Salt Çoğunluk ve Nitelikli Çoğunluk Nedir? KMK Karar Yeter Sayıları (2026)
Kısa Cevap: Salt çoğunluk, oy kullanan veya toplantıya katılanların yarısından bir fazlasını; nitelikli çoğunluk ise kanunun belirli kararlar için aradığı, salt çoğunluktan daha yüksek bir oranı (örneğin sayı ve arsa payı çoğunluğu, beşte dört veya oy birliği) ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesine göre ilk toplantı, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır; bu sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda herhangi bir yeter sayı aranmaz ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Yönetici seçimi ve faydalı yenilikler gibi bazı kararlarda ise sayı ve arsa payı çoğunluğu; ana yapıda değişiklik veya yönetim planı değişikliğinde beşte dört; bazı istisnai işlerde ise oy birliği aranır.
Salt çoğunluk ve nitelikli çoğunluk tanımı
Salt çoğunluk, bir kararın alınabilmesi için oy kullananların (ya da katılımcıların) yarısından bir fazlasının aynı yönde oy kullanmasıdır. Kat malikleri kurulunda pek çok olağan karar bu çoğunlukla alınır.
Nitelikli çoğunluk ise kanunun, önemine göre bazı kararlar için öngördüğü, salt çoğunluktan daha yüksek bir oranı ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda nitelikli çoğunluk tek bir sabit oran değildir; karara göre değişir: kimi zaman hem sayı hem arsa payı çoğunluğu, kimi zaman kat maliklerinin beşte dördü, kimi zaman da tüm kat maliklerinin oy birliği aranır.
Oy birliği ise en ağır yeter sayıdır; toplantıya katılan değil, ana gayrimenkuldeki bütün kat maliklerinin aynı yönde oy kullanmasını gerektirir. Bu üç kavramın karıştırılması, alınan kararların sonradan itiraza ve hukuki uyuşmazlığa konu olmasının en sık nedenlerinden biridir. Oy birliğinin hangi işlemlerde arandığı ve pratikte nasıl uygulandığı konusunu ayrıca apartman oy birliği nedir yazımızda ele aldık.
Kanun koyucunun bu farklı eşikleri belirlerken gözettiği mantık basittir: kararın etkisi ne kadar geniş ve kalıcıysa, aranan çoğunluk da o kadar yüksektir. Yönetici seçimi veya olağan bakım gibi günlük işleyişe ilişkin kararlar daha düşük bir eşikle alınabilirken; binanın mimari yapısını, ortak alanların tahsisini veya kat maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kararlar için kanun, geniş bir mutabakat arar. Bu ayrımı bilmeden hazırlanan gündemler, toplantı günü "bu karar için kaç oy yeter" sorusunda karışıklığa yol açar.
KMK'da toplantı ve karar yeter sayısı
Toplantı ve karar yeter sayılarının tamamı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. Kanunun 30. maddesi, kat malikleri kurulunun toplanma usulünü düzenler:
- İlk toplantı: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılır. Toplantıda alınacak kararlar, aksi kanunda özel olarak öngörülmedikçe, toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır.
- İkinci toplantı: İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ilanda belirtilen ikinci toplantı tarihinde herhangi bir sayı veya arsa payı şartı aranmaz. Toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Bunun geçerli olabilmesi için ilk toplantı çağrısında ikinci toplantının tarihi, saati ve yerinin de belirtilmiş olması gerekir.
Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısının farklı kavramlar olduğuna dikkat edilmelidir: toplantı yeter sayısı, toplantının usulüne uygun açılabilmesi için gereken katılımı; karar yeter sayısı ise açılmış bir toplantıda belirli bir kararın kabul edilmesi için gereken oy oranını ifade eder. Toplantının usulüne uygun yapılması için gereken katılım şartları hakkında apartman yönetimi toplantı yeter sayısı yazımızda ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.
Sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektiren kararlar
Bazı kararlar, toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu (yani ana gayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin salt çoğunluğunu) gerektirir. Başlıca örnekler:
- Yönetici seçimi (m.34): Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır.
- Faydalı yenilik ve ilaveler (m.42): Ortak yerlerde yapılacak, maliyeti ve kullanım şeklini değiştiren faydalı yenilikler (örneğin ısı yalıtımı gibi enerji verimliliğine yönelik uygulamalar) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir.
Beşte dört (4/5) çoğunluk gerektiren kararlar
Kanunun bazı maddelerinde, ana yapının kullanımını veya kat maliklerinin hukuki statüsünü derinden etkileyen kararlar için daha yüksek bir çoğunluk aranır:
- Ana yapıda değişiklik (m.19/II): Ana gayrimenkulün ortak yerlerinde, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça inşaat, onarım ve tesisler yapılamaz; ortak yer ve tesislerin durumu değiştirilemez.
- Yönetim planı değişikliği (m.28): Yönetim planında yer alan hükümlerin değiştirilebilmesi için de kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde (yönetim planı toplu yapı yönetim planı olarak düzenlenmişse) ise yönetim planı değişikliği m.70'e tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir.
Oy birliği gerektiren kararlar
En ağır yeter sayı olan oy birliği, kural olarak ana gayrimenkulün hukuki yapısını doğrudan değiştiren işlemler için öngörülmüştür:
- Yasak işler (m.24): Kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde sinema, lokanta, pastane, dükkân, imalathane gibi yerlerin açılabilmesi, kat malikleri kurulunun oy birliğiyle vereceği karara bağlıdır.
- İlave bağımsız bölüm/kat eklenmesi (m.44): Ana yapıya yeni bağımsız bölüm veya kat ilavesi, kat malikleri kurulunun oy birliğiyle vereceği karara bağlıdır.
- Ana gayrimenkulün hakla kayıtlanması (m.45): Ana gayrimenkulün tamamının bir hakla (örneğin ipotek gibi ayni bir hakla) kayıtlanabilmesi için de kat maliklerinin oy birliği gerekir.
Oy birliği aranan kararlarda tek bir kat malikinin çekimser kalması veya toplantıya katılmaması dahi kararın alınmasını engeller. Bu nedenle bu tür gündem maddeleri toplantı öncesinde tüm kat maliklerine ayrıca duyurulmalı ve mümkünse önceden görüş alışverişi yapılmalıdır; aksi halde toplantı günü tek bir itirazla süreç baştan sona tıkanabilir.
Karar türüne göre yeter sayı tablosu
| Karar türü | Aranan yeter sayı | İlgili madde |
|---|---|---|
| İlk toplantının açılabilmesi | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım | m.30 |
| İkinci toplantıda karar | Katılanların salt çoğunluğu (sayı şartı aranmaz) | m.30 |
| Yönetici seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.34 |
| Faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | m.42 |
| Ana yapıda değişiklik | Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | m.19/II |
| Yönetim planı değişikliği | Kat maliklerinin beşte dördü; toplu yapıda temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisi | m.28; m.70 |
| Mesken bölümde iş yeri/eğlence-gıda yeri açılması (yasak işler) | Oy birliği | m.24 |
| İlave bağımsız bölüm/kat eklenmesi | Oy birliği | m.44 |
| Ana gayrimenkulün hakla kayıtlanması | Oy birliği | m.45 |
Yönetici seçim usulüyle ilgili adım adım bilgi için yönetici seçimi yeter sayısı yazımıza, resmi atama sürecine dair yönetici atama sayfamıza bakabilirsiniz.
Vekâlet ve oy hakkı
KMK m.31'e göre her kat maliki, arsa payı büyüklüğüne bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan bir malik, her bölüm için ayrı ayrı oy kullanabilir; ancak sahip olduğu toplam oy sayısı, ana gayrimenkuldeki bütün oyların üçte birini geçemez. Bir karar doğrudan kat maliklerinden birini ilgilendiriyorsa, o malik görüşmelere katılabilir fakat ilgili kararda oy kullanamaz.
Vekâlet konusunda da kanun sınır koyar: bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk veya daha az bağımsız bölümü olan yapılarda ise bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir. Bu sınırlamalar, tek bir kişinin vekâlet yoluyla kurulda orantısız bir ağırlık kazanmasını önlemek amacı taşır. Genel kurulda kimlerin hangi sıfatla ve kaç oyla katıldığının kaydı hazirun cetveline işlenir; örnek doldurulmuş belge için hazirun cetveli örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek hesaplama
20 bağımsız bölümlü bir sitede yönetici seçimi gündemi olduğunu varsayalım:
- İlk toplantı: Toplantının açılabilmesi için hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım gerekir; yani en az 11 kat malikinin, aynı zamanda toplam arsa payının da yarısından fazlasını temsil edecek şekilde toplantıda hazır bulunması gerekir. Yönetici seçimi kararının geçerli olabilmesi için ise bu toplantıda seçime katılan değil, ana gayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğunun aynı adaya oy vermesi aranır.
- Yeter sayı sağlanamazsa: İlanda belirtilen ikinci toplantı tarihinde, kaç kişi katılırsa katılsın toplantı açılır; ancak yönetici seçimi gibi kanunun özel olarak sayı ve arsa payı çoğunluğu aradığı kararlarda bu şart ikinci toplantıda da geçerliliğini korur; sadece toplantının açılması için aranan katılım şartı kalkar.
Bu nedenle her karar için "toplantıya kaç kişi geldi" sorusuyla "karar için kaç oy gerekiyor" sorusunun ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.
İkinci bir örnek olarak, aynı 20 bağımsız bölümlü sitede ısı yalıtımı gibi faydalı bir yenilik gündeme geldiğini düşünelim. Bu kararın da geçerli olabilmesi için, kaç kişi katılırsa katılsın, ana gayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun onayı gerekir; yani en az 11 kat malikinin, toplam arsa payının da yarısından fazlasını temsil edecek şekilde bu yenilik lehine oy kullanması aranır. Toplantıya sadece 12 kişi katılmış olsa bile, karar yine tüm bina için gereken bu çoğunluğa göre değerlendirilir.
Yeter sayı sağlanmadan alınan kararın sonucu
Toplantı veya karar için aranan yeter sayı sağlanmadan alınan bir karar, usulüne uygun alınmamış sayılır. Böyle bir karara itiraz eden kat malikleri, hukuki yollara başvurarak kararın geçersizliğinin tespitini isteyebilir. Bu nedenle gündemin, katılımın ve oyların toplantı tutanağına eksiksiz işlenmesi; hangi kararın hangi çoğunlukla alındığının açıkça belirtilmesi, hem yönetici hem kat malikleri açısından ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Sık Sorulan Sorular
Salt çoğunluk ne demek?
Salt çoğunluk, oy kullananların veya toplantıya katılanların yarısından bir fazlasının aynı yönde karar vermesi anlamına gelir. Kat malikleri kurulunda birçok olağan karar bu çoğunlukla alınır.
Nitelikli çoğunluk nedir?
Nitelikli çoğunluk, kanunun önemli gördüğü bazı kararlar için öngördüğü, salt çoğunluktan daha yüksek bir oy oranıdır. KMK'da tek bir sabit oran yoktur; karara göre sayı ve arsa payı çoğunluğu, beşte dört veya oy birliği şeklinde değişir.
İkinci toplantıda her karar salt çoğunlukla mı alınır?
Hayır. İkinci toplantıda toplantının açılması için sayı şartı aranmaz, ancak yönetici seçimi veya faydalı yenilikler gibi kanunun özel olarak daha yüksek çoğunluk aradığı kararlarda bu özel yeter sayı şartı ikinci toplantıda da geçerlidir.
Oy birliği ile beşte dört (4/5) çoğunluk arasındaki fark nedir?
Oy birliği, ana gayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin aynı yönde oy kullanmasını gerektirir; tek bir muhalif oy kararı engeller. Beşte dört çoğunlukta ise kat maliklerinin tamamı değil, beşte dördünün (dörtte dördünün değil) rızası yeterlidir; yani kalan beşte birlik kısım karara katılmasa dahi karar geçerli olur.
Bir kişi kaç kat malikine vekâleten oy kullanabilir?
KMK m.31 gereği bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk veya daha az bağımsız bölümü olan yapılarda ise bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir. Bu sınırlar, tek bir vekilin kurulda orantısız bir ağırlık kazanmasını önler.
Genel kurul öncesi yeter sayı hesaplaması ve toplantı organizasyonu konusunda destek almak isterseniz Gözde Yönetim iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325