Apartman Yöneticisinin Görevleri Ve Yetkileri 2025-2026
Apartman Yöneticisinin Görev ve Yetkileri: Sorumluluklar ve Sahip Olunan Güç (KMK Rehberi)
Apartman Yöneticisinin Görevleri Ve Yetkileri Bir apartman yöneticisini, bir geminin kaptanına benzetebiliriz. Gemiyi güvenli ve düzenli bir şekilde limana ulaştırmak onun görevidir. Bu görevi yerine getirebilmek için ihtiyaç duyduğu “dümeni çevir, yelkenleri aç, demir at” gibi komutları vermek ise onun yetkisidir. Kaptanın yetkisi olmadan görevini yapması imkansızdır. İşte apartman yönetiminde de görev ve yetkiler, bir madalyonun iki yüzü gibi birbirinden ayrılamaz. Bu ilişkinin yasal çerçevesini ise temel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. Maddesi çizer.
Görev ve Yetki Eşleşmeleri: Her Sorumluluk Bir Yetki Doğurur
Bir yöneticinin rolünü daha iyi anlamak için, temel görevlerini ve bu görevleri yerine getirmesini sağlayan yasal yetkileri eşleştirerek inceleyelim:
1. GÖREV: Mali Düzeni ve Şeffaflığı Sağlamak Bu, yöneticinin en hassas ve en önemli görevidir.
- Sorumlulukları: Yıllık bütçeyi (İşletme Projesi) hazırlamak, tüm gelir ve giderleri resmi İşletme Defteri'ne belgeleriyle birlikte, tarih sırasıyla kaydetmek, faturaları zamanında ödemek ve yıl sonunda genel kurula hesap vermekle yükümlüdür.
- BU GÖREVİN VERDİĞİ YETKİLER: Bu mali düzeni sağlama görevi, yöneticiye şu hayati yetkileri verir:
- Tüm kat maliklerinden onaylanmış bütçe doğrultusunda aidat ve avansları talep etme ve toplama yetkisi.
- En kritik yetkisi: Borcunu zamanında ödemeyen kat maliki veya kiracıya karşı, apartman adına ihtarname çekme, avukat aracılığıyla icra takibi başlatma ve dava açma yetkisi. Yöneticinin, apartmanın elektriğinin kesilmemesi için faturaları ödeme görevi, bu parayı toplamak için aidatını ödemeyen malike icra takibi başlatma yetkisini doğurur.
- Sorumlulukları: Binanın ortak alanlarının (çatı, dış cephe, merdivenler, kazan dairesi, bahçe vb.) düzenli bakımını yaptırmak, ortaya çıkan arızaları gidermek ve binayı yangın gibi tehlikelere karşı sigortalatmakla yükümlüdür.
- BU GÖREVİN VERDİĞİ YETKİLER:
- Asansör, jeneratör, temizlik, ilaçlama gibi periyodik hizmetler için firmalarla sözleşme imzalama yetkisi.
- Acil ve zorunlu durumlarda (ana su borusunun patlaması, fırtınada çatının uçması gibi) genel kurul kararını beklemeden, doğrudan tamiratı yaptırma ve masrafını sonradan kat maliklerinden talep etme yetkisi.
- Bütçede öngörülen küçük onarımlar için usta bulma, malzeme satın alma yetkisi.
- Sorumlulukları: Genel kurul toplantılarını yasal usullere göre organize etmek, alınan kararları eksiksiz olarak Karar Defteri'ne işlemek ve bu kararları uygulamakla yükümlüdür.
- BU GÖREVİN VERDİĞİ YETKİLER:
- Kat maliklerini, belediye, kaymakamlık, SGK gibi resmi kurumlarda ve üçüncü şahıslara karşı temsil etme yetkisi.
- Apartmanın ortak menfaatlerini ilgilendiren konularda (örneğin ortak alana zarar veren bir komşuya veya dışarıdan bir firmaya karşı) apartman adına dava açma veya apartmana açılan davalarda davalı olma yetkisi.
- Sorumlulukları: Apartmanın Yönetim Planı'nda belirtilen kurallara (gürültü saatleri, ortak alan kullanımı, evcil hayvan kuralları vb.) tüm sakinlerin uymasını sağlamakla yükümlüdür.
- BU GÖREVİN VERDİĞİ YETKİLER:
- Kurallara aykırı davranan sakinleri sözlü ve yazılı olarak uyarma yetkisi.
- Israrlı kural ihlallerini genel kurul gündemine taşıma ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddeleri uyarınca yasal süreç başlatılması için karar alınmasını sağlama yetkisi.
Profesyonel Yönetimin Farkı: Yetkiyi Bilgi ve Sorumlulukla Kullanmak Gönüllü bir yönetici, bu geniş görev ve yetki yumağı içinde kaybolabilir. Bazen komşuluk ilişkileri nedeniyle yasal yetkilerini kullanmaktan çekinebilir (icra takibi gibi), bazen de hukuki sınırlarını bilmediği için yetkisini aşabilir. Her iki durum da apartman için zararlıdır. Gözde Yönetim olarak, bu görev ve yetki dengesini profesyonel bir hassasiyetle yönetiriz. Hangi durumda ihtarname çekileceğini, hangi onarımın acil olduğunu, hangi kararın mutlaka genel kurul gerektirdiğini kanunlar ve güncel Yargıtay kararları ışığında biliriz. Yetkimizi, tereddüt etmeden ama her zaman kanunlar çerçevesinde, tüm kat maliklerinin ortak menfaati için kullanırız.
Telefon: 0324 325 3 25** Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin** Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25