Apartman Yöneticiliği Kanunu

Apartman Yöneticiliği Kanunu 2025-2026

Türkiye’de “Apartman Yöneticiliği Kanunu” adında ayrı ve müstakil bir kanun bulunmamaktadır. Apartman yöneticisinin seçimi, görevleri, sorumlulukları ve yetkileri, tüm apartman ve site yaşamını düzenleyen temel kanun olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde detaylı bir şekilde tanımlanmıştır.

Dolayısıyla, apartman yöneticiliği ile ilgili tüm yasal çerçeve bu kanunun ilgili maddelerinde yer almaktadır. İşte Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticiliğinin ana hatları:

Yöneticinin Atanması ve Seçimi (Madde 34)

Bankada Hesap Açtırmak İçin Ne Gerekli 2025-2026

Apartman Yöneticiliği Kanunu 2025-2026

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) varsa, bir yönetici atanması zorunludur.

• Seçim Süreci: Yönetici, kat maliklerinin (daire sahiplerinin) oluşturduğu Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilir.
• Gerekli Çoğunluk: Yöneticinin seçilebilmesi için toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu gereklidir. (Örneğin, 20 daireli bir binada en az 11 daire sahibinin, bu 11 kişinin arsa payı toplamının da %50’yi geçmesi şartıyla, aynı kişiye oy vermesi gerekir.)
• Kimler Yönetici Olabilir: Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir kişi veya apartman yönetim firması da olabilir.
• Atama Yapılmazsa Ne Olur?: Zorunlu olmasına rağmen bir yönetici seçilemezse, kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bir yönetici atanır.

Yöneticinin Temel Görevleri (Madde 35, 36, 37)

Apartman Yöneticiliği Kanunu 2025-2026

Kanun, yöneticinin görevlerini net bir şekilde üç ana başlıkta toplamıştır:

1. Genel Yönetim İşleri (Madde 35):

• Kararları Uygulamak: Kat Malikleri Kurulu tarafından verilen kararları eksiksiz olarak yerine getirmek.
• Binanın Korunması: Anagayrimenkulün (binanın) amacına uygun olarak kullanılmasını, korunmasını, bakım ve onarımını sağlamak için gereken tedbirleri almak.
• Sigorta Yaptırmak: Binanın sigorta ettirilmesini sağlamak.
• Aidat ve Avansları Toplamak: Ortak giderler için belirlenen aidat ve avansları toplamak, geciktirenler hakkında yasal işlem (icra takibi, dava vb.) başlatmak.
• Tebligatları Kabul Etmek: Binayla ilgili tüm tebligatları kabul etmek.
• Acil ve Zorunlu İşleri Yapmak: Kat Malikleri Kurulu’nun kararını beklemeye zaman olmayan acil ve zorunlu işleri (örneğin patlayan ana su borusunun tamiri gibi) yapmak.
• Binayı Temsil Etmek: Yargısal ve idari mercilerde, üçüncü kişilere karşı apartmanı ve kat maliklerini temsil etmek.

2. Defter Tutma ve Belge Saklama (Madde 36):

• Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarını, denetçi raporlarını ve tüm gelir-gider kayıtlarını noter onaylı bir karar defterine işlemek zorundadır.
• Tüm gelir ve giderleri tarih sırasıyla bu deftere yazmalı, yapılan harcamalara dair tüm fatura, fiş ve makbuz gibi belgeleri bir dosyada saklamalıdır.

3. İşletme Projesi Hazırlama (Madde 37):

• Yönetici, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren bir işletme projesi (bütçe) hazırlamak zorundadır.
• Bu projede her daireye düşecek olan aidat (avans) miktarı net bir şekilde belirtilir.
• Yönetici, bu bütçeyi tüm kat maliklerine imzaları karşılığında veya iadeli taahhütlü mektupla tebliğ eder. Tebliğden sonra 7 gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir.

Yöneticinin Sorumluluğu (Madde 38)

Apartman Yöneticiliği Kanunu 2025-2026

Kanun, yöneticinin sorumluluğunu bir vekilin sorumluluğuna benzetir. Bu şu anlama gelir:

• Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
• Yaptığı tüm iş ve işlemlerde şeffaf olmalı, düzenli olarak hesap vermeli ve kat maliklerinin çıkarlarını gözetmelidir.
• Görevi sırasında yaptığı hatalar veya ihmaller nedeniyle binanın veya kat maliklerinin uğrayacağı zararlardan şahsen sorumludur.

Anahtar Kelimeler

MERSİN GÖZDE YÖNETİM Apartman yöneticiliği kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici, yönetici görevleri, yönetici sorumlulukları, 634 sayılı kanun madde 35, işletme projesi, apartman karar defteri, yönetici seçimi, sayı ve arsa payı çoğunluğu, apartman yöneticisinin yasal sorumluluğu, profesyonel apartman yönetimi.

Apartman Yöneticiliği Kanunu 2025-2026