Apartman Yönetimine Kayyum Atanması 2025-2026
Harika bir hukuki konu. Apartman veya sitelerde kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamadığında veya yönetim tamamen işlevsiz hale geldiğinde, kanunun öngördüğü son çare olan “yönetime kayyum atanması” süreci devreye girer. Bu, çoğu kat malikinin adını duyduğu ancak sürecin nasıl işlediğini ve ne gibi sonuçlar doğurduğunu tam olarak bilmediği, kritik bir hukuki müdahaledir.
Mersin’de bir yönetim profesyoneli olarak, 22 Ağustos 2025 itibarıyla, bir apartman yönetimine mahkeme tarafından yönetici (kayyum) atanması sürecini, şartlarını ve özellikle mali sonuçlarını, 600 kelimeyi aşan bu detaylı rehberde sizler için açıklıyoruz.
Apartman Yönetimine Kayyum Atanması: Son Çare mi, Pahalı Bir Ders mi?
Genel kurulda tansiyon yükseldi, kimse yönetici olmak istemedi ve toplantı bir karar alınamadan dağıldı. Ya da mevcut yönetim o kadar işlevsiz hale geldi ki, faturalar ödenmiyor, arızalar giderilmiyor ve bina adeta kaderine terk edilmiş durumda. Peki, şimdi ne olacak? Apartman başıboş mu kalacak?
İşte bu tür yönetimsel kriz ve kilitlenme anlarında, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), binanın tamamen sahipsiz kalmasını önlemek için bir “acil durum” mekanizması öngörmüştür: mahkeme müdahalesiyle yönetici atanması. Halk arasında bu işleme genellikle “kayyum atanması” denilmektedir. Bu süreç, apartmanın yönetim krizinden çıkması için bir can simidi olsa da, kat malikleri için genellikle pahalı bir ders niteliği taşır.
“Kayyum Atanması” Hukuken Ne Anlama Geliyor?
Öncelikle terminolojiyi netleştirelim. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, bu süreci doğrudan “kayyum” olarak adlandırmaz. Yasal tanım, “hakimin müdahalesiyle yönetici atanması” şeklindedir. Hakim, kat maliklerinin kendi aralarından bir yönetici seçme görevini yerine getirememesi üzerine, bu görevi yürütecek birini dışarıdan atar. Atanan bu kişi, binanın yönetimini devraldığı için pratikte bir kayyum gibi işlev görür. Bu sürecin temel amacı, apartmanın yasal bir temsilciye kavuşmasını ve zorunlu işlerinin (faturaların ödenmesi, bakımların yapılması vb.) aksamadan devam etmesini sağlamaktır.
Hangi Durumlar Mahkeme Müdahalesini ve Kayyum Atanmasını Gerektirir?
Bir kat malikinin mahkemeye başvurarak yönetici atanmasını isteyebileceği temel durumlar şunlardır:
- Yönetici Seçilememesi (En Yaygın Neden): Yıllık olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısında, aday çıkmaması veya adayların gerekli oy çoğunluğunu (tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu) alamaması nedeniyle apartmanın yöneticisiz kalması.
- Genel Kurulun Toplanamaması: Kat malikleri arasındaki derin anlaşmazlıklar veya ilgisizlik nedeniyle, toplantı yapılması için gerekli olan yasal çoğunluğun bir türlü sağlanamaması ve binanın kararsız kalarak işlevsiz hale gelmesi.
- Yönetimin Feshi ve Yerine Seçim Yapılamaması: Mevcut yöneticinin istifa etmesi, vefat etmesi veya mahkeme kararıyla görevden alınması sonrası, kat maliklerinin yeni bir yönetici üzerinde anlaşmaya varamaması.
- Adım 1: Dava Dilekçesi ile Başvuru:
- Kim Başvurabilir? Bu süreci başlatmak için tüm kat maliklerinin bir araya gelmesine gerek yoktur. Herhangi bir kat maliki tek başına bu hakkı kullanabilir.
- Nereye Başvurulur? Apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne. Mersin'de bu davalar için yetkili mahkeme, Mersin Adliyesi'nde bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
- Dilekçede Ne Yazmalıdır? Dilekçede, apartmanda yönetici seçilemediği veya yönetimin işlevsiz kaldığı, bu durumun kanıtlarıyla (örneğin, sonuçsuz kalan genel kurul toplantı tutanağı) birlikte anlatılmalı ve KMK Md. 34 uyarınca mahkemeden bir yönetici ataması talep edilmelidir.
- Adım 2: Mahkeme Süreci: Hakim, dilekçeyi ve delilleri inceler, gerek görürse diğer kat maliklerini veya mevcut yöneticiyi/denetçiyi de dinleyebilir.
- Adım 3: Atama Kararı: Mahkeme, talebi haklı bulursa, genellikle kendi bilirkişi listesinde yer alan avukat, mali müşavir gibi uzmanlar arasından bir kişiyi, belirli bir süre için (genellikle 6 ay veya 1 yıl) yönetici olarak atar.
Bu sürecin tek ve en büyük avantajı, apartmanı yönetimsel bir kaostan ve başıboşluktan kurtarmasıdır. Ancak dezavantajları genellikle çok daha ağır basar:
- EN BÜYÜK DEZAVANTAJ: YÜKSEK MALİYET: Mahkemenin atadığı yöneticinin aylık ücreti de yine hakim tarafından belirlenir. Bu ücret, genellikle emsal profesyonel yönetim firmalarının talep ettiği aylık hizmet bedelinden veya bir komşunuza vereceğiniz ücretten çok daha yüksektir. Ve bu yüksek ücret, tüm kat malikleri için ödenmesi zorunlu bir ortak gidere dönüşür.
- BÜROKRATİK VE ESNEK OLMAYAN YÖNETİM: Atanan yönetici, öncelikli olarak kendisini atayan mahkemeye karşı sorumludur. Komşuluk ilişkileri, özel durumlar veya esneklik gibi kavramlar yerine, sadece kanun ve kuralları harfiyen ve katı bir şekilde uygular.
- GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM OLMASI: Bu atama, kalıcı bir çözüm değildir. Atama süresi sonunda, kat maliklerinden yine kendi aralarında bir yönetici seçmeleri beklenir. Altta yatan anlaşmazlıklar çözülmemişse, sorun yeniden baş gösterebilir.
Telefon: 0324 325 3 25** Adres: Kiremithane Mah Silifke Caddesi Başeğmez Apt No 102/ 1/1 Akdeniz Mersin** Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325