Toki Site Yönetiminden Nasıl Kurtuluruz 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 11 Eylül 2025 — Gözde Yönetim

Toki Site Yönetiminden Nasıl Kurtuluruz

Mersin, Akdeniz’in hızla gelişen ve TOKİ projeleriyle büyüyen şehirlerinden biri. Yenişehir’in modern dokusundan Mezitli’nin sahil şeridine, Toroslar’ın ferah mahallelerinden Akdeniz’in merkezi konumuna kadar pek çok noktada TOKİ konutları yükseliyor. Ev sahipleri, hayallerindeki eve kavuştuktan sonra sık sık ortak bir sorunla yüzleşiyor: TOKİ tarafından atanan yönetimler. Yüksek aidatlar, şeffaf olmayan harcamalar, bakımsız ortak alanlar, aksayan temizlik veya güvenlik hizmetleri… Bu ve benzeri şikayetler, site sakinlerinin yaşam kalitesini olumsuz etkileyebiliyor.

Peki, bu durum kaderiniz mi? Kesinlikle hayır. Türkiye’de yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), her site sakinine kendi yaşam alanlarının yönetimini seçme ve denetleme hakkı tanır. Bizler, Mersin merkezli, uzun yıllardır profesyonel site yönetimi hizmeti veren bir firma olarak, TOKİ yönetiminden memnuniyetsizlik duyan birçok siteye destek olduk ve daha şeffaf, daha etkin, site sakinlerinin beklentilerine uygun yönetim modellerine geçiş süreçlerini başarıyla tamamladık.

Bu rehberimizde, mevcut TOKİ yönetiminden kurtulup, kendi seçeceğiniz daha iyi bir yönetime geçişin yasal ve pratik tüm adımlarını Mersin özelinde detaylı bir şekilde ele alacağız.

Mevcut Yönetimden Memnuniyetsizlik ve Yasal Çerçeve

Öncelikle, TOKİ tarafından atanan yönetimler genellikle sitenin ilk oturanları gelene kadar veya belirli bir süre için “geçici yönetim” statüsündedir. Ancak bu geçicilik bazen uzayabilir ve sakinlerin memnuniyetsizliği artabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir apartman veya sitedeki en yetkili karar organı Kat Malikleri Genel Kurulu’dur. Sizin sitenizin anayasası niteliğindeki Yönetim Planı da yönetici seçimi, toplantı usulleri gibi konularda yol göstericidir ve bu planı tapu dairesinden edinerek incelemeniz ilk yapılması gerekenlerdendir.

Yönetimi Değiştirme Süreci: Adım Adım Yapılması Gerekenler

Mevcut TOKİ yönetiminden kurtulmak ve daha iyi bir yönetim modeline geçmek için aşağıdaki adımları sabırla ve doğru bir şekilde uygulamanız gerekmektedir:

1. Örgütlenme ve İmza Toplama

Değişim tek bir kişinin çabasıyla zor gerçekleşir. Sizinle benzer düşüncelere sahip komşularınızı bir araya getirin. Yönetimden duyulan rahatsızlıkları net bir şekilde belirleyin ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinin üçte birinin (%33) imzasıyla bir Olağanüstü Genel Kurul toplantısı talep edebilirsiniz. Bu imza toplama süreci, yönetim değişikliği talebinizin resmiyet kazanmasının ilk adımıdır.

2. Olağanüstü Genel Kurul Çağrısı Yapma

Topladığınız imzalarla birlikte, mevcut TOKİ yönetimine noter aracılığıyla bir ihtarname çekin veya iadeli taahhütlü posta ile bir dilekçe gönderin. Dilekçede, belirli bir tarih ve saatte, “Yeni Yönetici veya Yönetim/Denetim Kurulunun Seçilmesi” maddesini içeren net bir gündemle Olağanüstü Genel Kurul toplanmasını talep edin.

Eğer mevcut yönetim bu çağrıya kulak asmaz ve yasal süre içinde toplantıyı düzenlemezse, Kat Mülkiyeti Kanunu size bir hak daha tanır: Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak toplantıyı düzenlemek üzere bir “çağrı memuru” atanmasını talep edebilirsiniz.

3. Genel Kurul Toplantısı ve Yasal Çoğunlukların Sağlanması

Genel Kurul toplantısı, yönetimin değişimi için en kritik evredir. Burada, yasal çoğunlukların (toplantı ve karar yeter sayıları) sağlanması hayati öneme sahiptir:

• Birinci Toplantı: İlk toplantıda, karar alınabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğunun (yani %50'den bir fazlasının) toplantıya katılması gerekmektedir. Büyük sitelerde bu çoğunluğu sağlamak genellikle zordur.
• İkinci Toplantı: Birinci toplantıda yeterli katılım sağlanamazsa, genellikle 7 ila 15 gün sonrasına ikinci bir toplantı tarihi belirlenir. İkinci toplantıda ise katılım için herhangi bir çoğunluk aranmaz. Toplantıya katılanların salt çoğunluğunun oyu ile yeni yönetici veya yönetim şirketi seçilebilir. Bu durum, TOKİ yönetiminden devir işlemlerinde genellikle anahtar noktadır.

4. Yeni Yönetimi Seçme ve Kararların Resmileştirilmesi

Toplantı sonucunda, kat malikleri sitelerini yönetecek yeni modeli seçerler:

• Tek Bir Yönetici: Site sakinlerinden gönüllü bir kişi.
• Yönetim Kurulu: Site sakinlerinden oluşan 3 veya 5 kişilik bir kurul.
• Profesyonel Yönetim Şirketi: Dışarıdan, yasalara ve mali konulara hakim, şeffaf hizmet sunan uzman bir firma ile anlaşma.

5. Devir Teslim Süreci

Yeni yönetim seçildikten sonra, önceki TOKİ yönetimine resmi bir yazıyla bu karar bildirilir ve sitenin tüm evraklarının, mali kayıtlarının ve demirbaşlarının devir teslim edilmesi talep edilir. Bu süreçte dikkatle takip edilmesi gerekenler:

• Sitenin tüm mali kayıtları (banka hesapları, gelir-gider tabloları, faturalar, sözleşmeler).
• Ortak alanlara ait teknik projeler, ruhsatlar, anahtarlar.
• Borçlu ve alacaklı sakin listeleri.
• Daha önceki tüm Yönetim Kurulu Karar Defterleri.

Profesyonel Yönetimle Daha Huzurlu Bir Yaşam Mersin'de Mümkün

Mersin’deki TOKİ sitenizde aidatların düşürülmesi, ortak alanların daha iyi yönetilmesi, şeffaf bir mali yapı ve site sakinlerinin sesinin duyulduğu bir yönetim istiyorsanız, profesyonel destek almanız bu süreci çok daha kolaylaştıracaktır. Bizler, Mersin merkezli olarak, bu süreçlerin tüm yükünü omuzlarınızdan alıyor, yasalara uygun ve etkin bir geçiş süreci sağlıyoruz.

Mersin’deki apartman ve siteleriniz için sunduğumuz kapsamlı yönetim hizmetleri hakkında daha fazla bilgi almak isterseniz, Mersin Apartman Yönetimi ve Gözde Yönetim web sitelerimizi ziyaret edebilirsiniz.

Bize Ulaşın:

Yaşadığınız yönetim sorunları ve profesyonel çözümlerimiz için Mersin Akdeniz’deki ofisimize bekleriz.

• Telefon: +90 324 325 33 25
• Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracılar yönetim değişikliği için oy kullanabilir mi? Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre genel kurulda oy kullanma hakkı sadece “kat maliklerine”, yani ev sahiplerine aittir. Kiracılar, ev sahibinden noter onaylı bir vekaletname alarak onun adına oy kullanabilirler.

2. Profesyonel bir yönetim şirketi aidatları artırır mı? Genellikle hayır, aksine düşürebilir. Profesyonel yönetimler, toplu alım gücü sayesinde (temizlik, güvenlik, bakım gibi hizmetlerde) daha uygun fiyatlar alabilirler. Ayrıca, aidat borçlarını daha etkin bir şekilde tahsil ettikleri için, borcunu düzenli ödeyen sakinlerin üzerindeki ek yük azalır ve site bütçesi daha verimli yönetilir.

3. TOKİ yönetimi devir teslim yapmayı reddederse ne yapmalıyım? Yeni yönetimin seçildiği Genel Kurul Kararı yasal olarak geçerlidir. Eski yönetim devir yapmayı reddederse, noter aracılığıyla ihtarname çekilir. Buna rağmen devir gerçekleşmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yönetime müdahale edilmesi ve devrin mahkeme kararıyla yapılması talep edilebilir. Bu süreçte tüm hukuki masraflar eski yönetime rücu ettirilebilir.

4. Site Yönetim Planı’nı nereden edinebilirim? Sitenizin Yönetim Planı, tapu dairesinde tescillidir. Tapu Müdürlüğü’nden veya sitenizin mevcut yönetiminden bir kopyasını talep edebilirsiniz. Bu belge, site işleyişinin anayasasıdır ve dikkatlice incelenmesi önemlidir.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25