Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı: Kat İrtifaklı Ev Alınır mı? (2026)
Kısa Cevap: Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni (iskân) alınmamış bir binada, arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine dönüşmek üzere kurulan bir irtifak hakkıdır; tapuda "arsa" vasfıyla ve arsa payı üzerinden görünür. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış, iskânı alınmış binada her bağımsız bölümün (daire, dükkân, depo) kendi başına tapu kaydına sahip, tam mülkiyet hakkıdır; tapuda "mesken", "dükkân" gibi bağımsız bölüm niteliğiyle yazılıdır. Kat irtifaklı ev alınabilir, ancak binanın iskân alıp alamayacağı, projeye uygunluğu ve kat mülkiyetine geçiş süreci alıcı için risk ve maliyet doğurur. Her iki durumda da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır; apartman yönetimi, aidat ve genel kurul kuralları kat irtifakı aşamasında da geçerlidir.
Kat irtifakı ne demek?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki ya da ortak malikleri tarafından kurulan ve kat mülkiyetine geçişin ön aşaması olan bir irtifak hakkıdır. Uygulamada inşaat başlamadan ya da sürerken, onaylı mimari proje ve vaziyet planına dayanılarak tapuda kurulur; her bağımsız bölüme bir arsa payı atanır ve alıcılar bu arsa payını satın alır. Tapu kaydında taşınmazın ana niteliği hâlâ "arsa"dır; kişinin adına "kat irtifakı" şerhi ve arsa payı oranı görünür.
Kat irtifakının amacı, bina tamamlanmadan önce bağımsız bölümlerin hukuken belirlenebilmesi ve satışa konu olabilmesidir. Müteahhitten proje aşamasında ya da inşaat hâlinde alınan dairelerin büyük bölümü bu statüdedir.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, büro, depo, garaj gibi) üzerinde, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olarak kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Kurulabilmesi için yapının onaylı projeye uygun biçimde bitmiş olması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmış olması gerekir. Kat mülkiyeti kurulduğunda her bağımsız bölüm tapuda kendi sayfasına ve "mesken", "dükkân" gibi niteliğine kavuşur; ana taşınmazın vasfı "arsa"dan çıkıp "kargir apartman" gibi yapı niteliğine döner.
Kat mülkiyeti, alıcı açısından en güvenli tapu statüsüdür: bina imar mevzuatına uygun kabul edilmiş, bağımsız bölüm projeye göre belirlenmiş ve kredi, satış, ipotek gibi işlemler için tam hukuki kesinlik sağlanmıştır.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Yapılmakta veya yapılacak; iskân yok | Tamamlanmış; yapı kullanma izni alınmış |
| Tapuda görünüm | Ana taşınmaz "arsa"; malik adına arsa payı + kat irtifakı | Bağımsız bölüm kendi sayfasında; "mesken/dükkân" niteliği |
| Hakkın niteliği | İrtifak hakkı (ileride mülkiyete dönüşmek üzere) | Tam mülkiyet |
| Hukuki güvence | Binanın projeye uygun bitmesine ve iskân almasına bağlı | Kesinleşmiş; imar uygunluğu onaylanmış |
| Kredi ve satış | Bankalar genellikle ek şart arar, bazı krediler verilmeyebilir | Konut kredisi ve ipotek işlemleri standart |
| Yönetim ve aidat | Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır; kat irtifakı sahipleri kat maliki gibi karar alır | Kat Mülkiyeti Kanunu tam olarak uygulanır |
| Geçiş | İskân + tapuda tescil ile kat mülkiyetine dönüşür | Nihai statü |
Tapuda hangisi olduğu nasıl anlaşılır?
Tapu senedinde veya e-Devlet tapu sorgusunda şu üç bilgiye bakmak yeterlidir:
- Ana taşınmazın niteliği: "Arsa" yazıyorsa bina henüz kat mülkiyetine geçmemiştir; "kargir apartman", "betonarme bina" gibi yapı niteliği yazıyorsa kat mülkiyeti kurulmuştur.
- Bağımsız bölüm bilgisi: Kat mülkiyetinde "blok, kat, bağımsız bölüm no, niteliği (mesken)" alanları doludur; kat irtifakında arsa payı ve "kat irtifakı" ibaresi öne çıkar.
- Belediyeden yapı kullanma izni: Tapu kaydından bağımsız olarak binanın iskân belgesinin olup olmadığı ilgili belediyeden öğrenilebilir; kat mülkiyetine geçişin ön koşulu budur.
Kat irtifaklı ev alınır mı? Riskler ve kontrol listesi
Kat irtifaklı ev almak yasal ve yaygındır; Türkiye'de projeden ve inşaat hâlinde satın alınan konutların çoğu bu şekilde el değiştirir. Asıl soru "alınır mı" değil, "hangi kontrollerle alınır" sorusudur. Başlıca riskler ve buna karşılık yapılması gerekenler:
- İskân alınamama riski: Bina projeye aykırı yapıldıysa (fazla kat, kapalı balkon, değiştirilen ortak alan) yapı kullanma izni verilmez ve kat mülkiyetine geçilemez. Alıcı; onaylı mimari projeyi, yapı ruhsatını ve varsa iskân başvurusunun durumunu belediyeden doğrulamalıdır.
- Proje-teslim farkı: Satın alınan bağımsız bölümün numarası, katı, alanı ve niteliği tapudaki kat irtifakı listesiyle birebir aynı olmalıdır; sözleşmede bu bilgiler açıkça yer almalıdır.
- Müteahhit borçları ve şerhler: Tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanlar incelenmeli; müteahhidin arsa payı devri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi koşulları öğrenilmelidir.
- Kredi ve sigorta: Bankaların kat irtifaklı konutlarda istediği ek belgeler ve değerleme koşulları satın alma öncesinde sorulmalıdır.
- Geçiş masrafları: Kat mülkiyetine geçişte tapu harcı, döner sermaye ücreti, proje ve belge giderleri doğar; bu maliyetlerin kimin üstleneceği sözleşmede belirlenmelidir. Güncel adımlar için kat irtifakını kat mülkiyetine çevirme ve kat mülkiyeti masrafı yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?
- Yapının tamamlanması: Bina, onaylı projeye ve ruhsata uygun biçimde bitirilir.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân): Belediye, yerinde kontrol sonrası yapının projeye uygunluğunu onaylar ve iskân düzenler. Aykırılık varsa önce giderilmesi istenir.
- Tapuya başvuru: İskân belgesi, onaylı proje, yönetim planı ve gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra ilgili idare bu belgeyi tapu müdürlüğüne gönderir ve kat irtifakı, tapu müdürlüğünce re'sen kat mülkiyetine çevrilir; ayrıca kat irtifakı sahiplerinden biri de başvurabilir.
- Tescil ve yeni tapu: Bağımsız bölümler "mesken/dükkân" niteliğiyle tescil edilir; maliklere yeni tapu senetleri düzenlenir.
Sürenin ne kadar sürdüğü ve hangi aşamada neyin gerektiği için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süresi yazımızda ayrıntılı bir akış var.
Kat irtifakı aşamasında apartman ve site yönetimi
Sık yapılan bir hata, "bina daha iskân almadı, yönetim kurulamaz" düşüncesidir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu kat irtifakı kurulmuş yapılarda da uygulanır: kat irtifakı sahipleri kat malikleri kurulu gibi toplanır, yönetici seçer, işletme projesi yapar ve ortak giderlere katılır. Özellikle bloklar teslim edilip oturulmaya başlandığı hâlde iskân süreci uzayan sitelerde aidat, personel, asansör bakımı ve güvenlik işleri beklemez. Ayrıntı için kat irtifakı varken site yönetimi oluşturulması yazımıza; yönetici seçimi ve görevleri için yönetici atama rehberine bakabilirsiniz. Mersin'de kat irtifakı aşamasındaki site ve apartmanlarda profesyonel yönetim için site yönetimi hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kat irtifakı nasıl kurulur, ne zaman sona erer?
Kat irtifakı, arsa maliki ya da bütün ortak maliklerin birlikte başvurusuyla, onaylı mimari proje ve vaziyet planına, bağımsız bölüm listesine ve yönetim planına dayanılarak tapu müdürlüğünde kurulur; her bağımsız bölüme arsa payı ve numara verilir. Kurulduktan sonra arsa payları bağımsız bölümlerle birlikte devredilebilir; arsa payından ayrı satılamaz. Yapı tamamlanıp kat mülkiyetine geçildiğinde kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşür. Kanunda, yapının belirli süre içinde tamamlanmaması hâlinde kat irtifakının sona ermesine ilişkin hükümler de bulunur; bu nedenle projesi bitmeyen, inşaatı duran yapılarda alıcıların hukuki durumu izlemesi önemlidir.
Satın almadan önce 7 soruluk kontrol listesi
- Tapuda ana taşınmazın niteliği ne yazıyor: arsa mı, yapı mı?
- Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje var mı; satın alınan bölüm projeyle aynı mı?
- Yapı kullanma izni (iskân) alınmış mı, alınmadıysa başvuru hangi aşamada?
- Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh veya beyan var mı?
- Kat irtifakı listesindeki bağımsız bölüm numarası ve arsa payı sözleşmeyle uyuşuyor mu?
- Kat mülkiyetine geçiş masraflarını kim karşılayacak; sözleşmede yazıyor mu?
- Site/apartman yönetimi kurulmuş mu; aidat ve işletme projesi var mı, devralınacak borç var mı?
Sık Sorulan Sorular
Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasında değer farkı olur mu?
Genellikle olur. Kat mülkiyetli konut hukuken kesinleşmiş olduğu için alıcılar ve bankalar tarafından daha güvenli kabul edilir; kat irtifaklı konutta iskân belirsizliği ve geçiş masrafları fiyata yansıyabilir. Bina iskânını almış ama tapuda geçiş yapılmamışsa fark küçülür.
Kat irtifakı tapusu ile oturulabilir mi?
Oturmanın önünde tapu statüsü değil, yapı kullanma izni vardır. Uygulamada iskânsız binalarda oturulduğu görülse de abonelikler ve resmî işlemler için iskân gereklidir; bu yüzden satın almadan önce iskân durumu mutlaka sorulmalıdır.
Kat irtifaklı evde aidat ödenir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ortak giderlere katılma kuralları kat irtifakı sahipleri için de geçerlidir; genel kurul toplanıp işletme projesi yapılır ve aidat belirlenir. Ayrıntı için aidat nedir yazımıza bakabilirsiniz.
Kat mülkiyetine geçiş için tüm maliklerin imzası gerekir mi?
Hayır. Kat irtifakı kurulmuş yapılarda, iskân alındıktan sonra geçiş, yapı kullanma izin belgesinin ilgili idarece tapuya gönderilmesi üzerine tapu müdürlüğünce re'sen yapılır; tüm maliklerin ayrı ayrı imzası aranmaz.
Kat irtifakı olmayan, sadece arsa payı (hisseli) tapu nedir?
Bağımsız bölüm ayrımı yapılmadan, arsanın yalnızca belirli bir hissesine sahip olunmasıdır. Hangi dairenin kime ait olduğu tapuda görünmez; bu nedenle kat irtifakından da riskli bir statüdür ve mümkünse kaçınılmalıdır.
Mersin'de kat irtifakı veya kat mülkiyeti aşamasındaki binanız için yönetim, aidat ve genel kurul süreçlerinde destek almak isterseniz Gözde Yönetim'e iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325