Yönetici Atama (KMK m.34): Apartman ve Site Yöneticisi Nasıl Atanır?

Yönetici atama nedir, kim atar?

Kat mülkiyetine tabi bir binada günlük yönetim işleri (aidat toplama, ortak yerlerin bakımı, personel, sigorta, tebligat, dava ve icra takibi) bir organ tarafından yürütülmek zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu organı yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu olarak adlandırır (m.34/1). Yöneticiyi atama yetkisi tek bir mercidedir: kat malikleri kurulu. Kiracılar toplantıya katılıp görüş bildirebilir, ancak oy hakkı kat maliklerine aittir; malik, kiracısına veya bir başkasına yazılı vekâlet vererek oyunu kullandırabilir.

Kanun üç temel durumu ayırır:

• Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm: Yönetici atanması zorunludur (m.34/2). Zorunluluğa rağmen yönetici seçilmezse her kat maliki mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilir.
• Sekizden az bağımsız bölüm: Zorunluluk yoktur; kat malikleri isterse yönetici seçer, seçmezse kararları kurul olarak birlikte alır ve uygular.
• Bütün bölümler tek kişiye aitse: Malik kanunen yönetici durumundadır (m.34/3); ayrıca atama gerekmez.

Kanunun tamamı ve madde rehberi için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamıza bakabilirsiniz.

Atama çoğunluğu: sayı ve arsa payı çoğunluğu

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (m.34/4). Bu kuralın iki pratik sonucu vardır:

1. Çoğunluk, toplantıya katılanlara göre değil, binadaki bütün kat maliklerine göre hesaplanır. Yirmi kat maliki bulunan bir apartmanda en az on bir bağımsız bölüm malikinin olumlu oy vermesi ve bu maliklerin arsa payları toplamının, binanın toplam arsa payının yarısını aşması gerekir.
2. Kat malikleri kurulu ilk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanamazsa ikinci toplantı yedi ile on beş gün içinde yapılır ve bu toplantıda kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (m.30). Ancak yönetici ataması için kanunun aradığı özel çoğunluk ikinci toplantıda da aranır; katılanların çoğunluğuyla yönetici seçilemez.

Oy kullanımında vekâlet sınırı geçerlidir: bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü binalarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31). Toplantı çağrısı, hazirun ve yeter sayı ayrıntıları için kat malikleri kurulu toplantısı ve yeter sayısı; adım adım seçim usulü için apartman yöneticisi nasıl seçilir; çoğunluk türleri için salt çoğunluk ve nitelikli çoğunluk yazılarımıza bakın. Karar metni için yönetici seçimi karar örneği hazırdır.

Görev süresi ve yeniden atama

Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (m.34/5). Yıllık toplantı, yönetim planında başka bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır (m.29). Toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır ve site yöneticisinin atanması aşağıda açıklanan m.71 düzenine tabidir. Yönetim planında daha uzun bir görev süresi öngörülmesi uygulamada kabul edilmektedir; bir ve iki yıllık süreler yaygındır. Kurul, yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41). Görev süresi dolduğu hâlde yeni yönetici seçilememişse, eski yönetici bina sahipsiz kalmasın diye olağan işleri yürütmeye devam eder; bu durumun uzaması hâlinde çözüm, aşağıda açıklanan mahkemece atamadır.

Kat malikleri anlaşamazsa: mahkemece yönetici atanması

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine binanın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi, mümkünse diğer malikleri de dinledikten sonra binaya bir yönetici atar (m.34/6). Halk arasında "kayyum" denilen bu kişi teknik olarak mahkemece atanan yöneticidir; kat maliklerince atanan yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir ve kat maliklerine karşı aynı şekilde sorumludur. Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa değişikliğe onu atayan mahkeme izin verebilir (m.34/7). Süreç ve dilekçe için mahkeme yoluyla yönetici atama ve apartmana kayyum atanması yazılarımıza bakabilirsiniz.

Teminat, ücret ve giderlere katılma

• Teminat: Yönetici atanırken yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart koşulabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (m.34/8).
• Ücret: Yönetici, yönetim planında veya sözleşmesinde ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40/3). Yöneticinin ücreti yönetim planında düzenlenir (m.28) ve ortak giderdir; ayrıntı için site yöneticisi maaş alır mı yazısına bakın.
• Aidat muafiyeti: Kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve ne oranda katılacağını kurul kararlaştırır; karar alınmamışsa yönetici görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m.40/4).
• Vekil statüsü: Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir ve kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (m.38, m.40/1). Görev ve sorumluluklar için yönetici sorumluluğu, bina yöneticisinin görev ve yetkileri; denetim için yönetici denetimi sayfalarına bakın.

Atamadan sonra zorunlu adımlar

Sitelerde (toplu yapılarda) yönetici ataması

Birden çok bloktan oluşan sitelerde atama kademelidir (m.71). Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok yöneticisi, o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için site yöneticisi (toplu yapı yöneticisi) ise toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır. Temsilciler kurulu üyelerinin nasıl seçileceği yönetim planında gösterilir (m.69). Site yönetim planının değiştirilmesi için gereken oran, 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünden üçte ikisine indirilmiştir (m.70). Site organları için site yönetim kurulu kimlerden oluşur ve site yönetim kurulu başkanı seçimi yazılarına bakabilirsiniz.

Dışarıdan (profesyonel) yönetici ve yönetim şirketi

Kanun, yöneticinin kat malikleri "arasından veya dışarıdan" seçilebileceğini açıkça söyler (m.34/1). Bu nedenle kat malikleri kurulu, aynı çoğunlukla bir profesyonel yönetim şirketini yönetici olarak atayabilir; şirketle yapılan hizmet sözleşmesi, kurul kararında yetkilendirilen kişi tarafından imzalanır. Profesyonel yönetici de kanunun yöneticiye yüklediği bütün görev ve sorumlulukları taşır; teminat, hesap verme ve denetim hükümleri aynen uygulanır. Kiracının yönetici olup olamayacağı için kiracı apartman yöneticisi olabilir mi; yöneticinin ayrılması hâlinde izlenecek yol için yönetici istifa ederse ne olur yazılarımıza bakın.

Mersin'de apartmanınız veya siteniz için profesyonel yönetici atamayı düşünüyorsanız apartman yönetimi ve site yönetimi hizmetlerimizi inceleyebilir, genel kurul kararı ve sözleşme aşamasında bizden destek alabilirsiniz.

Özet tablo: atama yolları