Aidat Nedir? Nasıl Belirlenir, Kim Öder, Nasıl Takip Edilir? (2026)

Ana Sayfa › Blog · 22 Ağustos 2026 — Gözde Yönetim

Aidat nedir, neden toplanır?

Bir apartman ya da sitede ortak yaşamın sürmesi için bir dizi gider her ay düzenli olarak yapılır: kapıcının maaşı ve SGK primi, asansörün aylık bakımı, merdiven ve bahçe aydınlatması, ortak su, temizlik malzemesi, güvenlik, havuz ve jeneratör gibi tesislerin işletmesi, bina sigortası, noter tasdik ve yönetim ücreti. Kat Mülkiyeti Kanunu bu "ortak giderlere" bütün kat maliklerinin katılmasını zorunlu kılar; aidat, bu katılımın aylık ve düzenli biçimidir. Halk arasında "apartman parası", "site ücreti" ya da "ortak gider avansı" denen şey de aidattır.

Aidat bir hizmet bedeli ya da kira değildir; kat malikinin, mülkiyetin ayrılmaz parçası olan ortak yerlerin giderlerine katılma borcudur. Bu yüzden dairenin boş olması, malikin orada oturmaması ya da asansörü kullanmaması aidat borcunu ortadan kaldırmaz.

Aidat neyi kapsar? Aidat ile avans arasındaki fark

• Olağan giderler (aidat): Personel ücret ve primleri, düzenli bakım ve servis sözleşmeleri, ortak alan elektrik-su-doğalgaz, temizlik, güvenlik, bahçe, küçük onarımlar, yönetim ücreti, sigorta primi, noter ve kırtasiye.
• Avans: İleride yapılacak bir gider için önceden toplanan paradır; işletme projesinde öngörülen aylık tutarlar teknik olarak "avans" niteliğindedir ve dönem sonunda gerçek giderlere göre mahsup edilir.
• Demirbaş ve büyük onarım: Çatı yenileme, dış cephe mantolama, asansör değişimi gibi kalemler aidattan ayrı, genel kurul kararıyla belirlenen "ek katılım payı" ya da özel fonla karşılanır. Bu giderler kural olarak kiracıya değil malike aittir.

Aidat nasıl belirlenir? İşletme projesi

Yönetici, her yıl yıllık tahmini gelir-gider bütçesini ve her kat malikine düşen payı gösteren işletme projesini hazırlar; proje kat maliklerine tebliğ edilir, kat malikleri kurulu görüşüp onaylar ya da değiştirir. Onaylanan işletme projesi aidatın hukuki dayanağıdır; kurul kararına karşı yol, kanunun 33. maddesindeki iptal davasıdır. Belirlemenin adımları:

1. Geçen yılın gerçekleşen giderleri kalem kalem çıkarılır; sözleşmeler, personel maliyeti ve enflasyon etkisi eklenir.
2. Gelirler (aidat, kiraya verilen ortak yerler, gecikme tazminatı) tahmin edilir; gerekirse yedek akçe ayrılır.
3. Toplam gider, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki kurala göre (eşit / arsa payı) bağımsız bölümlere dağıtılır; yönetim planında farklı bir dağıtım kuralı varsa o uygulanır.
4. Aylık aidat tutarı belirlenir, genel kurulda onaylanır ve karar defterine işlenir.

Hazırlama usulü için işletme projesi rehberimize, tablo örneği için apartman aidat çizelgesi yazımıza bakabilirsiniz.

Aidat nasıl hesaplanır? Eşit mi, arsa payına göre mi?

Kanunun 20. maddesi iki ayrı kural koyar:

Kat malikleri kurulu ya da yönetim planı, bu kuraldan farklı bir dağıtım (örneğin bütün giderlerin eşit paylaşımı ya da metrekareye göre) kararlaştırabilir; uygulamada birçok apartman pratiklik için tek bir aidat tutarı belirler. Arsa payları farklıysa ve yönetim planında aksi yoksa kanuni kural geçerlidir. Ayrıntı ve oransal örnek için Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde yazımıza bakın.

Aidatı kim öder: kat maliki mi, kiracı mı?

Asıl borçlu kat malikidir. Ancak Kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümü kira sözleşmesine dayanarak kullanan kiracı, ortak gider ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutarı kiradan düşer. Uygulamada aylık olağan aidatı kiracı, demirbaş niteliğindeki büyük onarım ve yenileme paylarını malik öder; kira sözleşmesinde bu ayrımın açıkça yazılması tartışmayı önler. Evde oturmayan malikin durumu için evde oturmasam bile aidat ödemek zorunda mıyım yazımıza bakabilirsiniz.

Aidat ödenmezse ne olur?

• Gecikme tazminatı: Ödenmeyen gider ve avans payı için kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (m.20).
• Yazılı bildirim ve icra: Yönetici önce yazılı ihtar gönderir; sonuç alınamazsa icra takibi başlatır. Takibe itiraz hâlinde itirazın kaldırılması için sulh hukuk mahkemesine başvurulur; işletme projesi ve karar defteri burada temel delildir.
• Ağır ihlalde devir talebi: Borçlarını ödememekte ısrar eden kat malikine karşı, kanunda öngörülen koşullarla bağımsız bölümün devri de istenebilir (m.25); bu istisnai ve ağır bir yaptırımdır.
• Ortak hizmetlerden mahrum bırakma yasağı: Aidat borcu nedeniyle suyun kesilmesi, asansörün kapatılması gibi fiili yaptırımlar hukuka aykırıdır; yol icra takibidir.

Yöneticinin elindeki adımlar için aidat ödemeyen komşu ile nasıl başa çıkılır yazımız pratik bir sıra verir.

Aidat takibi nasıl yapılır? Aidat takip sistemi

Aidat sorunlarının çoğu tutardan değil takipten kaynaklanır: kim ne zaman ne kadar ödedi, kimin borcu birikti, gecikme tazminatı hesaplandı mı? Düzenli bir aidat takibi için asgari gereksinimler:

• Bağımsız bölüm bazlı hesap: Her daire için aylık tahakkuk, tahsilat ve bakiye; banka açıklamalarında daire numarasının zorunlu tutulması.
• Tek hesap: Aidatların ana gayrimenkul adına açılmış tek bir banka hesabında toplanması; elden tahsilatın makbuzla kayıt altına alınması.
• Aylık rapor: Gelir-gider tablosu ve alacak listesinin her ay kat maliklerine açılması; genel kurulda sürpriz kalmaması.
• Gecikme takvimi: Vade geçince otomatik hatırlatma, belirli süre sonunda yazılı ihtar, ardından icra kararı — hepsi kayıtlı.
• Dijital aidat takip sistemi: Kat maliklerinin kendi borç-alacak durumunu ve binanın gelir-giderini 7/24 görebildiği bir yazılım, hem tahsilat oranını hem güveni artırır. Gözde Yönetim'in kullandığı altyapı için bina yönetim sistemi sayfasına bakabilirsiniz.

Takip çizelgesi örneği için apartman aidat takip çizelgesi, ödeme yöntemleri için aidat ödeme yazılarımız yardımcı olur. Aidat toplama, takip ve icra süreçlerini profesyonel yönetime devretmek isteyen Mersin'deki apartman ve siteler için apartman yönetimi ve site yönetimi hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz.

Aidata itiraz nasıl yapılır?

Aidat tutarını "yüksek buluyorum" diyerek ödememek mümkün değildir; itirazın yolu işletme projesine ve genel kurul kararına karşı kanunun öngördüğü yoldur. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (KMK m.37, 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) değişik); onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilir. İtirazlar bu görüşmede dile getirilir; eski "tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz" usulü Mayıs 2026'da yürürlükten kalkmıştır. Kurul kararlarına karşı ise kat maliklerinin, karar tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açma hakkı vardır. Bu süreçte karar yürürlükte kalır ve aidat ödenmeye devam eder; aksi hâlde gecikme tazminatı işler. Pratik öneri: itiraz gerekçesini (hatalı dağıtım, proje dışı gider, mükerrer kalem) belgeyle birlikte yazılı olarak yönetime ve kurula sunmak, çoğu zaman mahkemeye gitmeden düzeltme sağlar.

Aidat zammı ve enflasyon dönemi

Aidatın en çok tartışıldığı dönemler personel ücretlerinin, enerji ve bakım maliyetlerinin hızla arttığı yıllardır. Sağlıklı bir yönetimde zam "yöneticinin kararı" değil, yeni işletme projesinin sonucudur: asgari ücret ve SGK değişiklikleri, asansör ve güvenlik sözleşmelerinin yenileme bedelleri, sigorta primleri ve ortak tüketim kalemleri tek tek gösterilir, geçen yılla karşılaştırılır ve kurul onaylar. Yıl ortasında öngörülmeyen bir artış olursa kurul ek katılım payı kararı alabilir; yönetici tek başına aidatı değiştiremez. Şeffaf raporlama, aidat artışına karşı oluşan direncin büyük bölümünü ortadan kaldırır.

Sık Sorulan Sorular

Aidat nasıl yazılır, "aidat" mı "aidaat" mı?

Doğru yazım "aidat"tır; tek a ile yazılır. Resmî belgelerde "ortak gider avansı" ya da "katılım payı" ifadeleri de kullanılır.

Aidat yasal mı, ödemek zorunlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kat maliklerinin ortak giderlere katılmasını zorunlu kılar; ortak yerlerden yararlanmaya gerek olmadığı ya da kullanılmadığı gerekçesiyle aidattan kaçınılamaz.

Aidat ne zaman ve nasıl artırılır?

Aidat, genel kurulda onaylanan işletme projesiyle belirlenir ve değiştirilir; yıl içinde beklenmeyen gider doğarsa kurul ek katılım payı kararı alabilir. Yönetici tek başına aidatı artıramaz.

Boş daire için aidat ödenir mi?

Evet. Dairenin boş olması, malikin başka yerde oturması veya kiracısının olmaması aidat borcunu kaldırmaz; borç kat malikine aittir.

Kiracı aidatı ödemezse ne olur?

Yönetim hem kiracıya hem malike başvurabilir; kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır, kalan borçtan malik sorumludur. Kiracı ödediği aidatı kira bedelinden düşebilir.

Aidat makbuzu şart mı?

Banka dekontu yeterlidir; elden tahsilatta mutlaka seri numaralı makbuz verilmeli ve işletme defterine işlenmelidir. Makbuzsuz tahsilat hem malik hem yönetici için ispat sorunu yaratır.

Aidat belirleme, tahsilat ve takip konusunda Mersin'deki apartman veya siteniz için destek almak isterseniz Gözde Yönetim'e iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325