Site Yönetim Tüzüğü mü, Yönetim Planı mı? Terimlerin Farkı

Ana Sayfa › Blog · 20 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Site Yönetim Tüzüğü mü, Yönetim Planı mı? Apartmanın Anayasasını Anlama Rehberi (2025)

20 Ağustos 2025, Mersin - Mersin’deki birçok site sakini ve yöneticisi, apartmanlarının kurallarını, yönetim şeklini ve sakinlerin hak ile sorumluluklarını belirleyen temel belgeyi ararken “Site Yönetim Tüzüğü” terimini kullanır. Ancak, hukuki olarak doğru ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) tanıdığı belge “tüzük” değil, çok daha kapsamlı ve bağlayıcı olan **“Yönetim Planı”**dır.

Bu iki terim arasındaki fark sadece bir isim farkı değildir; yasal statü ve bağlayıcılık açısından temel bir ayrımı ifade eder. Tüzükler genellikle dernekler ve vakıflar gibi tüzel kişiliklerin iç işleyişini düzenlerken, apartman ve site gibi kat mülkiyetine tabi yapıların temel düzenleyici metni Yönetim Planı’dır.

Site Yönetim Tüzüğü

Yönetim Planı Nedir ve Neden Sitenizin Anayasasıdır?

Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28

Yönetim Planı, bir apartmanın veya sitenin nasıl yönetileceğini, ortak ve özel alanların nasıl kullanılacağını, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini ve yönetimle ilgili diğer tüm hususları düzenleyen sözleşme hükmünde bir belgedir.

Bu planın en önemli özelliği, bina ilk inşa edildiğinde hazırlanıp tapu siciline şerh edilmesidir. Bu, onun sıradan bir kurallar listesinden çok daha fazlası olduğu anlamına gelir. Tapuya işlenmiş olması sebebiyle;

• O apartmandaki tüm kat maliklerini,
• Onların mirasçılarını,
• Daireyi sonradan satın alan yeni malikleri,
• Dairede oturan kiracıları ve diğer tüm sakinleri yasal olarak bağlar.

Site Yönetim Tüzüğü

Bir Yönetim Planı (Tüzüğü) Neleri İçermelidir?

Site Yönetim Tüzüğü

İyi ve kapsamlı bir Yönetim Planı, apartman yaşamında ortaya çıkabilecek hemen hemen her konuya açıklık getirmelidir. İşte bir yönetim planının ana bölümleri ve içermesi gerekenler:

1. Yönetim Organları ve İşleyiş: Bu bölüm, apartmanın nasıl yönetileceğini belirler.

• Yönetim Şekli: Yönetimin tek bir Yönetici tarafından mı, yoksa üç kişilik bir Yönetim Kurulu tarafından mı yürütüleceği netleştirilir.
• Genel Kurul: Olağan Genel Kurul'un hangi ayda toplanacağı (örneğin "her yılın Ocak ayının ilk yarısında") gibi detaylar belirtilir.
• Denetim: Denetçinin nasıl seçileceği ve görevleri tanımlanır.
• Ücretler: Yönetici ve denetçiye bir ücret ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse miktarının nasıl belirleneceği bu bölümde yer alabilir.

• Paylaşım Yöntemi: Aidatların ve ortak giderlerin, dairelerin arsa payı oranında mı yoksa tüm bağımsız bölümlere eşit olarak mı paylaştırılacağı net bir şekilde yazılmalıdır. Kanunun varsayılan kuralı arsa payı olsa da, planda "eşit paylaşım" kararlaştırılabilir.
• Yaptırımlar: Kurallara uymayanlara (gürültü, çöp vb.) para cezası gibi bir yaptırım uygulanacaksa, bu cezanın miktarı ve koşulları mutlaka bu planda belirtilmelidir. Aksi takdirde yönetimin para cezası kesme yetkisi olmaz.

• Gürültü: Hangi saatler arasında gürültü yapılamayacağı.
• Tadilat: Gürültülü tadilatların hangi gün ve saatlerde yapılabileceği.
• Ortak Alan Kullanımı: Koridorlara, merdiven boşluklarına eşya bırakma yasağı gibi kurallar.
• Evcil Hayvanlar: Sitede evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği, beslenebiliyorsa hangi kurallara (tasma, temizlik vb.) uyulması gerektiği.
• Balkon ve Dış Cephe: Balkonların kapatılması, dış cepheye klima veya tente takılması gibi konuların kuralları.

Yönetim Planına Nasıl Ulaşılır ve Nasıl Değiştirilir?

Her kat maliki, dairesinin bulunduğu ilçedeki Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak, cüzi bir harç karşılığında apartmanına ait Yönetim Planı’nın onaylı bir suretini alabilir.

Mevcut ve tapuya kayıtlı bir Yönetim Planı’nı değiştirmek ise oldukça zordur. KMK Madde 28’e göre, bu değişiklik için apartmandaki tüm kat maliklerinin beşte dördünün (%80) olumlu oyu gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde (yönetim planı toplu yapı yönetim planı olarak düzenlenmişse) ise yönetim planı değişikliği m.70’e tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun’la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir.

Sonuç olarak, apartmanınızın “tüzüğü” olarak adlandırdığınız belge, aslında çok daha güçlü ve bağlayıcı olan Yönetim Planı’dır. Bu plana hakim olmak, bir yönetici olarak doğru karar almanızı, bir sakin olarak ise haklarınızı ve sorumluluklarınızı bilmenizi sağlar.

ANAHTAR KELİMELER: site yönetim tüzüğü, apartman yönetim planı örneği, yönetim planı nedir, KMK Madde 28, apartman anayasası, site yönetim planı maddeleri, yönetim planı nasıl değiştirilir, 4/5 çoğunluk, mersin site yönetimi, ortak yaşam kuralları, yönetim planı aidat maddesi, tapuya şerhli yönetim planı

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·(0324) 325 3 325