Kayyum Nedir, Ne Demek? Kim Atar, Görevleri ve Apartmana Kayyum Atanması
Kısa Cevap: Kayyum (hukuki yazımıyla kayyım), bir kişinin, malvarlığının veya tüzel kişinin belirli bir işini görmek ya da mallarını yönetmek üzere mahkeme tarafından atanan kişidir; düzenlemesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun vesayet hükümlerinde yer alır (temsil kayyımı, yönetim kayyımı, isteğe bağlı kayyımlık). Kayyımı kural olarak vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesi atar; görevi atandığı işle sınırlıdır, mahkemenin denetimine tabidir ve iş bitince ya da sebep ortadan kalkınca sona erer. Günlük dilde şirketlere, belediyelere ve "apartmana kayyum atanması" da aynı kelimeyle anlatılır; apartman ve sitelerde teknik olarak yapılan işlem, kat malikleri yönetici seçemediğinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinin bir yönetici atamasıdır.
Kayyum ne demek? Kayyım ile kayyum aynı şey mi?
Arapça kökenli sözcüğün hukuk dilindeki yazımı "kayyım"dır; halk arasında ve basında "kayyum" biçimi yaygınlaşmıştır. İkisi aynı kavramı anlatır: bir kişinin veya malvarlığının belirli bir işini yürütmek ya da mallarını yönetmek için yetkili makamca görevlendirilen kişi. Kayyım, vasiden farklıdır: vasi, vesayet altındaki kişinin bütün kişisel ve mali işlerini üstlenirken kayyımın yetkisi yalnızca atandığı iş veya malvarlığıyla sınırlıdır.
Kayyım türleri (Türk Medeni Kanunu)
- Temsil kayyımı: Ergin bir kişi hastalık, başka yerde bulunma gibi bir nedenle acele bir işini kendisi göremiyorsa ve temsilci de atayamıyorsa; bir işte yasal temsilcinin menfaati temsil edilenle çatışıyorsa; ya da yasal temsilcinin görevini yerine getirmesine engel varsa, o iş için kayyım atanır.
- Yönetim kayyımı: Uzun süreden beri bulunamayan veya oturduğu yer bilinmeyen kişinin malvarlığı; vesayet altına alınması gereken kişinin malvarlığı; mirasçılık durumu belirsiz tereke; bir tüzel kişinin gerekli organlarından yoksun kalması ve yönetiminin başka yoldan sağlanamaması gibi hâllerde malvarlığının yönetimi için kayyım atanır.
- İsteğe bağlı kayyımlık: Yaşlılık, sakatlık, deneyimsizlik veya ağır hastalık nedeniyle işlerini yürütemeyen ergin kişi, kendi isteğiyle kendisine kayyım atanmasını isteyebilir.
Ceza soruşturmalarında suçtan elde edilen malvarlığı veya şirket yönetimi için kayyım atanması (Ceza Muhakemesi Kanunu'nun şirket yönetimi için kayyım tayinine ilişkin hükmü) ve kamu tüzel kişilerine yönelik görevlendirmeler de günlük dilde "kayyum" diye anılır; bunların dayanağı ve usulü Medeni Kanun'daki vesayet kayyımlığından farklıdır.
Kayyumu kim atar, nasıl atanır?
Vesayet hukukundaki kayyımı, vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesi atar. Talep, ilgili kişi, yakınları, yasal temsilci, alacaklılar veya resmî makamlar tarafından yapılabilir; mahkeme gerekli incelemeyi yaparak kayyımı ve görev alanını belirleyen bir karar verir. Kayyım, görevine başlarken gerekiyorsa malvarlığının dökümünü çıkarır; önemli işlemler için vesayet makamının iznini alır ve görev süresince hesap verir. Ceza muhakemesindeki şirket kayyımını ise soruşturma/kovuşturma makamlarının talebiyle hâkim veya mahkeme görevlendirir.
Kayyımın görevleri ve yetkileri
- Sınırlı yetki: Yalnızca atandığı iş ya da malvarlığı için hareket eder; temsil kayyımı belirli bir işlemi yapar, yönetim kayyımı malvarlığını özenle yönetir ve korur.
- Özen ve hesap verme: Kayyım, işleri vesayet makamının talimat ve denetimi altında yürütür; önemli işlemler (taşınmaz satışı gibi) için izin alır, dönem sonunda ve görev bitiminde hesap verir.
- Ücret: Kayyım talep ederse, yönetilen malvarlığından ya da bu yoksa mahkemece belirlenen kaynaktan uygun bir ücret alır; ücretin miktarını mahkeme, işin niteliğine göre takdir eder.
- Sona erme: Kayyımlık, atanmasına neden olan işin bitmesi veya sebebin ortadan kalkmasıyla sona erer; mahkeme kararıyla kaldırılır.
Apartman ve site yönetimine kayyum atanması
Kat malikleri yönetici seçemediğinde veya yönetimde anlaşamadığında "apartmana kayyum atandı" denir. Hukuken yapılan işlem, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinin ana gayrimenkule yönetici atamasıdır; mahkemece atanan bu kişi uygulamada "kayyum" diye anılır. Kuralın ana hatları:
- Şart: Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa devreye girer. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici ataması zaten zorunludur.
- Başvuru: Kat maliklerinden herhangi biri, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurur; mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinledikten sonra bir yönetici atar. Atanan kişi kat maliklerinden biri ya da dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişi olabilir.
- Yetki ve sorumluluk: Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin bütün yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı aynı şekilde sorumludur: aidat toplar, defterleri tutar, personel ve bakım işlerini yürütür, genel kurulu toplar.
- Süre: Mahkemece atanan yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep çıkarsa yalnızca onu atayan mahkeme değişikliğe izin verebilir.
- Ücret: Yönetici ücreti ortak gider niteliğindedir ve kat maliklerince karşılanır; mahkeme ücreti belirleyebilir.
Bu sürecin adımları, dilekçe örneği ve süreleri için mahkemenin kayyum ataması, apartman yönetimine kayyum atanması ve kayyum yönetici atanması yazılarımıza; masraf tarafı için kayyum ücreti yazımıza bakabilirsiniz. Yönetimin tamamen mahkemeye bırakılmasının sonuçları için site yönetiminin kayyuma devredilmesi yazısı yol gösterir.
Apartmana kayyum atanmasını önlemek için ne yapılmalı?
Mahkemece yönetici atanması, kat malikleri için zaman, masraf ve karar yetkisinin kısmen dışarıya çıkması demektir. Çoğu zaman sorun kişilerde değil usuldedir: çağrı usulüne uyulmayan toplantılar, yeter sayının sağlanamaması, adayların sorumluluk almak istememesi. Çözüm yolları:
- Olağan genel kurulu ocak ayında usulüne uygun çağırmak ve ikinci toplantı tarihini çağrıda belirtmek (ikinci toplantıda yeter sayı aranmaz).
- Kat malikleri arasından kimse yöneticiliği üstlenmek istemiyorsa dışarıdan bir yöneticinin ya da profesyonel yönetim şirketinin kurul kararıyla atanması (yönetici atama).
- Yönetim planında yönetici seçimi ve ücretine ilişkin açık kurallar bulundurmak.
Mersin'de yönetici bulamayan ya da mahkeme yoluna gitmek istemeyen apartman ve sitelerde, kat malikleri kurulu kararıyla profesyonel yönetim üstleniyoruz; ayrıntı için apartman yönetimi ve site yönetimi sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Hangi durumlarda kayyum atanır? Örnekler
| Durum | Kayyım türü / işlem | Atayan |
|---|---|---|
| Yurt dışında yaşayan kişinin Türkiye'deki acil bir tapu işlemi | Temsil kayyımı (o işlemle sınırlı) | Sulh hukuk mahkemesi |
| Veli ile çocuğun menfaatinin çatıştığı bir işlem (örneğin miras paylaşımı) | Temsil kayyımı | Sulh hukuk mahkemesi |
| Uzun süredir kayıp kişinin malvarlığı | Yönetim kayyımı | Sulh hukuk mahkemesi |
| Organları kalmayan dernek/şirket gibi tüzel kişinin yönetimi | Yönetim kayyımı | Sulh hukuk mahkemesi |
| Ceza soruşturmasında şirket yönetimi | CMK kapsamında kayyım tayini | Hâkim / mahkeme |
| Kat malikleri yönetici seçemiyor | KMK m.34: mahkemece yönetici atanması (uygulamada "kayyum") | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi |
Mahkemece atanan apartman yöneticisi ne yapar, kat malikleri ne yapabilir?
Mahkemece atanan yönetici göreve başlar başlamaz önceki yönetimden (varsa) defter ve hesapları devralır, işletme projesini hazırlar, aidatları toplamaya ve ortak giderleri ödemeye başlar; personel, bakım ve sigorta işlerini yürütür. Kat maliklerinin hakları değişmez: kurul toplanabilir, kararlar alabilir, yöneticiden hesap isteyebilir ve onu denetleyebilir. Değiştirme yetkisi ise ilk altı ay için kısıtlıdır; bu süre içinde haklı bir sebep varsa yalnızca atayan mahkemeden değişiklik izni istenebilir. Altı ay dolduktan sonra kat malikleri kurulu usulüne uygun toplanıp kendi yöneticisini seçebilir ve mahkemece atanan yöneticinin görevi sona erer. Bu nedenle mahkeme yolu bir "ceza" değil, yönetimsiz kalmış yapının işlerinin durmaması için bir köprüdür; kat maliklerinin asıl hedefi, bu köprü döneminde anlaşmazlığı çözüp kendi yöneticisini seçebilecek bir genel kurul düzenine kavuşmak olmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kayyum ne demek, kısaca?
Mahkemece bir kişinin belirli işini görmek veya malvarlığını yönetmek üzere atanan kişidir; yetkisi atandığı işle sınırlıdır.
Kayyum atanması ne demek?
Bir kişi, malvarlığı, şirket veya kurum için yetkili makamın (vesayet kayyımlığında sulh hukuk mahkemesi) kayyım görevlendirmesi; apartmanlarda ise kat malikleri yönetici seçemediğinde mahkemenin yönetici atamasıdır.
Kayyumu kim atar?
Vesayet hukukundaki kayyımı sulh hukuk mahkemesi atar. Apartman ve siteye yönetici atanmasında da yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Kayyum nasıl olunur?
Kayyımlık bir meslek değildir; mahkeme, atanacak kişiyi işin niteliğine göre belirler. Ergin, fiil ehliyetine sahip ve görevi yürütebilecek kişiler atanabilir; apartman yöneticiliğinde kat maliklerinden biri ya da dışarıdan bir gerçek/tüzel kişi atanabilir.
Apartmana atanan kayyumun ücretini kim öder?
Ücret ortak giderdir; kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre katılır. Miktarı mahkeme belirleyebilir ya da işletme projesine işlenir.
Kayyum ne zaman görevden alınır?
Vesayet kayyımlığı, iş bitince veya sebep ortadan kalkınca mahkeme kararıyla sona erer. Mahkemece atanan apartman yöneticisi altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep varsa mahkeme izniyle değiştirilebilir.
Yönetici seçimi, genel kurul ve mahkeme süreciyle ilgili sorularınız için Gözde Yönetim'e iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325