Site Yönetiminin Görevleri 2025-2026

Profesyonel apartman ve site yöneticiliği

Ana Sayfa › Blog · 20 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Site Yönetiminin Görevleri

20 Ağustos 2025, Mersin - Bir site yöneticisi veya yönetim kurulu, ortak yaşam alanlarımızın orkestra şefi gibidir. Sitenin mali disiplininden fiziki güvenliğine, temizliğinden hukuki işlerine kadar her detayın uyum içinde işlemesini sağlar. Bu rol, kişisel inisiyatiflere veya keyfi uygulamalara dayalı bir rol değildir; aksine, sorumlulukları ve yetkileri, site yaşamının anayasası olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından net bir şekilde çizilmiştir.

Bir kat maliki olarak yöneticinizden neler beklemeniz gerektiğini bilmek veya bir yönetici olarak yasal sorumluluklarınızın farkında olmak, şeffaf, adil ve başarılı bir yönetimin ilk adımıdır. Bu yazıda, bir site yönetiminin kanunla belirlenmiş temel görevlerini, herkesin anlayabileceği bir dille detaylandırıyoruz.

Site Yönetiminin Görevleri

Yasal Çerçevenin Temeli: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35

Site Yönetiminin Görevleri

Site yönetiminin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. Maddesi’nde açıkça sıralanmıştır. Bu madde, bir yöneticinin “yönetim işleri” olarak adlandırılan ana sorumluluklarını tanımlar.

1. Genel Kurul Kararlarını Yerine Getirmek: Bu, yöneticinin en temel ve en önemli görevidir. Yönetici, sitenin yasama organı olan Kat Malikleri Kurulu’nda (Genel Kurul) alınan tüm kararları uygulamakla yükümlüdür. Yönetici, genel kurul iradesinin üzerinde değildir; aksine, bu iradenin uygulayıcısıdır.

2. Anagayrimenkulün Korunması, Bakımı ve Onarımı: Yönetici, sitenin tüm ortak alanlarının (çatı, dış cephe, merdivenler, asansörler, kazan dairesi, havuz, bahçe, otopark vb.) korunmasından, periyodik bakımlarının yapılmasından ve gerekli onarımların zamanında gerçekleştirilmesinden sorumludur.

Örnekler: Mersin'in yoğun yağışlı dönemleri öncesi çatı ve su giderlerinin kontrol edilmesi, yaz sezonu öncesi havuzun ve klimaların bakımlarının yapılması, asansörlerin aylık ve yıllık periyodik muayenelerinin takip edilmesi.

3. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi: Sitenin ortak alanlarını yangın, su baskını gibi risklere karşı sigortalatmak, yöneticinin yasal bir zorunluluğudur. Bu, olası bir felakette kat maliklerinin büyük bir mali yük altına girmesini engeller.

4. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi: Bu başlık, sitenin günlük işleyişini kapsar:

Mali İşler: Aidat ve avansların toplanması, ödemeyenler hakkında yasal işlem (icra takibi) başlatılması, sitenin ortak faturalarının (elektrik, su vb.) zamanında ödenmesi.
Personel Yönetimi: Varsa sitenin kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçe personelinin sevk ve idaresi, maaşlarının ve sigorta primlerinin zamanında ödenmesi, görevlerini layıkıyla yapmalarının denetlenmesi.
Tedarik Yönetimi: Ortak alanlar için gerekli olan temizlik malzemesi, ampul, bahçe ekipmanı gibi malzemelerin satın alınması.

5. Defterlerin Tutulması ve Belgelerin Saklanması: Yönetim, şeffaflığın ve hesap verebilirliğin kanıtı olan resmi defterleri tutmakla yükümlüdür. Bunlar:

Karar Defteri: Genel Kurul ve Yönetim Kurulu kararlarının yazıldığı, noter tasdikli defter.
İşletme Defteri: Sitenin tüm gelir ve giderlerinin tarih sırasıyla ve belgelere dayalı olarak işlendiği, noter tasdikli defter. Yönetici, bu defterleri ve tüm fatura, makbuz, sözleşme gibi belgeleri en az 5 yıl süreyle saklamak zorundadır.

6. İşletme Projesinin Hazırlanması: Yönetici, bir sonraki yılın tahmini gelir ve giderlerini gösteren bir bütçe taslağı, yani İşletme Projesi hazırlar. Bu proje, Kat Malikleri Kurulu'na sunulur ve onaylandıktan sonra, aylık aidat miktarları bu bütçeye göre belirlenir.

Site Yönetiminin Görevleri

Madde 35'in Ötesindeki Diğer Önemli Görevler

Site Yönetiminin Görevleri

Yöneticinin sorumlulukları sadece KMK Madde 35 ile sınırlı değildir:

Yönetim Planını Uygulamak: Her sitenin kendi özel anayasası olan Yönetim Planı'ndaki kuralları (evcil hayvan, tadilat saatleri, ortak alan kullanımı vb.) uygulamak ve uyulmasını sağlamak.
Diğer Kanunlara Uyum: Sitenin bir işveren olarak İş Kanunu'na, sakinlerin verilerini işlerken Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'na (KVKK) ve diğer ilgili tüm mevzuatlara uygun hareket etmek.
Şeffaf İletişim: Kanunda açıkça yazmasa da, modern ve profesyonel bir yönetimin en önemli görevi, kat maliklerini düzenli olarak bilgilendirmek, taleplere ve şikayetlere zamanında geri dönüş yapmak ve şeffaf bir iletişim ortamı sağlamaktır.

Sonuç olarak, site yöneticiliği, kapsamlı bir yasal bilgi, mali disiplin, operasyonel beceri ve güçlü iletişim yeteneği gerektiren ciddi bir iştir. Gözde Yönetim gibi profesyonel firmalar, bu görevlerin tamamını kanunlara ve modern yönetim ilkelerine uygun olarak eksiksiz bir şekilde yerine getirerek, siz kat maliklerini bu ağır yükten kurtarır ve sitenizin değerini artırır.

ANAHTAR KELİMELEN: site yönetiminin görevleri, KMK Madde 35, kat mülkiyeti kanunu yönetici sorumlulukları, apartman yöneticisi ne iş yapar, yöneticinin yasal görevleri, mersin site yönetimi, işletme projesi hazırlama, aidat toplama görevi, yönetim kurulu görevleri, profesyonel site yönetimi görev tanımı, karar defteri tutma, site personeli yönetimi.

Profesyonel apartman yöneticisinin sorumluluk alanları

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325