Kat Malikleri Kurulu Toplantısı: Çağrı, Hazirun ve Yeter Sayısı

Ana Sayfa › Blog · 23 Ağustos 2026 — Gözde Yönetim

Kat malikleri kurulu nedir ve ne zaman toplanır?

Kat malikleri kurulu, bir apartman veya sitedeki bütün bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu, binanın en yetkili karar organıdır. Yönetici seçiminden bütçenin onaylanmasına, bakım kararlarından yönetim planı değişikliğine kadar binayı ilgilendiren temel kararlar bu kurulda alınır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre kurul, yönetim planında ayrıca bir zaman belirtilmemişse her takvim yılının ocak ayı içinde olağan toplantısını yapar. Yönetim planında farklı bir dönem öngörülmüşse o tarih esas alınır. Bunun dışında, önemli bir sebebin ortaya çıkması hâlinde yönetici veya denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine kurul her zaman olağanüstü olarak da toplanabilir.

Toplu yapılarda (sitelerde) fark: Kanunun 29. maddesine 2007'de eklenen cümleye göre toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Ayrıntı için aşağıdaki "Toplu yapılarda (sitelerde) kurullar ve toplantı düzeni" bölümüne bakın.

Toplantıya çağrı usulü

Toplantının usulüne uygun sayılabilmesi için çağrının belirli şekil şartlarına uyması gerekir. Kanuna göre toplantı tarihinden en az on beş gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kâğıdı ile veya taahhütlü mektupla bildirim yapılmalı; bu bildirimde toplantının sebebi, yani gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir. Bir kat malikinin çağrıyı almadığını veya imzalamadığını ileri sürebilmesi, toplantının geçerliliğini sonradan tartışmalı hâle getirebileceğinden, çağrının kime, ne zaman ve hangi yolla ulaştırıldığının belgelenmesi önemlidir.

İlk toplantıda yeter sayının sağlanamama ihtimaline karşı, çağrı kâğıdında ikinci toplantının tarihi, saati ve yeri de ayrıca belirtilmelidir. İkinci toplantı, ilk toplantı tarihinden itibaren en geç on beş gün sonra yapılır; kanun gereği iki toplantı arasında bırakılacak süre yedi günden de az olamaz. İkinci toplantı tarihi çağrıda önceden bildirilmemişse, sadece o toplantıya ait ayrı bir çağrı usulünün tekrarlanması gerekir.

Hazirun cetveli nedir, nasıl düzenlenir?

Hazirun cetveli, toplantıya kimlerin hangi sıfatla katıldığını gösteren imza listesidir. Toplantı başlamadan önce düzenlenir ve toplantı yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığının ispatı bu cetvele dayanır. Eksiksiz bir hazirun cetvelinde şu bilgiler yer almalıdır:

• Kat malikinin adı soyadı ve bağımsız bölüm numarası,
• Bağımsız bölümün arsa payı,
• Katılımın asaleten mi yoksa vekâleten mi olduğu,
• Vekâleten katılım varsa vekilin kimliği,
• Katılımcının imzası.

Doldurulmuş bir örnek üzerinden hazirun cetvelinin nasıl hazırlandığını görmek için hazirun cetveli örneği yazımıza bakabilirsiniz.

Toplantı yeter sayısı: ilk ve ikinci toplantı

Toplantı yeter sayısı, toplantının usulüne uygun açılabilmesi için gereken katılım oranıdır ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesinde düzenlenmiştir:

• İlk toplantı: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımıyla açılır.
• İkinci toplantı: İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, çağrıda belirtilen ikinci toplantıda herhangi bir sayı veya arsa payı şartı aranmaz; toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın toplantı geçerli olarak açılır.

Bu kural, sadece toplantının açılabilmesiyle ilgilidir; toplantıda alınacak kararların hangi çoğunlukla kabul edileceği ayrı bir konudur ve karar türüne göre değişir.

Karar yeter sayısı: toplantı yeter sayısından farkı

Toplantı açıldıktan sonra her gündem maddesi için ayrı bir çoğunluk hesabı yapılır. Olağan kararların çoğu toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınırken; yönetici seçimi veya faydalı yenilikler gibi bazı kararlarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu, ana yapıda değişiklik veya yönetim planı değişikliğinde beşte dört çoğunluk, bazı istisnai işlerde ise oy birliği aranır ve bu özel çoğunluklar ikinci toplantıda da geçerliliğini korur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde (yönetim planı toplu yapı yönetim planı olarak düzenlenmişse) ise yönetim planı değişikliği m.70'e tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir. Karar türüne göre hangi çoğunluğun arandığını salt çoğunluk ve nitelikli çoğunluk nedir yazımızda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz. Gündemin en sık tartışılan maddelerinden biri olan yönetici seçiminin adım adım nasıl yapıldığını yönetici seçimi yeter sayısı yazımızda, resmi atama sürecine ilişkin genel bilgiyi ise yönetici atama sayfamızda bulabilirsiniz.

Gündem dışı karar alınabilir mi?

Çağrıda yer alan gündem, toplantının sınırlarını belirler. Kat malikleri kurulu, esas olarak çağrıda belirtilen gündemle sınırlı olarak karar alabilir; toplantıya katılmayan veya gündemden habersiz olan kat maliklerinin haklarının korunması açısından gündem dışı konuların toplantı sırasında karara bağlanması ihtiyatla karşılanmalı, tartışmalı gündem maddeleri bir sonraki toplantıya bırakılmalıdır. Bu nedenle çağrı hazırlanırken görüşülmesi düşünülen bütün konuların gündeme eksiksiz yazılması, sonradan doğabilecek itirazların önüne geçer.

Toplantı tutanağı ve karar defteri

Toplantıda görüşülen konular ve alınan kararlar, toplantı sırasında tutanağa geçirilir; katılımcıların imzasıyla tamamlanan bu tutanak daha sonra noter tasdikli karar defterine işlenir. Tutanağın gündem sırasını, oylama sonuçlarını ve varsa muhalefet şerhlerini eksiksiz yansıtması gerekir. Örnek tutanak metni için toplantı tutanağı örneği, karar defterinin usulüne uygun tutulması için karar defteri nasıl yazılır yazılarımıza bakabilirsiniz.

Toplantıya katılamayanlar ve vekâlet

Toplantıya bizzat katılamayacak bir kat maliki, oyunu bir vekil aracılığıyla kullandırabilir. Kanunun 31. maddesine göre vekâlet konusunda iki temel sınır vardır: bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk veya daha az bağımsız bölümü bulunan yapılarda ise bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir. Bu sınırlamalar, tek bir vekilin kurulda orantısız bir ağırlık kazanmasını önlemek amacı taşır ve vekâletname ile katılımın hazirun cetveline doğru işlenmesi gerekir.

Usulsüz çağrı veya toplantının sonucu

Çağrı usulüne uyulmadan ya da yeter sayı sağlanmadan alınan bir karar, kat maliklerince dava yoluyla iptal ettirilebilir. Kanunun 33. maddesi uyarınca kat malikleri kurulu kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Toplantıya katılmayan kat malikleri için dava açma süresi, kararı öğrenmelerinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır; toplantıya katılıp kararın aleyhinde oy kullanan kat malikleri için ise bu süre kararın alındığı tarihten itibaren bir aydır. Bu süreler kaçırıldığında usulsüz de olsa karar uygulanabilir hâle gelebileceğinden, itiraz edecek kat malikinin süreye dikkat etmesi gerekir.

Toplu yapılarda (sitelerde) kurullar ve toplantı düzeni

Birden çok bloktan veya parselden oluşan ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine (m.66 ve devamı) tabi sitelerde tek bir kat malikleri kurulu yerine kademeli bir yapı vardır (m.69):

• Blok kat malikleri kurulu: Her blok, yalnız o bloğa ait sorunlar ve ortak yerler bakımından o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurulca yönetilir. Blok niteliğinde olmayan yapıların bulunduğu parselde ise o parseldeki kat malikleri kurulu yetkilidir.
• Ada kat malikleri kurulu / ada temsilciler kurulu: Bir adada birden çok parsel varsa adaya ait ortak yerler o adadaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurulca yönetilir; yönetim planı bu yetkiyi ada temsilciler kuruluna verebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse ada temsilciler kurulu blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur; üyeler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
• Toplu yapı kat malikleri kurulu / toplu yapı temsilciler kurulu: Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim planı bu yetkiyi toplu yapı temsilciler kuruluna verebilir. Temsilciler kurulu blok yöneticileri ve temsilcilerden oluşur; üyeler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe toplu yapı yöneticisi ve denetçisini bu kurul atar (m.71).

Toplantı zamanı bakımından kural farklıdır: toplu yapı hükümlerine tabi olmayan apartmanlarda kurul yılda en az bir kez toplanırken, toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (m.29/1, ek cümle). Yönetim planı daha sık toplantı öngörebilir; uygulamada çoğu site yıllık toplantıyı korur. Çağrı, on beş günlük süre, hazirun, vekâlet sınırı ve karar yeter sayıları toplu yapı kurullarında da aynen geçerlidir; toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için ise temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (m.70, 7579 sayılı Kanun'la Mayıs 2026'da beşte dörtten üçte ikiye indirildi). Site yöneticisinin atanması için yönetici atama, site organları için site yönetim kurulu kimlerden oluşur yazılarımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Sitelerde (toplu yapılarda) genel kurul kaç yılda bir yapılır?

Toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29). Yönetim planı yıllık toplantı öngörebilir; önemli sebep hâlinde olağanüstü toplantı her zaman mümkündür.

Kat malikleri kurulu yılda kaç kez toplanır?

Yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça yılda en az bir kez, ocak ayı içinde olağan olarak toplanır. Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isteğiyle her zaman olağanüstü toplantı da yapılabilir.

Toplantı çağrısı en az kaç gün önce yapılmalıdır?

Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ve gündem belirtilerek yapılmalıdır.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

Çağrıda belirtilen ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda toplantının açılması için herhangi bir sayı veya arsa payı şartı aranmaz.

Hazirun cetveli olmadan toplantı geçerli sayılır mı?

Hazirun cetveli, toplantı yeter sayısının sağlandığının temel ispat aracıdır. Cetvel düzenlenmemesi, yeter sayının sonradan ispatını güçleştirir ve kararın itiraza uğrama riskini artırır.

Toplantıda alınan bir karara nasıl itiraz edilir?

Usulsüz çağrı, yeter sayı eksikliği veya kanuna aykırılık iddiasıyla sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir; süreler katılım durumuna göre değişir ve kararın öğrenilmesinden veya alınmasından itibaren işlemeye başlar.

Toplantı çağrısının hazırlanmasından hazirun cetveli ve tutanağın usulüne uygun düzenlenmesine kadar tüm süreçte destek almak isterseniz Gözde Yönetim iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325