcundan kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludurlar (m.22).
Yönetim organları: kurul, yönetici, denetçi
- Kat malikleri kurulu (genel kurul): Ana gayrimenkulün en üst karar organıdır; yılda en az bir kez, yönetim planında aksi yoksa ocak ayında toplanır; toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır (m.29). İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; bu toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz, kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (m.30). Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları bütün oyların üçte birini aşamaz. Vekâlet sınırları da m.31'dedir.
- Yönetici: Kurulca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır; kat maliklerinden biri ya da dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişi olabilir; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde zorunludur (m.34). Kurul kararlarını uygular, ana gayrimenkulü korur ve bakımını yaptırır, sigorta ettirir, aidatları toplar, borçları öder, defterleri tutar, genel kurulu çağırır (m.35); kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve hesap verir (m.38-39). Kat malikleri yönetici seçemezse sulh hukuk mahkemesi yönetici atar (m.34; bkz. mahkemece yönetici atanması).
- Denetçi / denetim kurulu: Kat malikleri kurulu yöneticiyi denetler; kat malikleri kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla ya da yönetim planında yazılı hâllerde bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir; hesaplar, yönetim planında süre yoksa her üç ayda bir denetlenir ve denetim raporu kurula sunulur (m.41).
Yönetim planı: binanın sözleşmesi
Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen ve bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan edinenleri bağlayan bir sözleşmedir (m.28). Yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçinin ücretini, aidat dağıtım esaslarını ve toplantı kurallarını içerir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz; ancak kanunun "aksi kararlaştırılmadıkça" dediği konularda (örneğin giderlerin eşit ya da arsa payına göre dağılımı) farklı kural koyabilir. Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde (yönetim planı toplu yapı yönetim planı olarak düzenlenmişse) ise yönetim planı değişikliği m.70'e tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir. Örnek ve açıklama için yönetim planı örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Karar çoğunlukları bir bakışta
- Olağan kararlar: İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanıp oy çokluğu; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu (m.30).
- Sayı + arsa payı çoğunluğu: Yönetici seçimi (m.34), faydalı yenilik ve ilaveler, ısı yalıtımı (m.42).
- Beşte dört: Ana yapıda ve ortak yerlerde değişiklik için yazılı rıza (m.19), yönetim planı değişikliği (m.28; toplu yapılarda üçte iki, m.70).
- Oy birliği: Mesken bölümde m.24'te sayılan eğlence, gıda ve imalat yerlerinin açılması (m.24), kat ilavesi (m.44), ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması gibi önemli yönetim işleri (m.45).
Tablo ve örnekler için salt ve nitelikli çoğunluk rehberimize bakın.
Uyuşmazlıkların çözümü
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası, yöneticinin görevini yapmaması ya da bir kat malikinin borçlarını yerine getirmemesi hâlinde hâkimin müdahalesi talebi (m.33), ödenmeyen aidat için icra takibi ve itirazın kaldırılması, bağımsız bölümün devri davası (m.25) bu kapsamdadır. Uygulamada uyuşmazlıkların büyük bölümü usul hatalarından çıkar: çağrıya uyulmayan toplantılar, karar defterine işlenmeyen kararlar, belgesiz harcamalar. Profesyonel yönetimin kanunla ilişkisi de tam burada başlar: genel kurul usulüne uygun çağrılır, kararlar noter tasdikli deftere işlenir, işletme projesi tebliğ edilir ve her işlem belgeli tutulur. Mersin'de apartman ve siteniz için apartman yönetimi ve site yönetimi hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz.
Toplu yapılarda (sitelerde) kanun nasıl uygulanır?
Birden çok blok ya da parselden oluşan sitelerde kanunun toplu yapılara ilişkin özel hükümleri (m.66-74) uygulanır: her blok kendi kat malikleri kurulu ve yöneticisine sahip olabilir, toplu yapının tamamı için ada ve toplu yapı temsilciler kurulları ile toplu yapı yöneticisi/yönetim kurulu görev yapar; toplu yapının tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir (m.70); ortak yerlerin hangilerinin bloka, hangilerinin toplu yapıya ait olduğu ve giderlerin dağılımı yönetim planında belirlenir. Blok temsilcisi seçimi için blok temsilcisi seçimi yazımıza bakabilirsiniz.
Kanunla ilgili belirli bir madde veya durum için sorunuz varsa Gözde Yönetim'e iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kat Mülkiyeti Kanunu kimlere uygulanır?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bütün ana gayrimenkullerde kat maliklerine, kat irtifakı sahiplerine, bağımsız bölümü kira veya başka bir hakla kullananlara (kiracı dahil) ve yöneticiye uygulanır; toplu yapılar (siteler) için kanunun özel hükümleri ayrıca geçerlidir.
Apartmanda yönetici atamak zorunlu mu?
Kanunun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur; yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve her yıl yeniden atanır.
Aidat nasıl paylaşılır?
Aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak; sigorta, ortak yerlerin bakım-onarım ve işletme giderleri ile yönetici aylığına arsa payı oranında katılır (m.20). Ödemeyen kat malikine aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır.
Kiracı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi midir?
Evet. Kiracı, bağımsız bölümü kullanan kişi olarak kanunun ve yönetim planının kullanım kurallarına uymak zorundadır; ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte, kira bedeliyle sınırlı olmak üzere müteselsilen sorumludur (m.22).
Kat malikleri kurulu kararına itiraz nasıl edilir?
Kurul kararını kanuna veya yönetim planına aykırı bulan kat maliki, ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir; toplantıya katılıp aleyhte oy verenler için süre karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır (m.33).
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tam metnine nereden ulaşabilirim?
Kanunun güncel tam metni Resmî Gazete ve mevzuat bilgi sisteminde yayımlıdır; sitemizde madde madde düzenlenmiş tam metin ve açıklamalı rehberler yer alır.