Kat İrtifakı Varken Site Yönetimi Oluşturulması 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 21 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Kat İrtifakı Varken Site Yönetimi Oluşturulması

Kat İrtifakı Varken Site Yönetimi Oluşturma Rehberi: Mersin İçin Bilmeniz Gerekenler

Mersin'deki Yeni Sitenizde Yönetim Boşluğuna Son: Kat İrtifakı Aşamasasinda Yasal Yönetim Nasıl Kurulur?

21 Ağustos 2025, Mersin - Mersin’in hızla gelişen Yenişehir, Mezitli ve Erdemli gibi bölgelerinde yepyeni bir ev sahibi olmanın heyecanını yaşıyorsunuz. Tapunuzu aldınız, ancak üzerinde “Kat İrtifakı” yazıyor. Binanız henüz tam olarak “Kat Mülkiyeti”ne geçmemiş. Bu durumda aklınıza o kritik soru geliyor: Ortak alanların temizliği, güvenliğin sağlanması, asansörlerin bakımı ve en önemlisi aidatların toplanması gibi işleri kim, nasıl yapacak? Yaygın kanının aksine, site yönetimi oluşturmak için kat mülkiyetine geçmeyi beklemek zorunda değilsiniz. Hatta Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu “ara dönemde” yönetimin nasıl kurulacağını net bir şekilde tanımlamaktadır.

Mersin merkezli bir profesyonel yönetim firması olan Gözde Yönetim olarak, bu karmaşık görünen ama aslında net kurallara bağlı olan süreci sizler için aydınlatıyoruz. Bu rehber, kat irtifakı aşamasındaki yeni sitenizde yasal ve etkin bir yönetimi nasıl kurabileceğinizin yol haritasını sunmaktadır. Yönetimle ilgili tüm hukuki ve idari süreçlerde profesyonel destek almak için +90 324 325 33 25 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 17 Sizi Koruyor

Konuyla ilgili en temel yanılgı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sadece kat mülkiyetli binalarda geçerli olduğudur. Oysa kanunun 17. maddesinin son fıkrası, bu durumu net bir şekilde düzenler:

"Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır."

• Binanızın inşaatı büyük ölçüde bitmişse,
• Ve dairelerin (veya iş yerlerinin) üçte ikisinde yaşam başlamışsa, Artık yönetim, aidat toplama, yönetici seçme gibi tüm konularda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tüm maddeleri sizin için de geçerlidir. Kat mülkiyetine geçişi beklemenize gerek yoktur.

Sitenizin Anayasası: Tapuda Sizi Bekleyen Yönetim Planı

Birçok yeni ev sahibi, yönetimle ilgili kuralların sıfırdan oluşturulması gerektiğini düşünür. Oysa müteahhit firma, binanız için kat irtifakı tapularını çıkarabilmek için Tapu Müdürlüğü’ne zorunlu olarak bir “Yönetim Planı” sunmak zorundadır. Bu plan:

• Sitenizin anayasasıdır.
• Ortak alanların nasıl kullanılacağını, yönetici ve denetçinin nasıl seçileceğini ve temel yönetim kurallarını içerir.
• Tüm kat maliklerini (ve gelecekteki sahipleri) bağlayıcıdır.

Kat İrtifakı Varken Site Yönetimi Oluşturulması

Geçici Yönetimden Gerçek Yönetime: Devir Süreci Nasıl İşler?

Yeni projelerde, kat malikleri organize olup ilk genel kurulu yapana kadar geçen sürede yönetimi genellikle müteahhit firma veya onun atadığı bir kişi/şirket yürütür. Buna “Geçici Yönetim” denir.

Mersin Yenişehir ve Mezitli'deki Büyük Projelerde Geçiş Süreci

Mersin’in yüzlerce daireden oluşan yeni ve büyük projelerinde bu geçiş süreci kritik önem taşır.

• Müteahhidin Sorumluluğu: Geçici yönetim, ortak alanların asgari düzeyde bakımını (temizlik, güvenlik, aydınlatma vb.) sağlamakla yükümlüdür.
• Devir Zamanı: Yukarıda bahsedilen "üçte iki fiili kullanım" şartı oluştuğunda, geçici yönetimin kat maliklerini ilk genel kurula çağırması ve yönetimi devretmesi gerekir. Kanun, bu geçici yönetimin en fazla, yapının tamamlanmasından sonra bir yıl sürebileceğini belirtir.
• Devredilmesi Gerekenler: Devir sırasında geçici yönetim, o ana kadar toplanan paralar, yapılan harcamalar, sözleşmeler ve sitenin tüm resmi evraklarını yeni seçilecek yönetime eksiksiz bir şekilde teslim etmek zorundadır.

Adım Adım Kat İrtifaklı Sitede İlk Yönetimi Oluşturma

Geçici yönetim devir için harekete geçmiyorsa veya ortada bir yönetim boşluğu varsa, kat malikleri olarak sizler de süreci başlatabilirsiniz.

Kat İrtifakı Varken Site Yönetimi Oluşturulması

Erdemli Sahil Siteleri İçin Pratik Yol Haritası

Yazlıkçıların yoğun olduğu Erdemli gibi bölgelerde, maliklerin bir araya gelmesi zor olabilir, bu nedenle süreci planlı yürütmek önemlidir.

1. Fiili Durumu Tespit Edin: Sitenizdeki dairelerin kaçında yaşamın başladığını (ikamet eden veya eşyasını getirmiş olan) belirleyerek üçte iki kuralının sağlanıp sağlanmadığını teyit edin.
2. İletişime Geçin ve Organize Olun: Komşularınızla tanışın, bir iletişim grubu (örneğin WhatsApp) kurun. İlk genel kurulu toplama talebi için kat maliklerinin en az üçte birinin imzası yeterlidir.
3. Hukuka Uygun Toplantı Çağrısı Yapın: Daha önceki rehberlerimizde paylaştığımız "İlk Apartman Yönetim Toplantı Çağrısı Örneği"ni kullanarak, tüm kat maliklerine en az 15 gün önceden, gündemi açıkça belirten ve imza karşılığı veya iadeli taahhütlü posta ile çağrınızı yapın.
4. İlk Genel Kurulu Gerçekleştirin: Toplantıda Divan Heyeti'ni seçtikten sonra, gündem maddeleri doğrultusunda (yönetim planı, bütçe, yönetici ve denetçi seçimi) kararlarınızı alın.
5. Yönetici ve Denetçiyi Seçin: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile sitenizin ilk yöneticisini (veya yönetim kurulunu) ve denetçisini seçin. Seçilen yönetim artık resmi olarak görev başındadır.

En Kritik Soru: Kat İrtifakı Varken Aidat Toplanabilir mi?

Cevap kesin ve nettir: EVET! Üçte iki fiili kullanım şartı sağlandığı andan itibaren, seçilen yönetim (veya geçici yönetim), Kat Mülkiyeti Kanunu’nun verdiği yetkiye dayanarak:

• Bir işletme projesi (bütçe) hazırlayabilir.
• Bu bütçeye göre her daireye düşen ortak gider payını (aidat) belirleyebilir.
• Belirlenen aidatı tüm kat maliklerinden yasal olarak talep edebilir.
• Ödeme yapmayanlar hakkında, tıpkı kat mülkiyetli binalarda olduğu gibi, yasal faiz işletebilir ve icra takibi başlatabilir.

Kritik Bir Aşamada Profesyonel Rehberlik

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, hukuki belirsizlikler ve komşular arası koordinasyon zorlukları nedeniyle oldukça sancılı olabilir. Müteahhitten yönetimin devralınması, ilk bütçenin adil bir şekilde oluşturulması ve ortak yaşam kurallarının oturtulması gibi konular, uzmanlık ve tarafsızlık gerektirir.

Gözde Yönetim olarak, Mersin’de bu kritik başlangıç aşamasındaki sitelere profesyonel danışmanlık ve yönetim hizmeti sunuyoruz. Sürecin en başından itibaren hukuki zeminde doğru adımlar atılmasını sağlayarak, gelecekte yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlüyoruz. Bu karmaşık süreci stressiz bir şekilde atlatmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Sitenizin yönetimiyle ilgili tüm detayları ve sunduğumuz profesyonel çözümleri Mersin Apartman Yönetimi ve Gözde Yönetim web sitelerimizden inceleyebilirsiniz.

Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin

Kat İrtifakı Varken Site Yönetimi Oluşturulması

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Müteahhit (geçici yönetim) yönetimi devretmiyor ve fahiş aidat istiyor, ne yapabiliriz? Cevap: Üçte iki fiili kullanım şartı oluştuysa, kat maliklerinin üçte biri bir araya gelerek ilk genel kurulu toplantıya çağırma hakkına sahiptir. Bu toplantıda kendi yöneticinizi seçebilirsiniz. Seçilen yeni yönetici, noterden bir ihtarname çekerek geçici yönetimi görevi devretmeye çağırır. Devir gerçekleşmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yönetime müdahale edilmesi ve defterlerin devri talep edilebilir.

Soru 2: İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınmadan yönetim kurulması ve aidat toplanması yasal mıdır? Cevap: Evet, yasaldır. Kanunun aradığı şart iskan değil, “yapının fiilen tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanmış” olmasıdır. İskan süreci uzasa bile, sitede yaşam başladıysa ve ortak giderler (güvenlik maaşı, ortak alan elektriği, su, asansör bakımı vb.) oluşuyorsa, bu giderlerin karşılanması için yönetim kurulması ve aidat toplanması bir hak değil, bir zorunluluktur.

Soru 3: Müteahhidin tapuya şerh ettirdiği yönetim planını beğenmiyorsak değiştirebilir miyiz? Cevap: Evet, değiştirebilirsiniz. Yönetim planının değiştirilmesi için, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde (yönetim planı toplu yapı yönetim planı olarak düzenlenmişse) ise yönetim planı değişikliği m.70’e tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun’la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir. Bu oldukça yüksek bir çoğunluk olduğu için zordur ancak imkansız değildir. Değişiklik kararı alındıktan sonra, yeni yönetim planı Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Soru 4: Kat irtifakı varken ödenmeyen aidat için gerçekten icra takibi yapılabilir mi? Cevap: Kesinlikle evet. Üçte iki kullanım şartı sağlandığı andan itibaren yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olduğundan, aidat alacakları için borcunu ödemeyen kat malikine karşı yasal faiziyle birlikte icra takibi başlatma hakkına sahiptir. Mahkemeler bu konuda kanunun amir hükmünü uygulamaktadır.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25