Yönetim Planı Nasıl Değişir 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 21 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Yönetim Planı Nasıl Değişir

Sitenizin Anayasasını Değiştirmek Mümkün mü? Mersin'deki Apartmanlar İçin Zorlu Ama İmkansız Olmayan Süreç

21 Ağustos 2025, Perşembe, Mersin - Mersin’in pırıl pırıl sahil sitelerinde, yıllar önce hazırlanmış bir yönetim planının bugünün ihtiyaçlarına cevap vermediğini fark ettiniz. Belki de evcil hayvan besleme kuralları çok katı, belki de yeni yapılan sosyal tesisin kullanım şekli belirsiz, ya da Erdemli’deki sitenizde kısa dönem kiralamaları düzenlemek istiyorsunuz. Sebebiniz ne olursa olsun, aklınızdaki o kritik soru şu: Apartman veya sitenin tapuya kayıtlı anayasası olan Yönetim Planı nasıl değişir?

Cevap evet, değiştirmek mümkün. Ancak bu süreç, basit bir genel kurul toplantısında el kaldırıp indirmekten çok daha karmaşık ve hukuken zorlu bir yoldur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), mülkiyet haklarını korumak amacıyla bu değişikliği çok yüksek bir karar yeter sayısına bağlamıştır.

Mersin merkezli profesyonel yönetim firması Gözde Yönetim olarak, bu hukuki labirentte size yol gösterecek kapsamlı bir rehber hazırladık. Sürecin her adımını doğru atmak, aylar sürecek emeklerinizin boşa gitmesini önleyecektir. Bu teknik süreçte profesyonel bir desteğe ihtiyaç duyarsanız, +90 324 325 33 25 numaralı telefondan uzman ekibimize ulaşabilirsiniz.

Yönetim Planı Nasıl Değişir

Altın Kural: Değişimin Anahtarı Olan Sihirli Rakam "4/5"

Yönetim planı değişikliği sürecindeki en önemli ve en zorlu kural, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde açıkça belirtilmiştir:

"Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır." (Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde ise m.70 uygulanır: temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır; bu oran 7579 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete 22 Mayıs 2026) beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir.)

• Bütün Kat Maliklerinin: Bu, toplantıya katılanların değil, apartman veya sitedeki toplam bağımsız bölüm sahibi sayısının beşte dördü demektir.
• Beşte Dördü (4/5): Bu, %80 gibi çok yüksek bir çoğunluk anlamına gelir.

• Toroslar'da 20 Daireli Bir Apartman: Yönetim planını değiştirmek için, toplantıya kaç kişi katılırsa katılsın, toplam 16 daire sahibinin "EVET" oyu vermesi gerekir.
• Yenişehir'de 150 Daireli Büyük Bir Site: Değişiklik için, o gün toplantıya 50 kişi de gelse, 100 kişi de gelse, toplam 120 kat malikinin olumlu oyunu almanız şarttır.

Yönetim Planı Nasıl Değişir

Adım Adım Yönetim Planı Değiştirme Süreci

Gerekli olan bu büyük desteği organize edebileceğinize inanıyorsanız, izlemeniz gereken hukuki adımlar şunlardır:

Yönetim Planı Nasıl Değişir

Adım 1: Hazırlık ve Taslak Oluşturma

Değişiklik süreci, neyi değiştirmek istediğinizi netleştirmekle başlar.

• Mevcut Planı Edinin: Öncelikle Tapu Müdürlüğü'nden sitenize ait mevcut yönetim planının bir kopyasını alın.
• Değişiklik Metnini Hazırlayın: Yönetim planının hangi maddesini, nasıl değiştirmek istediğinizi açık ve hukuki bir dille yazın. "Evcil hayvan beslemek serbest bırakılacaktır" gibi genel bir ifade yerine, "Yönetim Planı'nın 'Evcil Hayvanlar' başlıklı 15. maddesi '...diğer kat maliklerine rahatsızlık vermemek ve ortak alanlarda gerekli tüm hijyen ve güvenlik tedbirlerini almak kaydıyla, bağımsız bölümlerde evcil hayvan beslenebilir...' şeklinde değiştirilmiştir." gibi net bir metin hazırlayın. Bu aşamada bir avukattan destek almak, gelecekteki sorunları önler.

Adım 2: Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırma

• Gündemi Belirleyin: Tüm kat maliklerine, toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündeminde açıkça "Yönetim Planı Değişikliğinin Görüşülmesi ve Oylanması" maddesi bulunan bir toplantı çağrısı yapın.
• Bilgilendirme Yapın: Çağrı ile birlikte, hazırladığınız değişiklik taslağını da tüm maliklere göndererek toplantı öncesinde konuya hakim olmalarını sağlayın.

Adım 3: Toplantı, Müzakere ve Oylama

• Nisap Kontrolü: Toplantıda, değişikliği oylamaya sunmadan önce, salonda bulunanlar ve vekaletlerle birlikte 4/5 çoğunluğunun sağlanıp sağlanamayacağını öngörmek önemlidir.
• Kararın Yazılması: Oylama sonucunda 4/5 çoğunluk sağlandıysa, bu durum noter onaylı Karar Defteri'ne tüm detaylarıyla işlenmelidir. Karar metninde, "toplam [XX] kat malikinden [XX] kat malikinin kabul oyu ile, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28'de aranan 4/5 çoğunluk sağlanarak yönetim planının ilgili maddesinin değiştirilmesine karar verilmiştir" gibi bir ibare mutlaka yer almalıdır. Karar, Divan Heyeti tarafından imzalanmalıdır.

Adım 4: En Kritik Aşama - Tapu Müdürlüğü'ne Tescil

Alınan bu karar, kendi başına yeterli değildir. Değişikliğin gelecekteki malikleri ve üçüncü kişileri de bağlayıcı hale gelmesi için mutlaka Tapu Müdürlüğü’ne tescil ettirilmesi gerekir.

• Gerekli Belgeler: Genellikle Tapu Müdürlüğü sizden şunları isteyecektir:
  • Değişiklik kararının alındığı Karar Defteri'nin noter onaylı sureti.
  • Yönetim planının değiştirilmiş yeni halini gösteren metin.
  • Yöneticiye bu işlemi yapması için yetki verildiğini gösteren karar.
• İşlem: Tapu Müdürlüğü, değişikliği inceler ve tapu kütüğünün "beyanlar hanesi"ne şerh düşer. Bu işlemden sonra yönetim planı değişikliğiniz resmiyet kazanmış olur. Bu adım atlanmazsa, yeni bir malik eski yönetim planının geçerli olduğunu iddia edebilir.

Neden Bu Kadar Zor ve Alternatifler Nelerdir?

Yönetim planı, tüm maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir sözleşme niteliğindedir. Kanun koyucu bu nedenle değişikliği zorlaştırmıştır. Peki, 4/5 çoğunluğunu bulamıyorsanız ne yapabilirsiniz?

Bazen sorun, yönetim planını değiştirmeden de çözülebilir. Eğer yönetim planında bir konu hiç düzenlenmemişse veya yoruma açıksa, Kat Malikleri Kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğu (yani daha basit bir çoğunlukla) o konuyla ilgili bir “uygulama kararı” alabilir. Ancak bu karar, yönetim planının açık bir maddesiyle çelişemez. Örneğin, yönetim planı “süs havuzu yapılamaz” diyorsa, genel kurul kararıyla süs havuzu yapamazsınız.

Profesyonel Yönetimin Rolü: Karmaşık Süreçte Güvenilir Rehberiniz

Yönetim planı değişikliği, hukuki bilgi, yüksek organizasyon becerisi ve tüm kat malikleriyle etkin bir iletişim kurmayı gerektiren teknik bir süreçtir. Bu süreci bireysel çabalarla yönetmeye çalışmak, genellikle eksik veya hatalı adımlar nedeniyle başarısızlıkla sonuçlanır.

Gözde Yönetim olarak, Mersin’de bu süreci başından sonuna kadar profesyonelce yönetiyoruz:

• Hukukçularla çalışarak değişiklik metnini yasalara uygun hazırlıyoruz.
• Tüm kat maliklerini süreç hakkında doğru bilgilendirerek 4/5 çoğunluğunun oluşmasına yardımcı oluyoruz.
• Genel kurul toplantısını usulüne uygun yönetiyor ve kararın doğru bir şekilde deftere işlenmesini sağlıyoruz.
• Tapu Müdürlüğü'ndeki tescil işlemlerini sizin adınıza takip ederek süreci tamamlıyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Yönetim planı değişikliği oylamasında toplantıya katılanların 4/5’ü yeterli midir? Cevap: Hayır, kesinlikle yeterli değildir. Bu, en sık yapılan hatadır. Kanun çok nettir: Apartman veya sitedeki toplam kat maliki sayısının beşte dördü gerekir. Toplantıya katılım ne olursa olsun, bu toplam sayıya ulaşılmalıdır.

Soru 2: Kapı kapı dolaşıp 4/5 oranında imza toplasak, yönetim planını değiştirebilir miyiz? Cevap: Hayır. Yargıtay kararlarına göre yönetim planı değişikliği, ancak usulüne uygun olarak toplanmış bir Kat Malikleri Kurulu’nda yapılan oylama ile mümkündür. Kapı kapı dolaşılarak toplanan imzalarla yapılan bir değişiklik, hukuken geçersiz sayılır.

Soru 3: Beğenmediğimiz bir madde için mahkemeye başvurarak yönetim planını değiştirebilir miyiz? Cevap: Genellikle hayır. Hakim, kat maliklerinin ortak iradesinin yerine geçerek bir sözleşme olan yönetim planını değiştirme yetkisine sahip değildir. Mahkemeye ancak, yönetim planındaki bir maddenin kanunun emredici bir hükmüne (örneğin, seçilme hakkını engelleyen bir madde gibi) açıkça aykırı olması durumunda “maddenin iptali” için başvurulabilir.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25