Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde: Ortak Alan Değişikliği ve 4/5 Rıza (2026)

Ana Sayfa › Blog · 22 Ağustos 2026 — Gözde Yönetim

Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde Ne Diyor?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 19. maddesi, apartman ve sitelerde ortak yaşamın en çok tartışılan konularından birini, yani kim, neyi, kimin rızasıyla değiştirebilir sorusunu cevaplar. Maddenin birinci fıkrasına göre kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Bu, sadece "bozulanı onarma" yükümlülüğü değil; binanın dış görünümünü ve yapısal bütünlüğünü koruma sorumluluğudur.

İkinci fıkra ise en sık uygulanan hükümdür: kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz; ortak yerlerin ve anayapının dış duvarlarında, çatısında veya diğer bölümlerinde renk veya biçim değişikliği yapamaz. Kanun ayrıca bir istisna tanır: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirme işleri projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılmak kaydıyla kat maliklerinin ayrıca rızası aranmaz. Bu istisna özellikle deprem riski nedeniyle güçlendirme veya kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde önem kazanır; mahkeme tespiti aranmasının amacı, acil ve teknik zorunluluk taşıyan işlerin 4/5 gibi ağır bir çoğunluk beklenmeden, ancak keyfi bir müdahaleye de yol açmadan yürütülebilmesidir.

19. madde metninde ayrıca kat maliklerinin, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde bulunan tesisleri de aynı özenle korumakla yükümlü olduğu vurgulanır. Bu yükümlülük, sadece "değişiklik yapmama" değil, mevcut ortak tesisin (asansör kuyusu, çatı izolasyonu, ortak tesisat) bilinçli ihmal ya da kusurla bozulmasının önlenmesini de kapsar.

Maddenin getirdiği ikinci önemli sınır, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerinde yapacakları işlerle ilgilidir: bir kat maliki kendi dairesinde dilediği tadilatı yapabilir, ancak bu değişiklik anayapıya zarar veremez. Ortak giderlere katılım yükümlülüğü ise ayrı bir konudur ve Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde ile düzenlenir.

Hangi İşlemler "Değişiklik" Sayılır?

Kanun metninde tek tek sayılmasa da, uygulamada ve yerleşik içtihatta binanın dış görünümünü veya ortak yerlerini etkileyen aşağıdaki işler genellikle 19. madde kapsamında "değişiklik" olarak değerlendirilir ve 4/5 yazılı rıza gerektirebilir:

• Dış cephe boya rengi: Binanın onaylı rengini bireysel olarak değiştirmek, mimari bütünlüğü bozan bir müdahale sayılır. Ayrıntı için apartman dış cephe renkleri yazımıza bakabilirsiniz.
• Balkon kapatma / cam balkon: Dış cepheyi ve binanın estetik görünümünü doğrudan etkilediği için genellikle genel kurul kararı ve yeterli çoğunluk aranan işlerdendir.
• Klima dış ünitesi montajı: Ünitenin cepheye görünür şekilde monte edilmesi, bazı yönetim planlarında ve uygulamada ortak alan/dış cephe düzenlemesi olarak ele alınır.
• Tabela ve reklam panosu asılması: Özellikle apartman altındaki işyerleri için dış cepheye asılan tabelalar mimari görünümü etkileyebileceğinden tartışma konusu olur.
• Çatı üzerinde değişiklik: Çatı malzemesi, eğimi veya renginde yapılacak değişiklikler ortak yer üzerinde doğrudan müdahale sayılır.
• Bahçe düzenlemesi: Ortak bahçe alanının bir kat maliki tarafından tek taraflı olarak değiştirilmesi (çit çekilmesi, zemin kaplaması vb.) ortak yerin kullanım biçimini değiştirdiği için rıza gerektirebilir.

Bu örneklerin her biri somut olayın özelliğine, binanın yönetim planına ve varsa genel kurul kararlarına göre değerlendirilir; kesin sonuç için yönetim planının incelenmesi ve gerektiğinde hukuki görüş alınması önerilir. Genel eğilim, dış görünümü ve ortak yerin kullanım biçimini kalıcı olarak değiştiren her müdahalenin, tek bir kat malikinin inisiyatifine değil, kat malikleri kurulunun ortak kararına bırakılmasıdır.

Beşte Dört (4/5) Yazılı Rıza Nasıl Alınır?

Kanun, rızanın yazılı olmasını şart koşar; sözlü onay veya zımni kabul yeterli değildir. Uygulamada rıza iki şekilde toplanabilir:

• Genel kurulda karar alınması: Konu gündeme alınarak toplantıda oylanır; kararın 4/5 çoğunlukla kabul edildiği toplantı tutanağına ve imza listesine (hazirun cetveline) geçirilir.
• Ayrı yazılı muvafakatname toplanması: Genel kurul dışında, her kat malikinin ayrı ayrı imzaladığı bir rıza belgesiyle de aynı sonuç elde edilebilir; özellikle toplantıya katılamayan maliklerin onayı bu yolla alınır.

Hangi yöntem izlenirse izlensin, alınan rızanın veya kararın noter tasdikli karar defterine işlenmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat açısından önemlidir. Profesyonel yönetimde bu süreç, çağrı usulü ve yeter sayı kurallarına uygun biçimde belgelenerek yürütülür.

Rıza Alınmadan Yapılan Değişiklikte İzlenecek Yol

4/5 yazılı rıza alınmadan yapılan bir değişiklik, kanuna aykırı bir müdahale sayılır ve diğer kat malikleri ya da yönetici bu duruma karşı harekete geçebilir:

• Eski hale getirme talebi: Değişikliği yapan kat malikinden, ortak yeri veya cepheyi eski hâline getirmesi talep edilebilir; bu talep önce yazılı olarak (örneğin ihtarname ile) iletilir.
• Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru: Talep karşılanmazsa, diğer kat malikleri veya yönetici, ortak yerdeki haksız müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir.
• Hâkimin müdahalesi (madde 33): Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, kat maliklerinden birinin kanuna veya yönetim planına aykırı davranması hâlinde diğer maliklerin hâkimin müdahalesini isteyebileceği genel bir yol sunar; 19. maddeye aykırı işlemlerde de bu yola başvurulabilir.

Bu süreçlerin doğru işletilmesi, hem zaman hem de komşuluk ilişkileri açısından hassas bir konudur; profesyonel yönetim, ihtarname ve dava süreçlerini usulüne uygun şekilde takip ederek kat maliklerini bu yükten kısmen kurtarır.

Kendi Bağımsız Bölümünde Tadilat: Sınır Nerede?

19. madde, yalnızca ortak yerleri değil, kat malikinin kendi bağımsız bölümünde yapacağı işleri de dolaylı olarak sınırlar. Bir kat maliki, kendi dairesinin içinde -boya, zemin kaplaması, mutfak/banyo yenilemesi gibi- dilediği değişikliği diğer kat maliklerinden izin almadan yapabilir. Ancak bu tadilat:

• Taşıyıcı sistemi (kolon, kiriş, perde duvar) etkileyecek şekilde anayapıya zarar veremez,
• Tesisat hatlarında ortak sistemi bozacak bir müdahale içeremez,
• Komşu bağımsız bölümlerin kullanımını ve güvenliğini tehlikeye atamaz.

Ayrıca tadilat sırasında oluşan gürültü ve rahatsızlık, Kanun'un 18. maddesindeki "birbirini rahatsız etmeme" ilkesiyle sınırlanır; bu konudaki uygulama saatleri için Kat Mülkiyeti Kanunu tadilat saatleri yazımıza bakabilirsiniz.

Isı Yalıtımı ve Mantolamada Farklı Kural: Madde 42

19. maddenin 4/5 rıza kuralı her ortak alan işlemi için geçerli olsa da, ısı yalıtımı ve mantolama konusunda Kanun ayrı bir kolaylık tanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi kapsamında değerlendirilen ısı yalıtımı gibi işler, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı kararla yapılabilir; 19. maddedeki 4/5 gibi ağır bir çoğunluk aranmaz. Bu ayrım, enerji verimliliğini artıran işlerin daha kolay hayata geçirilebilmesi amacıyla getirilmiştir. Konuyu ayrıntılı ele aldığımız apartman mantolama zorunlu mu yazımıza göz atabilirsiniz.

19. maddenin apartman ve site yönetimindeki yerini bütün olarak görmek isterseniz Kat Mülkiyeti Kanunu genel rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Dairemin içinde tadilat yapmak için diğer kat maliklerinden izin almam gerekir mi?

Hayır, dairenizin içinde yapacağınız ve anayapıya zarar vermeyen bir tadilat için diğer kat maliklerinden izin almanıza gerek yoktur. Ancak taşıyıcı kolon, kiriş veya perde duvarları etkileyecek bir müdahale söz konusuysa, bu durum ortak yapının sağlamlığını ilgilendirdiği için ayrı bir değerlendirme gerekir.

Balkonu cam ile kapatmak (cam balkon) için 4/5 rıza şart mı?

Balkon kapatma, dış cepheyi ve binanın mimari görünümünü etkilediği için uygulamada genellikle 19. madde kapsamında değerlendirilir ve kat maliklerinin yeterli çoğunlukla onayı aranır. Kesin usul, binanızın yönetim planına ve varsa daha önce alınmış genel kurul kararına göre değişebilir.

Dış cephe boyasını tek başıma değiştirebilir miyim?

Hayır. Dış cephede renk veya boya değişikliği, 19. madde uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektiren işlemlerdendir; bireysel olarak yapılan bir renk değişikliği eski hale getirme talebiyle karşılaşabilir.

4/5 rıza alınmadan yapılan bir değişiklik nasıl geri aldırılır?

Önce yazılı bir talep (ihtarname) ile eski hale getirme istenir. Sonuç alınamazsa diğer kat malikleri veya yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak haksız müdahalenin önlenmesini ve ortak yerin eski hâline getirilmesini talep edebilir.

Isı yalıtımı (mantolama) için de 4/5 çoğunluk mu gerekir?

Hayır. Isı yalıtımı, Kanun'un 42. maddesi kapsamında kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacağı kararla yapılabilir; 19. maddedeki 4/5 yazılı rıza şartı bu işlem için aranmaz.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325