Yönetici Aidatları Keyfi Artırabilir mi? Yasal Sınırlar

Kesinlikle hayır. Yönetici, apartman veya site aidatlarını kendi keyfine, kişisel kararına veya tek taraflı iradesine göre artıramaz. Aidat artışı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) net bir şekilde belirlenmiş kurallara ve usullere tabidir.

Bir yöneticinin bu kuralı ihlal ederek yaptığı artış yasal olarak geçersizdir ve kat malikleri bu artışı ödemek zorunda değildir.

Aidatın yasal olarak nasıl belirlendiği ve artırılabileceği aşağıda açıklanmıştır:

Yönetici aidatları kendi keyfine göre artırabilir mi?

1. Temel Kural: Kararı Kat Malikleri Kurulu Verir

Yönetici aidatları kendi keyfine göre artırabilir mi?

Aidat miktarını belirleyen ana yetkili organ Kat Malikleri Kurulu’dur (tüm mülk sahiplerinin oluşturduğu kurul). Süreç şu şekilde işler:

• İşletme Projesi (Bütçe) Hazırlanır: Yönetici, gelecek dönem (genellikle 1 yıl) için apartmanın veya sitenin tahmini gelir ve giderlerini gösteren bir İşletme Projesi (bütçe) hazırlar. Bu projede;
  • Personel maaşları (kapıcı, güvenlik vb.)
  • Ortak alanların elektrik, su giderleri
  • Asansör bakım, sigorta, yakıt masrafları
  • Bahçe bakımı, temizlik malzemeleri
  • Planlanan küçük onarımlar
  • Yönetici aylığı gibi tüm gider kalemleri detaylı olarak belirtilir.
• Kurul Toplantısında Onaylanır: Yönetici bu işletme projesini, Kat Malikleri Kurulu'nun olağan (genellikle yılda bir yapılan) toplantısında kat maliklerinin onayına sunar.
• Oylama Yapılır: Kat malikleri bu bütçeyi inceler, tartışır ve oylamaya sunar. Kurulun toplantı ve karar yeter sayısına uygun olarak bütçe kabul edildiğinde, bu bütçeye göre her daireye düşen yeni aidat miktarı da yasal olarak kesinleşmiş olur.

Yani aidat artışının temel dayanağı, tüm kat maliklerinin veya temsilcilerinin katıldığı toplantıda alınan ortak karardır.

Yönetici aidatları kendi keyfine göre artırabilir mi?

2. İstisnai Durum: Kurul Toplanamazsa Ne Olur?

 

Eğer Kat Malikleri Kurulu toplanıp bir işletme projesini karara bağlamamışsa, kanun yöneticiye geçici bir yetki verir.

• Yönetici, gecikmeksizin yukarıda belirtilen detayları içeren bir işletme projesi hazırlar.
• Bu projeyi tüm kat maliklerine tebliğ eder (imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla).
• Geçici işletme projesi, bildirimden sonra en geç üç ay içinde kat malikleri genel kurulunda aynen veya değiştirilerek kabul edilir (KMK m.37, 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) değişik); itirazlar bu toplantıda görüşülür.
• Eski "7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı Mayıs 2026'da kaldırılmıştır; mevcut bir işletme projesi varsa geçici projenin bedeli, yürürlükteki bedelin yeniden değerleme oranından fazla artırılmamış tutarıyla sınırlıdır.

Görüldüğü gibi, bu istisnai durumda bile yöneticinin kararı "keyfi" değildir ve kat maliklerinin denetimine ve itiraz hakkına açıktır.

Yönetici aidatları kendi keyfine göre artırabilir mi?

3. Acil ve Beklenmedik Giderler

Yönetici aidatları kendi keyfine göre artırabilir mi?

Çatının akması, ana su borusunun patlaması gibi ani ve zorunlu bir masraf ortaya çıkarsa, yönetici yine tek başına karar alıp aidata ek bir zam yapamaz. Bu durumda yapması gereken, Kat Malikleri Kurulu’nu olağanüstü toplantıya çağırmak ve bu ek masraf için kuruldan karar çıkarmaktır.

Özetle: Aidat artışının yasal olabilmesi için mutlaka Kat Malikleri Kurulu’nun onayladığı bir bütçeye (İşletme Projesi) dayanması gerekir. Bir yönetici size aidatın arttığını bildirdiğinde, bu artışın dayanağı olan Kat Malikleri Kurulu kararını ve onaylanmış İşletme Projesi’ni talep etme hakkınız vardır.