Bina Yönetimi Nereye Şikayet Edilir 2025-2026

Profesyonel apartman ve site yöneticiliği

Ana Sayfa › Blog · 23 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Harika bir soru. “Bina Yönetimi” ifadesi, genellikle tek bir kişiyi (yöneticiyi) veya bir kurulu (yönetim kurulunu) işaret etse de, aslında tüm kat maliklerini ilgilendiren bir işleyişin adıdır. Bu işleyişte aksaklıklar yaşandığında, örneğin faturalar ödenmediğinde, bakım yapılmadığında veya mali konularda şüpheler uyandığında, kat maliklerinin “kime ve nereye” başvuracağını bilmesi en temel hakkıdır.

Mersin’de bir yönetim profesyoneli olarak, 23 Ağustos 2025 itibarıyla, bina yönetiminizle ilgili yaşadığınız sorunun niteliğine göre hangi hukuki dayanaklarla, hangi kuruma başvurmanız gerektiğini anlatan, 600 kelimeyi aşan bu detaylı ve adım adım çözüm rehberini sizler için hazırladık.

Bina Yönetimi Nereye Şikayet Edilir? Hukuki Dayanaklarıyla Çözüm Rehberi (KMK)

Bina yönetiminizle ilgili bir sorun yaşadığınızda, sadece “şikayetçiyim” demek yeterli değildir. Hukuki olarak hakkınızı arayabilmek için, şikayetinizin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) hangi maddesini ihlal ettiğini bilmek ve doğru kuruma bu yasal dayanakla başvurmak, çözüm sürecini hızlandırır ve elinizi güçlendirir. İşte en yaygın sorunlar ve hukuki yol haritanız:

1. Şikayet Konusu: İdari ve Operasyonel Yetersizlik

Sorun Nedir? Yönetim, temel görevlerini yerine getirmiyor. Asansör aylardır arızalı, ortak alanlar düzenli temizlenmiyor, çatı akıyor ama onarılmıyor, genel kurul kararları uygulanmıyor.
Hukuki Dayanağınız: KMK Madde 35. Bu madde, yöneticinin "anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması" ve "genel kurul kararlarının yerine getirilmesi" gibi temel görevlerini açıkça sayar. Bu görevlerin yapılmaması, kanunun doğrudan ihlalidir.
Şikayet Yolu:
1. İç Denetim (İlk Adım): Durumu yazılı olarak Denetçiye veya Denetim Kurulu'na bildirin.
2. Üst Makam (Toplu Çözüm): Binadaki kat maliklerinin en az üçte birinin imzasıyla Olağanüstü Genel Kurul talep ederek, yönetimin bu ihmallerini gündeme getirin ve görevden alınmasını oylayın.
3. Yargı (Nihai Adım): Sonuç alamazsanız, herhangi bir kat maliki olarak Mersin Adliyesi'ndeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak, KMK Md. 33 uyarınca "hakimin müdahalesini" talep edebilirsiniz. Hakim, yönetimi belirli bir işi yapmaya zorlayabilir veya görevden alabilir.

2. Şikayet Konusu: Mali Konular ve Şeffaflık Eksikliği

Sorun Nedir? Yönetim, yıllık bütçeyi (işletme projesini) sunmuyor, gelir-gider defterini ve faturaları inceleme taleplerinizi reddediyor, harcamaların nereye yapıldığına dair şüpheleriniz var.
Hukuki Dayanağınız: KMK Madde 37 (İşletme projesinin yapılması), Madde 36 (Gelir-gider kayıtlarının tutulması) ve Madde 39 (Yöneticinin hesap verme zorunluluğu). Bu maddelerin ihlali, yönetimin en temel şeffaflık ilkesini çiğnediği anlamına gelir.
Şikayet Yolu:
1. İç Denetim: Denetçi'den acil bir mali denetim yapmasını ve rapor hazırlamasını yazılı olarak talep edin.
2. Üst Makam: Yıllık genel kurulda, yöneticinin sunduğu mali raporu kabul etmeyerek yönetimi "ibra etmeme" kararı alın. Bu, yönetime karşı dava açma hakkınızı koruyan en önemli adımdır.
3. Yargı: İbra edilmeyen yönetime karşı, apartmanın uğradığı zararın tazmini için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir.

3. Şikayet Konusu: Hukuka Aykırı Kararlar ve Uygulamalar

Sorun Nedir? Yönetim, dış cephe mantolama gibi önemli bir kararı, kanunun gerektirdiği sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlamadan, sadece toplantıya katılanların oy çokluğuyla almış ve uygulamaya koymuştur.
Hukuki Dayanağınız: KMK Madde 42, 43, 44, 45 gibi maddeler, farklı nitelikteki kararlar için farklı oy oranları (oy birliği, beşte dört çoğunluk, sayı ve arsa payı çoğunluğu) şart koşar. Eğer yönetiminiz bu oranlara uymadan bir karar almışsa, bu karar hukuken geçersizdir.
Şikayet Yolu:
- Tek Adres: Kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren belirli bir süre içinde (genellikle 1 ay), Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Genel Kurul Kararının İptali" davası açmaktır.

4. Şikayet Konusu: Suç Teşkil Eden Eylemler

Sorun Nedir? Yöneticinin toplanan parayı zimmetine geçirdiğine, sahte faturalar düzenlediğine veya apartmanı dolandırdığına dair somut delilleriniz var.
Hukuki Dayanağınız: Bu aşamada konu, KMK'nın dışına çıkarak Türk Ceza Kanunu'nu ilgilendirir. Yöneticinin eylemi "hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma" (TCK Md. 155) gibi suçları oluşturabilir.
Şikayet Yolu:
- Tek Adres: Elinizdeki tüm delillerle birlikte (banka kayıtları, sahte faturalar, tanıklar vb.) Mersin Cumhuriyet Başsavcılığı'na "suç duyurusunda" bulunmaktır.

Profesyonel Yönetim: Şikayete Gerek Bırakmayan Hukuki Uyum Gördüğünüz gibi, her şikayetin farklı bir hukuki dayanağı ve çözüm mercii vardır. Bu hukuki labirentte yolunu bulmak ve hakkını aramak, bir kat maliki için yorucu ve maliyetli olabilir. Gözde Yönetim olarak, faaliyetlerimizin her adımını Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerine dayandırarak atarız. Bütçelerimiz Madde 37'ye, kararlarımız doğru yeter sayılara, mali şeffaflığımız Madde 39'a ve personel yönetimimiz İş Kanunu'na tam uyumludur. Biz, hukuku bir şikayet aracı olarak değil, sorunsuz ve adil bir yönetimin standardı olarak kullanırız.

Telefon: 0324 325 3 25** Adres: Kiremithane Mah Silifke Caddesi Başeğmez Apt No 102/ 1/1 Akdeniz Mersin** Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com

Profesyonel apartman yöneticisinin sorumluluk alanları

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325