Apartman Yöneticisi Maaşı 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 12 Eylül 2025 — Gözde Yönetim

Harika bir soru. Apartman yöneticisi maaşı (veya daha doğru bir ifadeyle “yönetici ücreti”), sıkça merak edilen ve bazen de anlaşmazlıklara neden olabilen bir konudur. Bu konunun tüm yasal çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile belirlenmiştir.

İşte apartman yöneticisi maaşı hakkında bilmeniz gereken her şey:

1. Yöneticinin Ücret Hakkı Var Mıdır?

Evet, vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesi, yöneticinin ücret hakkını açıkça düzenler. Bu hak, yöneticinin kat maliklerinden biri olması veya dışarıdan profesyonel bir kişi/şirket olması durumunda da geçerlidir. Yöneticilik, bir sorumluluk ve emek gerektiren bir görev olduğu için kanun bu emeğin karşılığının verilmesini öngörmüştür.

2. Yönetici Maaşı Nasıl ve Kim Tarafından Belirlenir?

Yönetici maaşının ne kadar olacağını belirleyen tek yetkili merci Kat Malikleri Kurulu’dur (yani apartman/site sakinlerinin genel kurulu).

• Karar Süreci: Yönetici maaşı, yöneticinin kendi başına belirleyebileceği bir tutar değildir. Mutlaka Kat Malikleri Kurulu toplantısının gündemine "Yönetici ücretinin belirlenmesi" maddesi eklenmelidir. Toplantıda bir miktar teklif edilir, görüşülür ve oylamaya sunulur.
• Gerekli Çoğunluk: Maaşın belirlenmesi için toplantıya katılan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alması yeterlidir.
• Resmiyet Kazanması: Alınan bu karar, tutar belirtilerek Apartman Karar Defteri'ne yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Karar defterine yazılmayan bir maaşın yasal bir geçerliliği yoktur.
• Dışarıdan Yönetici: Eğer yönetici dışarıdan profesyonel bir kişi veya şirket ise, genellikle bir "Yönetim Sözleşmesi" yapılır. Bu sözleşmede belirtilen ücretin de yine Kat Malikleri Kurulu tarafından onaylanması esastır.

3. Yönetici Apartman Sakinlerinden Biri İse Durum Nedir? (En Önemli Konu)

En yaygın durum, yöneticinin kat maliklerinden biri olmasıdır. Bu durumda kanun iki farklı senaryo sunar:

Senaryo A: Kat Malikleri Kurulu Bir Ücret Belirlemişse

• Toplantıda yönetici için aylık net bir ücret (örneğin 2.000 TL) belirlenmişse, yönetici bu parayı apartmanın ortak kasasından alır.
• Bu durumda yönetici, diğer tüm kat malikleri gibi kendi dairesine düşen ortak gider ve aidatların tamamını ödemekle yükümlüdür. Yani hem maaş alıp hem de aidattan muaf olamaz.

• Eğer toplantıda yöneticiye özel bir maaş veya ücret belirlenmemişse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesi devreye girer.
• Bu maddeye göre yönetici, normalde kendi payına düşen ortak giderlerin (aidatın) yarısından muaf olur.
• Örnek: Apartmanın aylık toplam gideri 30.000 TL olsun. Yönetici olan kişinin dairesine arsa payına göre düşen aidat payı 1.500 TL ise, bu kişi aidat olarak sadece 750 TL öder. Geriye kalan 750 TL, onun yöneticilik görevinin yasal karşılığı sayılır.
• Önemli Not: Yönetici, aynı anda hem ücret alıp hem de aidatın yarısından muaf olamaz. Kat Malikleri Kurulu bu iki seçenekten birine karar vermelidir.

4. Yönetici Maaşı Nasıl Ödenir ve Vergisi Var Mıdır?

• Ödeme: Yönetici ücreti, tüm kat maliklerinden toplanan aidatların bulunduğu ortak hesaptan (apartman kasasından) ödenir. Her kat maliki, arsa payı oranında bu ücrete katılır.
• Vergisel Durum:
  • Eğer yönetici kat maliklerinden biriyse ve aldığı ücret fahiş bir tutar değilse, bu genellikle Gelir Vergisi'nden istisna tutulan bir "gider karşılığı" olarak kabul edilir.
  • Ancak yönetici dışarıdan bir profesyonel ise ve bu işi meslek olarak yapıyorsa, aldığı ücret için apartman yönetimine serbest meslek makbuzu kesmesi gerekir ve bu gelirini beyan etmekle yükümlüdür.
  • Eğer apartman yönetimi, bir kişiyi İş Kanunu'na tabi bir çalışan gibi (sigortalı) yönetici olarak çalıştırıyorsa, bu durumda SGK primleri ve gelir vergisi stopajı gibi yükümlülükler doğar. Bu durum genellikle büyük sitelerde görülür.
  • Vergi konusu karmaşık olabildiğinden, bu konuda bir mali müşavirden bilgi almak en doğrusudur.

Sıkça Sorulan Sorular

• Yönetici kendi maaşını kendi artırabilir mi?
  • Hayır, kesinlikle artıramaz. Maaş artışı da yine Kat Malikleri Kurulu kararı ile mümkündür.
• Yönetici maaşı neye göre belirlenir?
  • Apartmandaki daire sayısı, ortak alanların büyüklüğü, sosyal tesislerin olup olmaması (havuz, spor salonu vb.) ve yöneticinin harcayacağı mesai gibi faktörlere göre kat maliklerinin takdiriyle belirlenir.
• Maaş kararı alınmadı, yönetici aidat öder mi?
  • Evet, öder. Ama kendi payına düşen miktarın sadece yarısını öder.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325