Apartman Yönetici Atama Yönetmeliği 2025-2026

Profesyonel apartman ve site yöneticiliği

Ana Sayfa › Blog · 22 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Harika bir soru. Apartmanınıza veya sitenize bir yönetici atamak istediğinizde, internette veya komşular arasında sıkça “Apartman Yönetici Atama Yönetmeliği” gibi bir terim duyabilirsiniz. Bu terim, sanki devletin bu iş için özel olarak çıkardığı ayrı bir kurallar bütünü varmış gibi bir izlenim yaratabilir. Ancak bilinmesi gereken ilk ve en önemli hukuki gerçek şudur: Bu isimde bağımsız bir yönetmelik bulunmamaktadır.

Mersin’de bir yönetim profesyoneli olarak, 22 Ağustos 2025 itibarıyla, yönetici atamanın tabi olduğu tek ve ana kaynağın ne olduğunu ve bu sürecin nasıl işlemesi gerektiğini, 600 kelimeyi aşan bu detaylı rehberde sizler için açıklıyoruz.

Apartman Yönetici Atama Yönetmeliği: Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Atama Rehberi

Bir apartmana yönetici atanması süreci, dağınık yönetmeliklerle değil, tüm ortak yaşam alanlarının anayasası olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile tek bir merkezden ve net bir şekilde düzenlenmiştir. Yani, aradığınız "yönetmelik" aslında kanunun ta kendisidir. Yönetici atama süreci, bu kanunun belirlediği demokratik, şeffaf ve hukuki adımların izlenmesiyle gerçekleşir.

1. “Yönetmelik” Aslında Kanunun Kendisidir: Temel Kurallar

Yönetici atamasının temel kuralları, KMK’nın 34. Maddesi başta olmak üzere ilgili maddelerinde yer alır. Bu kurallar şunlardır:

Zorunluluk İlkesi: Bir apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) varsa, o apartmana bir yönetici atanması kanunen zorunludur. 7 ve daha az bağımsız bölüme sahip binalarda ise bu durum isteğe bağlıdır.
Adaylık İlkesi: Yöneticinin kim olabileceği konusunda kanun oldukça esnektir. Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından birine verebileceği gibi, tamamen dışarıdan bir kişiye (örneğin bir kiracıya) veya profesyonel bir yönetim şirketine de verebilirler.
Karar Organı: Yönetici atama yetkisi, sadece ve sadece Kat Malikleri Kurulu'na (Genel Kurul) aittir.

2. Yönetici Atamasının 3 Adımlı Yasal Süreci

Bir yöneticinin yasal olarak göreve başlayabilmesi için aşağıdaki üç adımın eksiksiz tamamlanması şarttır:

Adım 1: Genel Kurul Toplantısı ve Gündem Yönetici seçimi, usulüne uygun olarak çağrısı yapılmış bir genel kurulda gerçekleştirilir. Toplantı gündeminde “Yönetici ve Denetçi Seçimi” maddesinin açıkça yer alması gerekir. Bu toplantı, genellikle yılda bir yapılan Olağan Genel Kurul’dur.

Adım 2: Karar Yeter Sayısının Sağlanması (En Kritik Aşama) Bu, sürecin en çok hata yapılan ve kararların iptaline neden olan bölümüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yöneticinin seçilebilmesi için gereken oy oranı, toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin “sayı ve arsa payı çoğunluğu”dur.

Ne Anlama Geliyor? Bu "çifte çoğunluk" kuralı demektir ki;
1. Binadaki toplam kat maliki sayısının yarısından bir fazlasının ("sayı çoğunluğu") VE
2. Bu kişilerin sahip olduğu tapudaki arsa payları toplamının, binanın toplam arsa payının yarısından fazlasının ("arsa payı çoğunluğu") olumlu oy vermesi gerekir.
Örnek: 20 daireli ve her dairenin arsa payının eşit olduğu bir binada, bir yöneticinin seçilebilmesi için, toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, en az 11 daire sahibinin "evet" oyu vermesi zorunludur. Bu çoğunluk sağlanmadan yapılan bir seçim, hukuken geçersizdir.

Adım 3: Karar Defterine Kayıt Genel kurulda yeterli oyla seçilen yöneticinin adı, soyadı, görev süresi ve kendisine bir ücret ödenip ödenmeyeceği gibi tüm detaylar, noter onaylı Karar Defteri'ne açık ve net bir şekilde yazılır. Toplantıya katılan tüm kat malikleri bu kararın altını imzaladığında, atama işlemi hukuken resmiyet kazanır. Yöneticinin tüm yasal yetkisi bu kayda dayanır.

Peki, Ya Kimse Seçilemezse? Mahkeme Yoluyla Atama

Eğer genel kurulda kimse yöneticiliğe aday olmazsa veya adaylar yeterli oyu alamazsa, apartman yöneticisiz kalamaz. Bu durumda kanun, bir çözüm yolu sunar:

Kim Başvurabilir? Herhangi bir kat maliki.
Nereye Başvurulur? Apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne.
Sonuç: Kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine hakim, durumu değerlendirir ve apartmanı yönetmek üzere dışarıdan bir yönetici (uygulamadaki adıyla kayyum) atar. Ancak unutulmamalıdır ki, mahkemenin atadığı yöneticinin ücreti genellikle piyasa koşullarının üzerinde olabilir ve bu ücret tüm kat malikleri için zorunlu bir gidere dönüşür.

Profesyonel Yönetim: En Sorunsuz Atama Süreci Gönüllü bir yönetici bulmanın zor olduğu, hukuki süreçlerin karmaşık geldiği veya mahkeme yoluyla yüksek maliyetli bir atama riskinden kaçınmak istediğiniz durumlarda, en modern ve etkili çözüm profesyonel bir yönetim firmasını yönetici olarak atamaktır. Gözde Yönetim olarak, sitenizin veya apartmanınızın genel kuruluna katılarak hizmetlerimizi ve teklifimizi sunarız. Kat maliklerinin teveccühü ile, yukarıda anlatılan aynı yasal prosedürle ("sayı ve arsa payı çoğunluğu" ile) "dışarıdan yönetici" olarak atanırız. Bu süreç, sizleri hem yönetici bulma derdinden hem de atama sürecindeki hukuki karmaşadan ve risklerden tamamen kurtarır. Biz, göreve yasal olarak atanmış, sorumlu, şeffaf ve uzman bir çözüm ortağı olarak hizmet veririz.

Telefon: 0324 325 3 25** Adres: Kiremithane Mah Silifke Caddesi Başeğmez Apt No 102/ 1/1 Akdeniz Mersin** Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com

Profesyonel apartman yöneticisinin sorumluluk alanları

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325