Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 20 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği

20 Ağustos 2025, Mersin - Her site, kendine özgü kuralları ve dinamikleri olan bir ortak yaşam alanıdır. Bu yaşam alanının düzenini, mali yönetimini ve geleceğini belirleyen en kritik süreç ise şüphesiz “Yönetim Seçimi”dir. Birçok kat maliki, bu seçimin nasıl yapılacağına dair belirli bir “Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği” arayışına girer. Ancak bilinmesi gereken en temel nokta şudur: Bu sürecin kuralları, tek bir yönetmelikte değil, tüm site yaşamının anayasası olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve sitenizin tapuya şerhli Yönetim Planı’nda detaylıca tanımlanmıştır.

Bu makale, KMK ve yerleşik uygulamalar ışığında, bir site yönetimi seçiminin başından sonuna kadar nasıl yapılması gerektiğini adım adım açıklayan bir “seçim yönetmeliği” rehberi niteliğindedir.

Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği

1. Adım: Seçim Sürecinin Başlaması - Geçerli Toplantı Çağrısı

Seçim süreci, hukuken geçerli bir “Olağan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı” çağrısı ile başlar. Bu, seçimin meşruiyetinin ilk ve en önemli adımıdır.

• Çağrının Zamanı: Yönetim Planı'nda belirtilen tarihte, eğer belirtilmemişse her yılın Ocak ayında yapılması zorunludur.
• Çağrının Yöntemi: Yöneticinin, her bir kat malikine iadeli taahhütlü mektupla veya imza karşılığı elden tebligat yapması gerekir. Panoya ilan asmak veya sosyal medya gruplarından duyuru yapmak, yasal olarak yeterli değildir.
• Çağrının İçeriği: Tebligatta, toplantı tarihi, saati, yeri ve gündemi net bir şekilde yazmalıdır. Gündemde "Yönetici / Yönetim Kurulu ve Denetçi Seçimi" maddesi mutlaka yer almalıdır. Ayrıca, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, en az 7 gün sonrası için belirlenen ikinci toplantının yeri, tarihi ve saati de bu ilk çağrıda belirtilmek zorundadır.

2. Adım: Toplantının Açılması - Yeter Sayı (Nisap) Kontrolü 

Seçimin yapılabilmesi için toplantının yasal olarak başlayabilmesi gerekir. Bu noktada kanun, ilk ve ikinci toplantı için farklı yeter sayılar belirlemiştir.

• Birinci Toplantı: Toplantının açılabilmesi için, sitedeki tüm kat maliklerinin hem sayıca hem de arsa payı bakımından yarısından bir fazlasının toplantıda bizzat veya vekaleten hazır bulunması şarttır. Bu "çifte çoğunluk" şartı, yüksek katılım gerektirdiğinden genellikle sağlanamaz.
• İkinci Toplantı: İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, yapılan ikinci toplantıda katılım için herhangi bir yeter sayı aranmaz. Bu nedenle, uygulamada neredeyse tüm site yönetimi seçimleri ikinci toplantıda gerçekleştirilir.

3. Adım: Seçimin İdaresi - Divan Heyeti, Adaylık ve Oylama

Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği

Toplantı açıldıktan sonra seçim süreci başlar ve şu adımlar izlenir:

• Divan Heyeti Seçimi: Toplantıyı yönetmek ve seçim sürecini tarafsız bir şekilde idare etmek üzere, kat malikleri arasından bir Divan Başkanı ve en az bir Katip Üye seçilir. Mevcut yönetici veya yönetim kurulu üyeleri, kendi seçimlerinin yapılacağı bir toplantıyı yönetemezler.
• Adayların Belirlenmesi: Divan Başkanı, yönetici veya yönetim kurulu üyeliği için adayları sorar. Kat malikleri arasından kişiler aday olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir kişi veya yönetim firması da aday gösterilebilir.
• Oylama Yöntemi: Oylama, genellikle açık oylama (el kaldırma) usulüyle yapılır. Ancak, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu karar verirse, gizli oy ve kapalı zarf usulü de uygulanabilir.
• Oy Hakkı: Her bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) sadece bir oy hakkı vardır. Bir dairenin birden fazla sahibi olsa bile, o daire adına sadece tek bir oy kullanılabilir.

4. Adım: Karar Yeter Sayısı - Seçimin Sonuçlanması

Bu, sürecin en kritik ve en çok yanlış anlaşılan noktasıdır. Yönetici veya yönetim kurulunun seçilebilmesi için gereken oy oranı, toplantıya katılanların değil, sitedeki tüm kat maliklerinin çoğunluğuna dayanır.

KMK Madde 34’e göre, yönetici/yönetim kurulu, sitedeki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir.

Pratikteki Anlamı: İkinci toplantıya katılım ne kadar az olursa olsun, seçilecek adayın, salondaki oyların çoğunu alması yeterli değildir. Aldığı oyların (bizzat kullanılanlar + vekaleten kullanılanlar), sitedeki toplam daire sayısının ve toplam arsa payının yarısından fazlasına tekabül etmesi gerekir. Bu durum, seçimin meşruiyetini artırmak için konulmuş ağırlaştırılmış bir şarttır ve adayların seçilebilmek için katılamayan maliklerden vekalet toplamasının önemini ortaya koyar.

Site Yönetimi Seçimi Yönetmeliği

5. Adım: Seçim Sonrası - Kararın Resmiyet Kazanması

• Karar Defterine Yazım: Seçim sonucu, Divan Heyeti tarafından oylamaya katılanlar ve alınan oylar belirtilerek noter tasdikli Karar Defteri'ne yazılır ve Divan Heyeti tarafından imzalanır.
• Görevin Başlaması: Karar defterine imza atıldığı andan itibaren yeni yönetim göreve başlamış sayılır.
• Devir Teslim: Eski yönetim, en kısa sürede sitenin defterlerini, belgelerini, kasasını, banka hesaplarını ve anahtarlarını bir "Devir Teslim Tutanağı" ile yeni yönetime teslim etmekle yükümlüdür.

ANAHTAR KELİMELEN: site yönetimi seçimi yönetmeliği, kat mülkiyeti kanunu yönetici seçimi, apartman yöneticisi nasıl seçilir, site yönetimi seçiminde oy oranları, KMK çifte çoğunluk, genel kurul yönetici seçimi, mersin site yönetimi, yönetici seçimi toplantı yeter sayısı, divan heyeti seçimi, site yönetimi devir teslim tutanağı, kat malikleri kurulu seçimi, yönetici seçimi vekalet.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25