Kat Mülkiyeti Kanunu 4 5 Çoğunluk

Ana Sayfa › Blog · 23 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Harika bir hukuki konu. Apartman ve site genel kurullarında karar alırken, her konunun aynı oy oranıyla karara bağlanmadığını bilmek hayati önem taşır. Rutin bir onarım kararıyla, apartmanın anayasası niteliğindeki bir maddeyi değiştirmek aynı değildir. İşte bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) en zor ulaşılan ve en güçlü karar yeter sayılarından biri olan “4/5 (beşte dört) çoğunluk” devreye girer.

Mersin’de bir yönetim profesyoneli olarak, 23 Ağustos 2025 itibarıyla, bu özel oy oranının ne anlama geldiğini, hangi hayati kararlar için arandığını ve diğer oy oranlarından farkını, 600 kelimeyi aşan bu detaylı rehberde sizler için açıklıyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 4/5 Çoğunluk Nedir ve Hangi Kararlar İçin Şarttır?

Apartmanınızın “anayasası” olan yönetim planında, evcil hayvanlarla, gider paylaşımıyla veya ortak alan kullanımıyla ilgili sizi veya komşularınızı rahatsız eden bir madde var. Bu maddeyi değiştirmek mümkün mü? Evet, mümkündür; ancak bunun için genel kurula katılanların yarısından bir fazlasının oyu yetmez. Karşınıza, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en zorlu kalelerinden biri olan “beşte dört çoğunluk” kuralı çıkar. Bu kural, bir binanın temel işleyiş kurallarının, gelip geçici çoğunluklarla kolayca değiştirilmesini önleyen bir güvence mekanizmasıdır.

1. Bölüm: 4/5 (Beşte Dört) Çoğunluk Tam Olarak Nedir? (En Önemli Detay)

Kat Mülkiyeti Kanunu 4 5 Çoğunluk

4/5 çoğunluğun ne anlama geldiği, en sık yanlış anlaşılan konudur. Bu oran, toplantıya katılanlar üzerinden değil, binadaki toplam kat maliki sayısı üzerinden hesaplanır.

Hukuki Tanım: 4/5 çoğunluk, anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin beşte dördünün (%80'inin) olumlu oy vermesi demektir.
Pratik Örnek: Mersin'de 50 daireli bir sitede, bir kararın 4/5 çoğunlukla alınabilmesi için, o gün toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, tapu sahibi olan en az 40 daire sahibinin (50 x 4/5 = 40) bu karara "EVET" demesi gerekir. Toplantıya 39 kişi katılıp hepsi "evet" dese bile, bu karar yasal olarak alınmış sayılmaz.

2. Bölüm: 4/5 Çoğunluğun Zorunlu Olduğu En Önemli Durum: Yönetim Planı Değişikliği

Kat Mülkiyeti Kanunu 4 5 Çoğunluk

Bu yüksek oy oranının kanunda arandığı en temel ve en yaygın durum, apartmanın veya sitenin anayasası niteliğindeki Yönetim Planı’nın değiştirilmesidir.

Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi, "Yönetim planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır." diyerek bu kuralı net bir şekilde ortaya koyar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde (yönetim planı toplu yapı yönetim planı olarak düzenlenmişse) ise yönetim planı değişikliği m.70'e tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir.
Neden Bu Kadar Yüksek Bir Oran Gerekiyor? Çünkü yönetim planı, tüm sakinlerin ortak yaşam kurallarını, haklarını ve borçlarını belirleyen bir sözleşmedir. İnsanlar bir mülkü satın alırken, bu plana güvenerek alım yaparlar. Kanun koyucu, bu temel sözleşmenin basit çoğunluklarla sık sık değiştirilmesinin önüne geçerek, mülkiyet hakkının ve kazanılmış hakların korunmasını amaçlamıştır.
Değiştirilmek İstenen Yaygın Maddeler:
- Ortak giderlerin paylaşım şeklini değiştirmek (örneğin arsa payından eşit paylaşıma geçmek).
- Evcil hayvan beslenmesine ilişkin kuralları değiştirmek veya yeni kurallar eklemek.
- Sosyal tesislerin (havuz, spor salonu vb.) kullanım kurallarını yeniden düzenlemek.
- Dükkanların veya bağımsız bölümlerin faaliyet alanlarına ilişkin kısıtlamaları değiştirmek.

3. Bölüm: Diğer Özel Durumlar

Yönetim planı değişikliği dışında, KMK Madde 44 gibi çok daha nadir ve teknik durumlarda (örneğin binanın üzerine kat ilavesi, arsanın bölünmesi gibi binanın yapısını kökten değiştiren projelerde) da 4/5 çoğunluk veya hatta oy birliği gibi yüksek oranlar aranabilmektedir.

4. Bölüm: Karar Yeter Sayıları Karşılaştırması

Kafa karışıklığını önlemek için, KMK’daki temel oy oranlarını ve kullanıldıkları yerleri karşılaştıralım:

Karar Yeter Sayısı	Anlamı	Genellikle Kullanıldığı Yerler
Oy Birliği (%100)	Tüm maliklerin istisnasız tamamının onayı.	Ortak alanların kiralanması (çatı, bahçe vb.), daire niteliğinin değiştirilmesi.
4/5 Çoğunluk (%80)	Tüm maliklerin beşte dördünün onayı.	Yönetim Planı'nın değiştirilmesi.
Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu (%50+)	Tüm maliklerin yarısından fazlasının VE arsa payı olarak yarısından fazlasının onayı.	Faydalı yenilikler (mantolama, asansör yapımı, güvenlik kamerası vb.).
Oy Çokluğu	Toplantıya katılanların yarısından fazlasının onayı.	Rutin ve zorunlu işler (Yönetici seçimi, yıllık bütçenin onayı, basit onarımlar vb.).

Profesyonel Yönetimin Rolü: Hukuki Süreçlerde Şaşmaz Rehberiniz Bir genel kurulda, alınacak kararın hangi yeter sayıyı gerektirdiğini yanlış bilmek, aylar süren emeklerin ve yapılan oylamanın boşa gitmesine neden olabilir. 4/5 gibi ulaşılması zor bir çoğunluk gerektiren yönetim planı değişikliği gibi bir kararı, basit oy çokluğuyla almaya çalışmak, o kararın bir kat malikinin açacağı tek bir dava ile mahkemede iptal edileceğinin garantisidir. Gözde Yönetim olarak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bu teknik ve kritik detaylarına hakimiz. Yönetim planı değişikliği gibi hassas ve önemli bir süreçte, genel kurulun en başından sonuna kadar hukuka uygun yönetilmesini sağlar, gerekli oy oranının doğru bir şekilde tespit edilip Karar Defteri'ne geçirilmesini garanti ederiz. Sizi, bu tür kritik hukuki hataların getireceği zaman ve para kaybından korumak bizim temel görevimizdir.

Telefon: 0324 325 3 25** Adres: Kiremithane Mah Silifke Caddesi Başeğmez Apt No 102/ 1/1 Akdeniz Mersin** Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325