Yasal Olmayan Site Yönetimi 2025-2026
Bir site veya apartmanda yönetimin varlığı, sadece bir kişinin veya bir grubun “biz yönetimiz” demesiyle oluşmaz. Yönetimin meşruiyeti ve yasal gücü, alışkanlıklardan veya fiili durumlardan değil, doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) belirtilen usullere harfiyen uyularak kurulmasından gelir. Bu usullere uyulmadan oluşturulmuş bir yönetim, hukuken “yok hükmünde” sayılır. Yani, yasal olarak aslında hiç var olmamıştır ve yaptığı tüm işlemler geçersizdir.
Bir Site Yönetimini "Yasal Olmayan" Yapan Durumlar Nelerdir?
Bir yönetimin yasal olup olmadığını anlamak için aşağıdaki kritik noktaları kontrol etmek gerekir. Eğer bunlardan biri veya birkaçı eksikse, yönetiminiz hukuka aykırı olabilir:- Usulüne Uygun Bir Seçim Yapılmaması: Bu en temel ve en önemli şarttır. Yöneticinin veya yönetim kurulunun, kanunun gerektirdiği şekilde toplanan Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul) tarafından seçilmiş olması zorunludur.
- Fiili (De-Facto) Yönetici: "Yıllardır ben ilgileniyorum", "Benden başka yapacak kimse yok" gibi gerekçelerle, herhangi bir genel kurul toplantısı ve oylama yapılmadan bir kişinin kendini yönetici ilan etmesi, o yönetimi yasa dışı yapar.
- Yeter Sayı Sağlanmadan Yapılan Seçim: Yöneticinin seçilebilmesi için genel kurulda kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından bir fazlasının oyu gerekir. Bu çifte çoğunluk sağlanmadan yapılan bir seçim geçersizdir.
- Karar Defterinin Olmaması veya Usulsüz Tutulması: Noter onaylı bir karar defteri, yönetimin resmi kimliği ve hafızasıdır. Yöneticinin seçildiği genel kurul kararının bu deftere yazılmamış ve kat maliklerince imzalanmamış olması, seçimin yasal bir dayanağı olmadığını gösterir.
- Kat Mülkiyetine Geçilmemiş Binalardaki Belirsizlik: Özellikle yeni binalarda, inşaat tamamlanmış ve yaşam başlamış olmasına rağmen henüz iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınmamış ve kat mülkiyeti tapuları çıkarılmamış olabilir. Bu süreçte, yasal olarak KMK'ya tabi bir yönetim kurulamaz. Genellikle bu aşamada geçici yönetim, inşaatı yapan müteahhit firma tarafından yürütülür. Kat mülkiyetine geçildikten sonra en kısa sürede ilk genel kurulun yapılıp resmi yönetimin seçilmesi şarttır.
Yasal Olmayan Yönetimin Doğurduğu Ciddi Sonuçlar
Yönetimin yasal olmamasının sonuçları, site için yıkıcı olabilir:- Toplanan Aidatlar Hukuka Aykırı Hale Gelir: Yasal bir yönetici olmadığı için, toplanan aidatların yasal bir dayanağı kalmaz. Aidat ödemek istemeyen bir kat maliki, yönetimin yasal olmadığını öne sürerek borca itiraz edebilir ve büyük ihtimalle davayı kazanır.
- Borçlulara Karşı İcra Takibi Yapılamaz: Yasal bir kimliği olmayan yönetim, aidat borçlularına karşı avukat aracılığıyla icra takibi başlatamaz. Bu durum, sitenin gelirlerinin tamamen durmasına ve borç batağına sürüklenmesine neden olabilir.
- Resmi İşlemler Durur: Yasal olmayan bir yönetim, site adına resmi bir banka hesabı açamaz, personel (kapıcı, güvenlik) için SGK işlemleri yapamaz, hizmet (asansör bakım, temizlik, güvenlik) firmalarıyla yasal geçerliliği olan bir sözleşme imzalayamaz.
- Alınan Tüm Kararlar Geçersizdir: Yönetimin aldığı tüm kararlar (ortak alan kullanımı, tadilat izni, bütçe onayı vb.) yok hükmündedir ve her bir kat maliki tarafından mahkemede iptal ettirilebilir.
Çözüm Yolları: Yönetimi Yasal Hale Getirme
Eğer sitenizde yasal olmayan bir yönetim olduğunu düşünüyorsanız, izlemeniz gereken iki temel yol vardır:- Olağanüstü Genel Kurul Çağrısı Yapmak: Kat maliklerinin en az üçte biri (1/3) bir araya gelerek, gündem maddelerini (örneğin: "Yeni yönetici ve denetçinin seçilmesi") belirten bir dilekçe ile tüm kat maliklerini yasal çağrı usullerine (en az 15 gün önceden iadeli taahhütlü mektupla bildirim) uyarak toplantıya çağırabilir. Bu toplantıda, kanuna uygun şekilde yeni ve yasal bir yönetim seçilebilir.
- Mahkemeye Başvurmak (Kayyum Atanması): Eğer kat malikleri arasında anlaşma sağlanamıyor veya toplantı organize edilemiyorsa, her bir kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir. Mahkemeden, siteye bir yönetici atanmasını veya bir genel kurul toplantısı yapılması için bir kat malikine yetki verilmesini talep edebilir. Mahkeme, durumu değerlendirerek siteye dışarıdan bir kayyum (yediemin) atayabilir. Kayyum, yasal bir yönetim seçilene kadar sitenin işlerini yürütür.
Telefon: +90 324 325 33 25 Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25