Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? Adım Adım Seçim ve Yeter Sayısı
Kısa Cevap: Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun olağan toplantısında, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir; bu çifte çoğunluk şartı ikinci toplantıda da geçerlidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici bulunması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir gerçek kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir; seçim her yıl olağan toplantıda yenilenir, eski yönetici tekrar seçilebilir. Çifte çoğunluk sağlanamazsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.
Kanuni çerçeve (m.34 çoğunluk, zorunluluk, mahkemece atama, toplu yapıda atama) için yönetici atama sayfamıza bakabilirsiniz.
Yönetici seçimi ne zaman yapılır?
Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunun olağan toplantısının gündem maddelerinden biridir ve her yıl yeniden yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat malikleri kurulunun her yıl yapacağı olağan toplantıda yeniden atanır; süresi biten yönetici, yerine yenisi seçilinceye kadar zorunlu işleri yürütmeye devam eder; aynı kişi kurulca tekrar seçilebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması zorunludur; bu sayının altındaki yapılarda da kurul dilerse yönetici seçebilir.
Kim yönetici seçilebilir?
Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi, kat malikleri isterse bina dışından bir gerçek kişi veya tüzel kişi de yönetici olarak atanabilir. Uygulamada pek çok bina, apartman ve site yönetimi konusunda uzmanlaşmış profesyonel bir yönetim şirketini yönetici olarak görevlendirmeyi tercih eder; bu durumda şirket, kanunun yöneticiye yüklediği bütün görev ve sorumlulukları üstlenir. Kimlerin yönetici olamayacağına ilişkin sınırlamalar için kimler apartman yöneticisi olamaz, seçim sürecine dair karar defteri örnekleri için ise apartman yöneticisi seçimi yazımıza bakabilirsiniz.
Gündem ve adaylık
Yönetici seçiminin gündem maddesi olarak toplantı çağrısında açıkça yer alması gerekir. Toplantı günü, adaylığını koymak isteyen kat malikleri veya önerilecek dışarıdan aday (profesyonel yönetim şirketi dâhil) kurula bildirilir; birden fazla aday varsa oylama adaylar arasında yapılır. Toplantı öncesinde adayların ve varsa teklif edilen yönetim şartlarının (ücret, hizmet kapsamı gibi) kat maliklerine önceden duyurulması, toplantı günü sağlıklı bir tartışma ve oylama yapılmasını kolaylaştırır.
Seçim yeter sayısı: sayı ve arsa payı çoğunluğu
Yönetici seçimi, kanunun en özel yeter sayı şartlarından birine tabidir. KMK m.34 uyarınca yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır; toplantıya katılanların değil, ana gayrimenkuldeki bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun aynı adaya oy vermesi gerekir. Bu şart, toplantının açılabilmesi için aranan toplantı yeter sayısından farklıdır ve ikinci toplantıda da aynen geçerliliğini korur; yalnızca toplantının açılması için gereken katılım şartı ikinci toplantıda kalkar. Toplantı usulü ve çağrı süreleri hakkında ayrıntılı bilgiye apartman yönetimi toplantı yeter sayısı yazımızdan, karar çoğunlukları arasındaki farka ise salt çoğunluk ve nitelikli çoğunluk nedir yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Oy hakkı ve vekâlet kuralları
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine göre her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak toplam oyların üçte birinden fazlasına sahip olamaz. Yine aynı maddeye göre her kat maliki, sahip olduğu her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; ancak birden fazla bağımsız bölümü bulunan bir malikin kullanabileceği toplam oy sayısı, ana gayrimenkuldeki bütün oyların üçte birini geçemez. Görüşülen karar bir kat malikini doğrudan ilgilendiriyorsa, o malik toplantıya katılıp görüş bildirebilir ancak ilgili oylamada oy kullanamaz. Toplantıya katılamayacak kat malikleri vekil aracılığıyla oy kullandırabilir; ancak bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez ve kırk veya daha az bağımsız bölümü olan yapılarda bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir.
Karar metni örneği
Yönetici seçimi kararı, karar defterine kısa ve net bir dille işlenir. Aşağıdaki kalıp, tarih ve isim bilgileri doldurularak kullanılabilir:
"… Apartmanı/Sitesi kat malikleri kurulu … tarihinde olağan toplantısını yapmış; yapılan oylama sonucunda … (ad soyad / şirket unvanı), kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla … tarihinden itibaren bir yıl süreyle yönetici olarak seçilmiştir."
Kararın usulüne uygun karar defterine geçirilmesi için karar defteri nasıl yazılır yazımıza, toplantı tutanağının düzenlenmesi için toplantı tutanağı örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Yöneticinin ilanı ve göreve başlaması
KMK m.34 gereği, seçilen yöneticinin ad soyadı ile iş ve ikametgâh adresinin, bina girişi gibi görülebilecek bir yere yazılı olarak asılması zorunludur; profesyonel yönetim şirketi seçildiğinde şirketin unvanı ve iletişim bilgileri aynı şekilde ilan edilir. Bu ilan, kat maliklerinin ve üçüncü kişilerin yönetime kimin sorumlu olduğunu bilmesini sağlar.
Görev devri
Yönetici değiştiğinde eski yönetici, karar defteri, işletme defteri, banka hesapları, sözleşmeler ve varsa kasa mevcudunu tutanakla yeni yöneticiye devreder. Devir tutanağında devredilen belge ve tutarların ayrı ayrı sayılması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
Çifte çoğunluk sağlanamazsa: mahkeme yoluyla atama
İlk ve ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamaz ve yönetici seçilemezse, kat maliklerinden herhangi biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak bir yönetici atanmasını isteyebilir. Mahkeme yoluyla yönetici atanması sürecinin nasıl işlediğini kayyum nedir, görevleri nelerdir yazımızda bulabilirsiniz.
Yönetici ücreti
Yöneticinin ücreti kanunda sabit bir oran olarak belirlenmemiştir; kat malikleri kurulu tarafından kararlaştırılır ve genellikle yönetim planında veya yıllık işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilir. Profesyonel bir yönetim şirketiyle çalışılıyorsa ücret, hizmet sözleşmesinde açıkça belirtilir; profesyonel apartman yönetimi hizmeti hakkında bilgi almak için apartman yönetimi sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi kaç oyla seçilir?
Toplantıya katılanların değil, ana gayrimenkuldeki bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun aynı adaya oy vermesi gerekir.
Bu çoğunluk şartı ikinci toplantıda da geçerli midir?
Evet. Toplantının açılabilmesi için aranan katılım şartı ikinci toplantıda kalkar, ancak yönetici seçimi için gereken sayı ve arsa payı çoğunluğu ikinci toplantıda da aynen aranır.
Yönetici mutlaka kat maliklerinden biri mi olmalıdır?
Hayır. Kat malikleri isterse dışarıdan bir gerçek kişiyi veya profesyonel bir yönetim şirketini de yönetici olarak seçebilir.
Bir kişi kaç kat malikine vekâleten oy kullanabilir?
Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanamaz; kırk veya daha az bağımsız bölümü olan yapılarda en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir.
Hiçbir toplantıda yönetici seçilemezse ne olur?
Kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak binaya bir yönetici atanmasını talep edebilir.
Yönetici seçim sürecinin gündemin hazırlanmasından karar defterine işlenmesine kadar yasal usule uygun yürütülmesi için Gözde Yönetim iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325