Site Yönetimi Genel Kurul 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 20 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Site Yönetimi Genel Kurul

20 Ağustos 2025, Mersin - Site ve apartman gibi toplu yaşam alanlarında, tüm kat maliklerinin ortak iradesini temsil eden, en yetkili karar organı Kat Malikleri Kurulu, yani bilinen adıyla Genel Kurul’dur. Site yönetimi bir hükümet ise, Genel Kurul o hükümeti seçen ve denetleyen meclistir. Yöneticinin veya yönetim kurulunun tüm yetkisi, bu meclisin aldığı kararlardan kaynaklanır. Bu nedenle, bir kat maliki olarak mülkünüzün değeri, ortak yaşamın kalitesi ve aidatlarınızın geleceği hakkında söz sahibi olmanın yolu, Genel Kurul’un işleyişini bilmekten ve bu toplantılara aktif olarak katılmaktan geçer.

Bu makalede, site yönetiminin bu en demokratik ve en güçlü organının A’dan Z’ye nasıl çalıştığını, türlerini, toplanma usullerini ve karar alma süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde inceliyoruz.

Site Yönetimi Genel Kurul

Genel Kurul Nedir ve Türleri Nelerdir?

Genel Kurul, bir sitedeki tüm kat maliklerinin (veya vekillerinin) bir araya gelerek ortak alanlarla ilgili önemli kararları aldığı resmi toplantıdır. Kanunen iki tür Genel Kurul toplantısı vardır:

1. Olağan (Yıllık) Genel Kurul: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. Maddesi'ne göre, yılda en az bir defa yapılması zorunludur. Toplantının ne zaman yapılacağı genellikle sitenin Yönetim Planı'nda belirtilir. Eğer bir tarih belirtilmemişse, kanun gereği her yılın Ocak ayında yapılır. Bu toplantının ana gündemi; bir önceki dönemin hesaplarının ve yönetim faaliyetlerinin incelenerek ibra edilmesi (aklanması), yeni dönemin bütçesinin (işletme projesi) görüşülüp onaylanması ve yeni yönetici ile denetçinin seçilmesidir.
2. Olağanüstü Genel Kurul: Yıllık toplantı zamanı beklenmeksizin, acil ve önemli bir sebebin ortaya çıkması durumunda yapılır. Örneğin, çatının acil onarımı, beklenmedik büyük bir masraf veya yöneticinin görevini ihmal etmesi gibi durumlarda toplanır. Olağanüstü Genel Kurul'u; yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin (%33) yazılı talebi üzerine yönetici toplantıya çağırabilir.

Toplantı Çağrısı: Hukuki Geçerliliğin İlk Şartı

Genel Kurul’da alınacak kararların yasal olarak geçerli olabilmesi için, toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması hayati önem taşır. Hatalı bir çağrı, toplantıda alınan tüm kararların mahkeme yoluyla iptal edilmesine neden olabilir.

• Tebligat Yöntemi: Çağrı, her bir kat malikine imza karşılığı elden teslim edilmeli veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Sadece apartman panosuna ilan asmak veya WhatsApp grubundan duyuru yapmak yasal olarak yeterli bir tebligat değildir.
• Süre: Çağrı, ilk toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm maliklerin eline ulaşacak şekilde yapılmalıdır.
• İçerik: Çağrıda, toplantının tarihi, saati, yeri ve gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantının nerede, hangi tarihte ve saatte yapılacağı da mutlaka yazılmalıdır. İkinci toplantı, ilk toplantıdan en az 7 gün sonra olabilir.

En Kritik Konu: Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

Site Yönetimi Genel Kurul

Genel Kurul ile ilgili en çok kafa karıştıran konu, toplantının yapılabilmesi ve karar alınabilmesi için gereken kişi sayısıdır.

• Birinci Toplantı Yeter Sayısı: İlk toplantının başlayabilmesi ve karar alabilmesi için çifte çoğunluk şartı aranır. Bu, sitedeki tüm kat maliklerinin hem sayıca yarısından bir fazlasının (örn: 100 daire varsa 51 malik) hem de bu kişilerin sahip olduğu arsa payı toplamının, toplam arsa payının yarısından fazlasının toplantıda bizzat veya vekaleten temsil edilmesi demektir. Bu yüksek bir orandır ve genellikle sağlanması zordur.
• İkinci Toplantı Yeter Sayısı: İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, yapılan ikinci toplantıda katılım için herhangi bir yeter sayı aranmaz. Toplantıya bir kişi bile katılsa toplantı başlar ve karar alınabilir. Bu nedenle, sitelerdeki kararların büyük çoğunluğu ikinci toplantılarda alınır.
• Karar Yeter Sayısı: Gerekli katılım sağlandıktan sonra, karar alınması için (kanunda daha ağır bir oran belirtilen özel durumlar hariç) toplantıya katılanların oy çokluğu yeterlidir. Yani, toplantıdaki katılımcıların yarısından bir fazlasının "evet" demesiyle karar alınmış olur.

Toplantının İşleyişi

Toplantı, yönetici tarafından açıldıktan sonra, toplantıyı yönetmek üzere kat malikleri arasından bir Divan Heyeti (genellikle bir başkan, bir katip ve bazen bir oy saymanı) seçilir. Divan Heyeti, gündem maddelerini sırayla okur, görüşmeleri yönetir, oylamaları yapar ve alınan tüm kararları noter tasdikli Karar Defteri’ne yazarak imza altına alır. Bu defter, sitenin resmi arşividir ve alınan kararların hukuki kanıtıdır.

Sonuç olarak, Genel Kurul, ortak yaşamın kurallarının konulduğu, bütçesinin belirlendiği ve yöneticisinden hesap sorulduğu en demokratik platformdur. Mersin’deki bir mülk sahibi olarak bu toplantılara bizzat veya bir vekil aracılığıyla katılmak, yatırımınızı ve yaşam kalitenizi korumanın en etkili yoludur.

ANAHTAR KELİMELEN: site yönetimi genel kurul, kat malikleri kurulu toplantısı, olağan genel kurul nasıl yapılır, toplantı yeter sayısı, KMK çifte çoğunluk, genel kurul çağrı usulü, mersin site toplantısı, olağanüstü genel kurul, divan heyeti seçimi, genel kurul karar defteri, kat mülkiyeti kanunu genel kurul, apartman toplantısı.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25