Kat Malikleri Toplantısına Çağrı Usulü 2025-2026
Mersin’in dinamik ve iç içe geçmiş apartman yaşamında, ortak kararların alındığı Kat Malikleri Kurulu toplantıları, huzurlu bir komşuluk ortamının temel direğidir. İster Mezitli’de denize nazır bir sitede, ister Akdeniz’in köklü bir apartmanında yaşıyor olun, bu toplantıların yasal geçerliliği, her şeyden önce çağrı usulünün doğru yapılmasına bağlıdır. Usulüne uygun yapılmayan bir çağrı, en iyi niyetle alınmış kararların bile mahkeme tarafından iptal edilmesine neden olabilir. Bu nedenle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çizdiği çerçeveyi bilmek ve uygulamak, tüm kat maliklerinin menfaatinedir.
1. Toplantı Çağrısını Kimler Yapabilir? Kat Malikleri Toplantısına Çağrı Usulü
Genel kanının aksine, toplantı çağrısını sadece yönetici yapmaz. Kanun bu konuda kat maliklerine de hak tanımıştır.- Yönetici: Olağan (yıllık) ve olağanüstü toplantı çağrısı yapmak, yöneticinin asli görevidir.
- Denetçi: Yöneticinin bu görevi ihmal etmesi veya denetim için gerekli görmesi halinde, denetçi de toplantı çağrısı yapma yetkisine sahiptir.
- Kat Maliklerinin Üçte Biri (1/3): Apartmandaki kat maliklerinin en az üçte biri, noter kanalıyla bir ihtarname çekerek veya yazılı ve imzalı bir dilekçe ile belirli bir gündemle toplantı yapılmasını yöneticiden talep edebilir. Yönetici bu talebe rağmen toplantıyı yapmazsa, talepte bulunan kat malikleri kendileri çağrı yaparak toplantıyı düzenleyebilirler. Bu, yönetimin pasif kaldığı durumlarda kat maliklerinin en önemli güvencesidir.
2. Çağrı Mektubunda Olması Gerekenler (Gündem Maddeleri) Kat Malikleri Toplantısına Çağrı Usulü
Çağrının en kritik unsuru, içeriğidir. Hazırlanacak davet mektubunda mutlaka bulunması gereken bilgiler şunlardır:- Toplantının Amacı, Tarihi, Saati ve Yeri: Toplantının olağan mı, olağanüstü mü olduğu belirtilmelidir.
- Gündem Maddeleri: Bu bölüm hayati öneme sahiptir. Kanuna göre, toplantıda gündemde olmayan bir konu görüşülemez ve o konu hakkında karar alınamaz. Bu nedenle, görüşülmesini istediğiniz tüm konuları (yönetici ve denetçi seçimi, bütçenin görüşülmesi, aidat artışı, yapılacak tadilatlar vb.) açık ve net bir şekilde gündeme yazmalısınız.
- İlk Toplantıda Yeter Sayı Sağlanamazsa İkinci Toplantı Bilgileri: Bu, en sık yapılan hatalardan biridir. Çağrı mektubunda, ilk toplantıda yeter sayı (tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlası) sağlanamazsa, ikinci toplantının en az 7 gün sonra nerede, hangi tarih ve saatte yapılacağı mutlaka belirtilmelidir. İkinci toplantıda katılım için bir yeter sayı aranmaz, ancak karar almak için yine kanunda belirtilen özel yeter sayılar geçerlidir.
3. Tebligat (Bildirim) Nasıl Yapılmalı? En Güvenli Yöntem Hangisi?
Çağrının tüm kat maliklerine ulaştığının yasal olarak ispatlanabilmesi gerekir.- En Güvenli Yöntem - İadeli Taahhütlü Mektup: Her bir kat malikinin tapudaki adresine (veya yönetime yazılı olarak bildirdiği tebligat adresine) iadeli taahhütlü posta ile çağrı mektubu göndermek, ileride doğabilecek "bana haber verilmedi" itirazlarını tamamen ortadan kaldıran en sağlam yöntemdir.
- İkinci Yöntem - İmza Karşılığı Elden Teslim: Bir tebligat listesi oluşturularak, her kat malikine çağrı mektubu elden teslim edilir ve listede ismi karşısına imza atması istenir. Bu da geçerli bir yöntemdir.
- Riskli Yöntemler - E-posta, WhatsApp, İlan Panosu: Apartman panosuna asmak, WhatsApp grubundan yazmak veya e-posta göndermek iyi birer hatırlatmadır ancak tek başına yasal bir tebligat yöntemi değildir. Bir kat maliki bile "görmedim, okumadım" derse ve tebligatın kendisine ulaştığını yasal olarak ispatlayamazsanız, toplantının iptali için dava açma hakkı doğar.
4. Zamanlama: Çağrı Ne Zaman Yapılmalı?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi bu konuda çok nettir. Toplantı davetiyesi, ilk toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine tebliğ edilmiş (ulaştırılmış) olmalıdır. Bu 15 günlük süreye dikkat etmemek, doğrudan iptal sebebidir.Usulsüz Çağrının Sonucu: Kararların İptali
Yukarıda sayılan bu usullerden herhangi birine uyulmaması, toplantıya katılmayan bir kat malikine, toplantıda alınan tüm kararların iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açma hakkı verir. Bu, aylarca süren emeklerin ve tartışmaların boşa gitmesi anlamına gelir.Bu karmaşık ve hata kabul etmeyen süreçleri yönetmek, ciddi bir tecrübe ve hukuki bilgi gerektirir. Mersin’de Gözde Yönetim olarak, tüm genel kurul süreçlerinizi kanuna harfiyen uygun şekilde, başından sonuna kadar profesyonelce yönetiyoruz. Çağrıların usulüne uygun yapılmasından, toplantının yönetilmesine ve kararların yasal olarak deftere işlenmesine kadar tüm adımları sizin adınıza atarak, alınan kararların hukuki geçerliliğini güvence altına alıyoruz. Huzurlu ve yasalara uygun bir yönetim için bizimle iletişime geçin.
Telefon: +90 324 325 33 25 Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com
Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25