Usulsüz Yönetici Seçimi Nasıl Anlaşılır ve İptal Edilir?

Profesyonel apartman ve site yöneticiliği

Ana Sayfa › Blog · 21 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

MERSİN’DE HUKUKİ KRİZLERE SON: USULSÜZ YÖNETİCİ SEÇİMİ NASIL ANLAŞILIR VE İPTAL EDİLİR?

Mersin Apartmanlarında Usulsüz Yönetici Seçimi Kurbanı Olmayın! Yasal Haklarınız ve İzlemeniz Gereken Yol

21 Ağustos 2025, Perşembe… Mersin’in Yenişehir ilçesindeki bir apartmanda yapılan genel kurulda, toplantıya katılan az sayıda kişinin oyuyla bir yönetici seçilir. Ancak toplantıya katılmayan veya karara muhalif olan kat malikleri, seçimin adil ve yasal olmadığını düşünmektedir. Mezitli’deki bir başka sitede ise, toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmadan, alelacele bir seçim gerçekleştirilir. Bu ve benzeri durumlar, apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan hukuki krizlerden biridir: Usulsüz Yönetici Seçimi.

Bir yöneticinin meşruiyeti, yani yasal olarak tanınması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) belirtilen kurallara harfiyen uyularak seçilmiş olmasına bağlıdır. Usulsüz seçilmiş bir yöneticinin atacağı her imza, yapacağı her sözleşme ve alacağı her karar geçersiz sayılabilir. Gözde Yönetim olarak, Kiremithane Mah Silifke Caddesi Başeğmez Apt No 102 / 1/1 Akdeniz Mersin’deki merkezimizden, Toroslar’dan Erdemli’ye tüm Mersin’deki kat maliklerine, bu kritik konuda haklarını ve izlemeleri gereken yasal yolları anlatıyoruz. Unutmayın, apartmanınızın yönetimi, hukuki temelleri sağlam bir seçimle başlamalıdır. Danışmanlık ve profesyonel destek için 0324 325 3 325 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Bir Yönetici Seçimini "Usulsüz" Yapan Nedir? Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Kırmızı Çizgileri

Bir yönetici seçiminin "usulsüz" sayılması, kişisel beğenilere veya anlaşmazlıklara değil, KMK'da belirtilen net ve somut kuralların ihlaline dayanır. İşte bir seçimi hukuken sakatlayan en yaygın nedenler:

1. Toplantı Yeter Sayısının Sağlanamaması Yönetici seçimi gibi önemli kararların alınabilmesi için, KMK toplantıya katılım için bir baraj belirlemiştir. İlk toplantıda, apartmandaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin hem sayıca yarısından bir fazlasının hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunması (asaleten veya vekaleten) zorunludur. Örneğin, 40 daireli bir apartmanda ilk toplantıda en az 21 dairenin maliki (ve bu kişilerin toplam arsa payının %50’den fazlası) katılmazsa, o toplantıda yönetici seçimi yapılamaz ve ikinci toplantı beklenir.

2. Karar Yeter Sayısının Sağlanamaması Bu, en kritik ve en sık ihlal edilen kuraldır. Apartman yöneticisi, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun oyuyla seçilir. Bunun anlamı şudur: Toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, bir adayın yönetici seçilebilmesi için apartmandaki toplam kat maliki sayısının yarısından bir fazlasının (40 daire için en az 21’inin) “EVET” oyu vermesi gerekir. Toplantıya sadece 15 kişi katılmışsa, bu 15 kişinin tamamı evet dese bile, 21 oy şartı sağlanmadığı için o toplantıda yasal olarak yönetici seçilemez.

3. Toplantı Çağrısının Usulsüz Olması Toplantı duyurusu, toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine imzalı olarak veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. Gündemde “yönetici seçimi” maddesi açıkça yazmalıdır. Bu kurallara uyulmadan yapılan bir toplantıda alınan yönetici seçimi kararı, usulsüzdür.

4. Yetkisiz Kişilerin Oy Kullanması

Toplantıda sadece kat malikleri veya onların yazılı vekaletname verdiği kişiler oy kullanabilir. Kiracıların, kat malikinin eşi veya çocuğunun (vekaletnamesiz) veya kat maliki olmayan herhangi bir kişinin oy kullanması, seçimi geçersiz kılar.

Mersin’de Usulsüz Yönetici Seçimi İle Karşılaştığınızda İzlemeniz Gereken Yol

Apartmanınızda yukarıdaki ihlallerden birinin yaşandığını ve seçimin usulsüz olduğunu düşünüyorsanız, izlemeniz gereken adımlar şunlardır:

Adım 1: Toplantı Anında İtiraz ve Muhalefet Şerhi Eğer toplantıdaysanız, usulsüzlüğü (örneğin yeterli oy sayısına ulaşılmadığını) o anda Divan Heyeti’ne bildirerek itirazınızı dile getirin. Bu itirazınızın toplantı tutanağına (karar defterine) geçirilmesini talep edin. Karar yine de alınırsa, karar defterini imzalarken imzanızın yanına “Karara muhalifim. Seçim için gerekli sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamamıştır.” gibi bir muhalefet şerhi düşün. Bu, dava sürecinde sizin en büyük deliliniz olacaktır.

Adım 2: Kararın İptali İçin Dava Açmak Seçim yapıldıktan sonra, usulsüzlüğün düzeltilmesi için tek yol mahkemeye başvurmaktır. Kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde, apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne bir dilekçe ile başvurarak “Genel Kurul Kararının İptali” davası açmalısınız. Bu 1 aylık süre, hak düşürücü bir süredir, yani bu süre geçerse dava açma hakkınızı kaybedersiniz. Mahkeme, delilleri inceleyerek seçimin KMK’ya uygun yapılıp yapılmadığını denetler ve usulsüzlük tespit ederse, yönetici seçimi kararını iptal eder.

Usulsüz Seçimin Sonuçları ve Profesyonel Yönetimin Önemi

Usulsüz seçilmiş bir yöneticinin durumu, ehliyetsiz bir şoförün araba kullanmasına benzer. Yaptığı sözleşmeler, başlattığı icra takipleri veya aldığı diğer tüm kararlar hukuken geçersiz sayılabilir ve apartmanı mali bir kaosa sürükleyebilir. Bu gibi krizlerin yaşanmasının temel nedeni, genellikle kanunun yeterince bilinmemesi ve süreçlerin amatörce yürütülmesidir. Özellikle Mersin'in Mezitli, Yenişehir gibi büyük ve karmaşık sitelerinde veya Akdeniz gibi kat maliklerinin birbirini az tanıdığı merkezi apartmanlarda, seçim süreçlerinin hukuka uygunluğunu sağlamak kritik önem taşır.

Gözde Yönetim gibi profesyonel firmalar, tüm genel kurul süreçlerini başından sonuna kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’na harfiyen uyarak yönetir. Toplantı çağrılarının usulüne uygun yapılmasından, hazirun cetvelinin doğru tutulmasına, karar ve toplantı yeter sayılarının doğru hesaplanmasından, kararların deftere hukuki bir dille işlenmesine kadar tüm süreci şeffafça yürüterek bu tür krizlerin doğmasını en başından engeller. Profesyonel ve hukuka uygun yönetim hizmetleri için www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com web sitelerimizi ziyaret edebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular
  1. Yönetici seçimi için yapılan oylama gizli oy ile mi yapılmalıdır?   Kat Mülkiyeti Kanunu'nda oylamanın gizli veya açık yapılması gerektiğine dair net bir hüküm yoktur. Bu, genel kurulun kendi takdirine bağlıdır. Ancak, özellikle adayların çok olduğu veya gerginliğin yaşandığı durumlarda, Divan Başkanı'nın veya kat maliklerinin teklifiyle oylamanın gizli oy, açık sayım usulüyle yapılması daha demokratik bir yöntemdir.
  2. Toplantıya katılamadım ama seçimin usulsüz olduğunu duydum. Yine de dava açabilir miyim? Evet. Toplantıya katılmamış olsanız bile, kat maliki olduğunuz sürece, usulsüz olduğunu düşündüğünüz bir kararın iptali için, kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay (ve her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay) içinde dava açma hakkınız vardır.
  3. Bir önceki yönetici, yeterli oy almamasına rağmen seçildiğini iddia ederek görevine devam ediyor. Ne yapmalıyız? Bu durumda, yapılan seçimin geçersizliğinin tespiti ve iptali için derhal Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açılmalıdır. Mahkemeden, dava sonuçlanana kadar mevcut yöneticinin yetkilerinin durdurulması için "ihtiyati tedbir" kararı da talep edilebilir.
  4. Dava açmak yerine denetçiye şikayet etsek yeterli olur mu? Denetçiye durumu bildirmek, apartman içi bir denetim mekanizması olarak önemlidir ve denetçinin raporu davada delil olarak kullanılabilir. Ancak denetçinin bir kararı iptal etme veya yöneticiyi görevden alma gibi bir yetkisi yoktur. Bir kararın hukuken iptal edilmesinin tek yolu mahkeme kararıdır.

 

Mersin’de usulsüz yönetici seçimi kurbanı olmayın! Bir seçimi geçersiz kılan yasal nedenleri, karar yeter sayılarını ve seçimin iptali için dava açma sürecini öğrenin.

Profesyonel apartman yöneticisinin sorumluluk alanları

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325