Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde: Ortak Gider ve Aidat Paylaşımı (2026)

Ana Sayfa › Blog · 22 Ağustos 2026 — Gözde Yönetim

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde Ne Diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi, apartman ve site aidatlarının hangi mantıkla paylaştırılacağını belirleyen temel hükümdür. Madde, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça -yani yönetim planında veya genel kurul kararında farklı bir dağıtım öngörülmedikçe- ortak giderlerin iki ayrı esasa göre paylaştırılacağını söyler:

• Eşit katılım (m.20/a): Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılır. Yani dairenin büyüklüğü veya arsa payı burada belirleyici değildir; her bağımsız bölüm aynı payı öder.
• Arsa payı oranında katılım (m.20/b): Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine, bunlar için toplanacak avansa ise kat malikleri arsa payları oranında katılır.

Kanun ayrıca, bir kat malikinin ortak yerlerden ve tesislerden (asansör, havuz, jeneratör gibi) faydalanmaya ihtiyacı olmadığını veya bunları fiilen kullanmadığını ileri sürerek ortak gider ve avans borcundan kaçınamayacağını açıkça belirtir (m.20). Örneğin zemin katta oturan ya da evini uzun süre kullanmayan bir kat maliki de asansörün bakım giderine katılmak zorundadır.

Arsa Payı Oranı Ne Anlama Gelir?

Arsa payı, her bağımsız bölümün tapu kütüğünde kayıtlı, arsanın ortak mülkiyetindeki oranını gösteren binde veya yüzde cinsinden bir değerdir; bina inşa edilirken proje ve bağımsız bölümlerin büyüklüğüne göre belirlenir ve kat mülkiyeti kütüğüne işlenir. Arsa payı oranında paylaştırılan giderlerde mantık basittir: daha yüksek arsa payına sahip bağımsız bölüm, ortak gidere daha yüksek oranda katılır. Örneğin bir sitede A dairesinin arsa payı %4, B dairesinin arsa payı %2 ise, arsa payı esasına göre paylaştırılan bir gider kaleminde (sigorta primi, ortak bakım-onarım, yönetici aylığı gibi) A dairesi B dairesinin yaklaşık iki katı tutarında pay öder; buna karşılık kapıcı ücreti gibi eşit paylaşılan bir kalemde A ve B daireleri aynı tutarı öder. Bu iki farklı hesaplama yöntemi bir arada uygulandığı için aidat çizelgesinde daire başına farklı toplam tutarlar çıkması normaldir ve arsa payı büyük olan dairenin daha yüksek toplam aidat ödemesi, kanunun öngördüğü adil paylaşım mantığının bir sonucudur. Örnek hesaplama ve şablon için apartman aidat çizelgesi yazımıza bakabilirsiniz.

Aidat mı, Avans mı? Yönetim Planı Farkı Yaratabilir

Uygulamada "aidat" sözcüğü genellikle m.20'de sayılan bu iki tür katılım payının toplamını ifade etmek için kullanılır. Kanun, dönem içinde tahmini giderler için önceden toplanan tutarı "avans", dönem sonunda kesin gider tablosuna göre yapılan mahsubu ise işletme projesi üzerinden hesaplar; aidat nedir yazımızda bu ayrım daha ayrıntılı ele alınmıştır. Avans, yıl içinde nakit akışının kesintisiz sürmesini sağlarken, dönem sonunda gerçekleşen giderler avansı aşarsa ek katkı istenebilir; avans gerçekleşen giderin altında kalırsa bir sonraki döneme mahsup edilebilir.

Önemli bir nokta: m.20'de tarif edilen eşit/arsa payı ayrımı "aksi kararlaştırılmadıkça" geçerlidir; yönetim planında veya kat malikleri kurulunun alacağı kararla farklı bir dağıtım esası benimsenebilir. Örneğin bazı yönetim planları, personel giderlerini de arsa payı oranında paylaştırmayı tercih edebilir ya da belirli ortak tesislerin (örneğin yalnızca üst kat sakinlerinin kullandığı bir çatı terası) giderini yalnızca o tesisten yararlananlara yükleyebilir; bu durumda kanunun genel kuralı değil, yönetim planındaki özel hüküm esas alınır. Yönetim planında böyle bir düzenleme yoksa, m.20'nin eşit/arsa payı ayrımı doğrudan uygulanır.

Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat malikine karşı uygulanacak yaptırımı düzenler: kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür; bu oran doğrudan kanunda belirlenmiştir ve yönetim planıyla değiştirilemez. Gecikme tazminatı, sadece anapara borcuna değil, süregelen gecikmeye ceza niteliğinde eklenen ayrı bir kalemdir.

Borcunu ödemeyen kat malikine karşı yönetici veya diğer kat malikleri:

• Önce yazılı bildirim/ihtar ile borcun ödenmesini talep edebilir,
• Sonuç alınamazsa icra takibi başlatabilir,
• Gerektiğinde alacağın tahsili için dava yoluna gidebilir.

Kanun'un 25. maddesi, ortak gider ve avans borcunu ödemeyen ve bu nedenle diğer kat maliklerinin huzur ve güvenliğini ciddi biçimde bozan kat malikleri hakkında, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde bağımsız bölümün devri istenmesine ilişkin ağır bir yaptırımdan söz eder; bu, uygulamada istisnai ve son çare olarak başvurulan bir yoldur. Tahsilat sürecinin adım adım işleyişi için apartman aidat borcu icra takibi yazımıza bakabilirsiniz.

Pratikte yönetimler, dava veya icra yoluna gitmeden önce borçlu kat malikiyle iletişim kurmayı, ödeme planı önermeyi ve süreci belgelemeyi tercih eder; bu yaklaşım hem komşuluk ilişkilerini korur hem de gerçekten tahsilat yoluna gidilmesi gerektiğinde elde hazır bir yazışma geçmişi bulunmasını sağlar. Gecikme tazminatının aylık %5 gibi yüksek bir oranda öngörülmüş olması da esasen bu erken aşamada çözüm bulunmasını teşvik eden caydırıcı bir mekanizmadır.

Kiracının Aidat Sorumluluğu

Bağımsız bölümü kiraya veren kat maliki, ortak gider ve avans borcundan birinci derecede sorumludur; ancak Kanun'un 22. maddesi uyarınca kiracı da bu borçtan kat maliki ile birlikte müteselsilen (ortaklaşa) sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu düzenleme, kiracı oranı yüksek apartman ve sitelerde yönetimin tahsilat için hem malike hem de kiracıya başvurabilmesini sağlar. Kiracıdan tahsil edilen tutar, kat malikinin borcundan düşülür.

Uygulamada aidat makbuzlarının veya ödeme bildirimlerinin doğrudan oturan kişiye (kiracıya) ulaştırılması, tahsilatı hızlandıran pratik bir yöntemdir; ancak borcun nihai muhatabı yine kat malikidir ve kira sözleşmesindeki "aidatı kiracı öder" gibi hükümler, yönetim ile kat maliki arasındaki m.20 sorumluluğunu ortadan kaldırmaz, yalnızca taraflar arasında bir iç ilişki doğurur.

Profesyonel Yönetimde Tahsilat Nasıl İşler?

m.20'nin öngördüğü paylaşım ve yaptırım sistemi doğru işletildiğinde, aidat tahsilatı büyük ölçüde kayıt altına alınmış ve öngörülebilir bir sürece dönüşür. Profesyonel yönetimde bu süreç şu şekilde yürütülür:

• Her dönem için işletme projesi hazırlanır ve arsa payı/eşit paylaşım esaslarına göre daire başına tutar hesaplanır,
• Ödeme tarihleri ve gecikme tazminatı oranı kat maliklerine önceden bildirilir,
• Geciken ödemeler için yazılı bildirim erken aşamada yapılır, böylece gecikme tazminatı birikmeden çözüm aranır,
• Israrla ödenmeyen borçlarda icra takibi usulüne uygun ve zamanında başlatılır.

Bu düzenli işleyiş, hem yönetimin hem de düzenli ödeme yapan kat maliklerinin haklarını korur; zira aidatını zamanında ödeyen kat maliklerinin ortak giderleri karşılaması, ödemeyen komşularının payını da dolaylı olarak taşımaları anlamına gelmemelidir. Dijital kayıt sistemleri, hangi bağımsız bölümün ne kadar arsa payına sahip olduğunu, hangi kalemin eşit hangi kalemin arsa payı oranında paylaştırıldığını ve ödeme geçmişini şeffaf biçimde gösterdiğinden, m.20 kaynaklı itirazların önemli bir kısmı daha oluşmadan önlenmiş olur.

Site ölçeğinde tahsilat ve raporlama sürecimiz için apartman yönetimi hizmet sayfamıza, 20. maddenin apartman yönetimindeki yerini bütün olarak görmek için Kat Mülkiyeti Kanunu rehberimize bakabilirsiniz. Ortak yerlerdeki fiziki değişikliklerin hangi çoğunlukla yapılabileceği ise ayrı bir konudur; bunun için Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde yazımıza göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kapıcı ücreti neden herkesten eşit alınıyor, arsa payına göre değil mi?

Kanun'un 20. maddesi, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerini özellikle eşit paylaşım esasına bağlamıştır; bu giderler dairenin büyüklüğünden bağımsız, hizmetten eşit yararlanma varsayımına dayanır. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa bu esas geçerlidir.

Zemin katta oturuyorum, asansör bakım giderine katılmak zorunda mıyım?

Evet. Kanun, ortak yer ve tesislerden faydalanma ihtiyacı olmadığı veya bunları kullanmadığı gerekçesiyle bir kat malikinin ortak gider ve avans borcundan kaçınamayacağını açıkça hükme bağlar.

Aidatımı geciktirirsem ne kadar gecikme tazminatı öderim?

Ödemede geciktiğiniz günler için kanun gereği aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödersiniz. Bu oran, borcun tahsilini hızlandırmak amacıyla kanunla belirlenmiş caydırıcı bir orandır.

Kiracı aidat ödemezse ev sahibi de sorumlu mudur?

Evet. Ortak gider ve avans borcundan öncelikli sorumlu kat malikidir; ancak kiracı da bu borçtan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir. Yönetim, tahsilat için her iki tarafa da başvurabilir.

Aidat borcu için doğrudan icra takibi başlatılabilir mi?

Evet. Yazılı bildirime rağmen ödeme yapılmazsa, yönetici veya diğer kat malikleri borcun tahsili için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir; süreç, borcun miktarına ve dosyanın durumuna göre şekillenir.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325