Site Yönetiminin Kayyuma Devredilmesi 2025

Ana Sayfa › Blog · 21 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

BAŞLIK: Mersin’de Yönetim Krizine Hukuki Çözüm: Site Yönetiminin Kayyuma Devredilmesi

İKİNCİ BAŞLIK: Mersin’de Apartmanınız Yönetimsiz Kaldıysa Ne Olur? Site Yönetiminin Kayyuma Devredilmesi Süreci ve Sonuçları

21 Ağustos 2025, Perşembe… Mersin’in Mezitli ilçesindeki modern bir sitede yapılan kat malikleri toplantısı, aday çıkmadığı için bir kez daha sonuçsuz dağılıyor. Yenişehir’deki bir başka apartmanda ise mevcut yönetici istifa etmiş, ancak yerine kimse bu ağır yükü almak istemiyor. Bu gibi “yönetim boşluğu” durumları, bir binanın karşılaşabileceği en tehlikeli senaryolardan biridir. Faturalar ödenmez, personel maaş alamaz, asansör bakımı aksar ve bina adeta bir kaosa sürüklenir. İşte bu noktada, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü son çare, ancak hayati bir çözüm devreye girer: Site Yönetiminin Kayyuma Devredilmesi.

Bu süreç, genellikle korkutucu veya karmaşık olarak görülse de, aslında yönetimsiz kalarak çürümeye terk edilmiş bir binayı kurtaran hukuki bir can simididir. Gözde Yönetim olarak, Kiremithane Mah Silifke Caddesi Başeğmez Apt No 102 / 1/1 Akdeniz Mersin’deki merkezimizden, Toroslar’dan Erdemli’ye kadar tüm Mersin’deki kat maliklerine bu olağanüstü sürecin ne anlama geldiğini, hangi şartlarda başvurulabileceğini ve sonuçlarının ne olacağını anlatıyoruz. Unutmayın, profesyonel yönetime proaktif bir şekilde geçmek, çoğu zaman mahkeme koridorlarında çözüm aramaktan çok daha kolay ve ekonomiktir. Danışmanlık için +90 324 325 33 25 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

BAŞLIK 3: Site Yönetiminin Kayyuma Devredilmesi Ne Demektir?

Site yönetiminin kayyuma devredilmesi, kat maliklerinin kendi aralarından bir yönetici seçemediği veya mevcut yönetimin görevini yerine getiremediği durumlarda, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından dışarıdan bir yönetici atanması işlemidir. Mahkeme tarafından atanan bu kişiye halk arasında “kayyum” dense de, hukuki olarak bu kişi kanun ve mahkeme denetiminde görev yapan bir “dışarıdan yönetici”dir.

Kayyum atanması, bir ceza veya apartmanın el değiştirmesi anlamına gelmez. Aksine, apartmanın veya sitenin idari, mali ve hukuki işlerinin, normal bir yönetici seçilene veya sorunlar çözülene kadar profesyonel ve tarafsız bir kişi tarafından yürütülmesini sağlayan bir tedbir kararıdır.

BAŞLIK 3: Hangi Durumlarda Mahkemeden Yönetici (Kayyum) Atanması Talep Edilebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu sürece başvurulabilecek durumları net bir şekilde tanımlamıştır. En yaygın senaryolar şunlardır:

• Yönetici Seçilememesi: Yapılan olağan veya olağanüstü genel kurul toplantılarında, gerekli çoğunluk sağlanarak bir yöneticinin seçilememesi en temel sebeptir. Hiç kimsenin aday olmaması veya adayların yeterli oyu alamaması bu duruma yol açar.
• Toplantı Yapılamaması: Yönetici toplantı çağrısı yapmıyorsa ve kat malikleri de toplanıp kendi aralarında bir seçim yapamıyorsa.
• Mevcut Yöneticinin Görevini Ağır Şekilde İhmal Etmesi: Yöneticinin aidatları toplamaması, faturaları ödememesi, defterleri usulsüz tutması ve denetçi raporlarıyla bu durumun sabit olması halinde.
• Yöneticinin Vefatı veya İstifası Sonrası Boşluk Oluşması: İstifa eden veya vefat eden yöneticinin yerine yenisi seçilemiyorsa.

BAŞLIK 3: Mersin'de Kayyum Atama Süreci Nasıl İşler? Adım Adım Başvuru Rehberi

Site yönetiminin kayyuma devredilmesi için izlenmesi gereken yol, Mersin Adliyesi’nde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmaktan geçer.

Adım 1: Dava Dilekçesi Hazırlamak Kat maliklerinden biri (davacı), apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben bir dava dilekçesi hazırlamalıdır. Dilekçede özetle;

• Apartmanın açık adresi ve davalı olarak "..... Apartmanı Kat Malikleri Kurulu" hasım gösterilmelidir.
• Apartmanda neden yönetici seçilemediği (örneğin, yapılan toplantı tutanakları ile ispatlanarak) veya mevcut yönetimin neden görevini yapmadığı delilleriyle anlatılmalıdır.
• Bu yönetim boşluğu nedeniyle apartmanda yaşanan aksaklıklar (ödenmeyen faturalar, yapılmayan bakımlar vb.) belirtilmelidir.
• Sonuç olarak, KMK'nın 34. maddesi uyarınca, mahkeme tarafından apartmana dışarıdan bir yönetici atanması talep edilmelidir.

Adım 2: Delillerin Sunulması Dilekçeyle birlikte, iddianızı kanıtlayacak belgeler mahkemeye sunulmalıdır. Bunlar; yönetici seçilemediğine dair genel kurul toplantı tutanakları, denetçi raporları, ödenmeyen faturalara dair belgeler olabilir.

Adım 3: Mahkeme Süreci Mahkeme, dilekçeyi ve delilleri inceledikten sonra genellikle diğer kat maliklerini de duruşmaya davet ederek dinler. Durumu haklı bulması halinde, genellikle baroya kayıtlı avukatlar veya profesyonel yönetim uzmanları arasından bir kişiyi “yönetici” olarak atar.

Adım 4: Atanan Yöneticinin Göreve Başlaması Mahkeme, atadığı yöneticiye bir ücret takdir eder (bu ücret apartmanın ortak kasasından ödenir) ve görev süresini belirler (genellikle 1 yıl). Atanan yönetici, mahkeme kararını apartman panosuna asarak göreve başlar. Bu andan itibaren, normal bir yöneticinin tüm yetki ve sorumluluklarına sahip olur.

BAŞLIK 3: Kayyumun (Atanmış Yöneticinin) Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Mahkeme tarafından atanan yönetici, gönüllü bir yöneticiden farksız, hatta daha geniş yetkilere sahip olabilir.

• Apartmanın tüm mali ve idari işlerini yürütür.
• Acil ve gerekli onarımları yaptırır.
• Aidatları toplar, ödemeyenler hakkında icra takibi başlatır.
• Gerekli görürse, olağanüstü genel kurulu toplayarak önemli kararların (örneğin büyük bir tadilat) alınmasını sağlar.
• Belirli periyotlarla mahkemeye ve kat maliklerine rapor sunar.

BAŞLIK 3: Mersin'de Profesyonel Yönetim: Kayyum Sürecine Giden Yolu Kapatmak

Site yönetiminin kayyuma devredilmesi, bir binanın son çaresidir. Bu noktaya gelmeden önce, apartmanınızdaki yönetim krizini profesyonel bir çözümle aşmak mümkündür. Mersin’in Mezitli gibi büyük ve karmaşık sitelerinde veya Yenişehir gibi yoğun temposu olan yerlerde, gönüllü yöneticilik giderek zorlaşmaktadır. Kimsenin bu sorumluluğu almak istememesi, en doğal sonuçtur.

Bu durumda mahkemeye gitmek yerine, kat maliklerinin bir araya gelerek Gözde Yönetim gibi profesyonel bir firmayla anlaşması;

• Daha Hızlıdır: Mahkeme süreci aylarca sürebilirken, profesyonel yönetimle 1 hafta içinde anlaşılabilir.
• Daha Kontrollüdür: Mahkemenin atayacağı kişiyi siz seçemezsiniz. Oysa profesyonel yönetim firmasını kendiniz araştırır, seçer ve sözleşme yaparsınız.
• Daha Sürdürülebilirdir: Kayyumun görev süresi bittiğinde yine aynı sorunla karşılaşabilirsiniz. Profesyonel yönetim ise uzun vadeli, istikrarlı bir çözüm sunar.

BAŞLIK 3: Sıkça Sorulan Sorular

1. Mahkemenin atadığı yöneticinin (kayyumun) ücretini kim öder? Atanan yöneticinin mahkeme tarafından belirlenen ücreti, apartmanın ortak gideri sayılır ve tüm kat malikleri tarafından aidatlar aracılığıyla ödenir. Bu ücret, genellikle piyasadaki profesyonel yönetim firmalarının ücretlerinden daha yüksek olabilir.

2. Kayyum atandıktan sonra bir daha kendi yöneticimizi seçemez miyiz? Seçebilirsiniz. Kayyumun görevi, apartmanı tekrar işler hale getirmektir. Atanan yöneticinin görev süresi sonunda veya kat maliklerinin anlaşarak kendi aralarından bir yönetici seçmek istemeleri halinde, genel kurul toplanarak yeni bir yönetici seçilebilir ve bu durum mahkemeye bildirilerek kayyumun görevi sonlandırılır.

3. Apartmanımızda sadece tek bir kat maliki mahkemeye başvurarak kayyum atanmasını isteyebilir mi? Evet. Yasal şartlar (yönetici seçilememesi vb.) oluşmuşsa, tek bir kat malikinin bile mahkemeye başvurması, sürecin başlaması için yeterlidir.

4. Kayyum, apartmanı satabilir veya büyük kararlar alabilir mi? Hayır. Kayyumun görevi apartmanın mülkiyetine ilişkin değildir, sadece idaresine ilişkindir. Apartmanı satma gibi bir yetkisi yoktur. Dış cephe mantolaması gibi çok büyük ve masraflı bir karar için ise, tek başına hareket etmez; kat maliklerini toplantıya çağırarak kanunun gerektirdiği oy çokluğunun oluşmasını sağlar. Yetkisi, genel kurul kararlarını uygulamaktır.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25