Kat Malikleri Olaganustu Toplantisında Yonetici Seçilebilir Mi 2025

Apartman toplantısı ve yönetim kararı hazırlığı

Ana Sayfa › Blog · 23 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Harika bir hukuki soru. Apartman veya sitelerde yönetimsel bir kriz yaşandığında, örneğin mevcut yöneticinin aniden istifa etmesi veya görevden alınması gibi durumlarda, kat maliklerinin aklına ilk gelen “Şimdi ne olacak? Yeni bir yönetici seçmek için bir sonraki yıllık toplantıyı mı beklemek zorundayız?” sorusudur. Bu, binanın aylarca yasal temsilcisiz kalması anlamına geleceği için endişe verici bir durumdur.

Mersin’de bir yönetim profesyoneli olarak, 23 Ağustos 2025 itibarıyla, bu kritik sorunun hukuki cevabını, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde, 600 kelimeyi aşan bu detaylı rehberde sizler için netleştiriyoruz.

Olağanüstü Genel Kurulda Yönetici Seçilebilir Mi? (KMK'ya Göre Acil Durum Rehberi)

Kat Malikleri Olaganustu Toplantisında Yonetici Seçilebilir Mi

Apartman yöneticiniz aniden istifa etti, görevden alındı, vefat etti veya uzun süreli bir hastalık nedeniyle görevini yapamaz hale geldi. Bina bir anda lidersiz ve yasal temsilcisiz kaldı. Bir sonraki olağan (yıllık) toplantıya ise daha aylar var. Bu acil durumda yeni bir yönetici seçebilir misiniz?

Bu sorunun hukuki cevabı, hiçbir şüpheye yer bırakmayacak kadar kesin bir EVET’tir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, bu gibi kriz anlarında binaların yönetimsiz kalarak kaosa sürüklenmemesi için Olağanüstü Genel Kurul mekanizmasını öngörmüştür. Bu toplantıda, apartmanın geleceği için hayati önem taşıyan her türlü karar alınabilir ve buna yeni bir yönetici seçmek de dahildir.

Ancak bu seçimin yasal olarak geçerli ve mahkemede iptal edilemez olması için uyulması gereken hayati bir kural vardır: GÜNDEM.

1. Olağan ve Olağanüstü Toplantı Arasındaki Fark Nedir?

Kat Malikleri Olaganustu Toplantisında Yonetici Seçilebilir Mi

Öncelikle bu iki kavramı netleştirelim:

Olağan (Yıllık) Toplantı: Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yılda en az bir kez, genellikle yönetim planında belirtilen ayda yapılan, rutin ve planlı toplantıdır. Amacı, geçmiş yılın hesaplarını görmek, yeni yılın bütçesini ve yöneticisini seçmek gibi standart işleri yürütmektir.
Olağanüstü Toplantı: Yıllık toplantı zamanını bekleyemeyecek kadar "önemli ve acil" bir sebebin ortaya çıkması durumunda, yılın herhangi bir zamanında yapılabilen, plan dışı bir toplantıdır.

2. Hangi Acil Durumlar Olağanüstü Toplantıda Yönetici Seçimini Gerektirir?

Kat Malikleri Olaganustu Toplantisında Yonetici Seçilebilir Mi

Bir apartmanı, yıllık toplantıyı beklemeden acilen yönetici seçmeye iten başlıca sebepler şunlardır:

Yöneticinin İstifası: Gönüllü yöneticinin görevi bırakması en yaygın nedendir.
Yöneticinin Vefatı veya Hastalığı: Yöneticinin görevini kalıcı olarak yapamayacak duruma gelmesi.
Yöneticinin Görevden Alınması (Azli): Kat maliklerinin, mevcut yöneticinin görevini kötüye kullandığı veya ihmal ettiği gerekçesiyle onu görevden almak ve yerine yenisini seçmek için olağanüstü genel kurul talep etmesi.
Yeni Kurulan Binalar: İnşaatı yeni bitmiş ve kat mülkiyetine yeni geçmiş binalarda, ilk yöneticinin seçilmesi için genellikle bir yıllık süreyi beklemeden olağanüstü genel kurul yapılır.

3. En Kritik Kural: "Gündemde Yazmıyorsa, Karar Alınamaz!"

Olağanüstü toplantıda yönetici seçebilmenizin tek ve en önemli şartı budur. Toplantıyı düzenleyen kişi veya kurul (mevcut yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ü), tüm kat maliklerine göndereceği toplantı çağrı mektubunun “Gündem” bölümüne, açık ve net bir şekilde “Yeni Yönetici ve Denetçinin Seçilmesi” maddesini eklemek zorundadır.

Eğer gündemde sadece “Yönetimin durumunun görüşülmesi” gibi genel bir ifade yer alıyorsa, o toplantıda mevcut yöneticinin durumu tartışılabilir, eleştirilebilir ancak yasal olarak yeni bir yönetici SEÇİLEMEZ. Gündemde belirtilmeyen bir konuda alınan karar, bir kat malikinin açacağı dava ile mahkemede kolayca iptal edilebilir.

4. Süreç ve Karar Yeter Sayısı Değişir Mi?

Hayır, değişmez. Olağanüstü toplantının aciliyeti, yasal prosedürlerin esnetileceği anlamına gelmez.

Çağrı Usulü: Toplantı çağrısı, aynı olağan toplantıda olduğu gibi, ilk toplantı tarihinden en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine iadeli taahhütlü mektupla veya imza karşılığı tebliğ edilmelidir.
Karar Yeter Sayısı: Yeni bir yönetici seçmek için gereken oy oranı, olağanüstü toplantıda da aynıdır: Binadaki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun (%50'den fazlasının) olumlu oyu şarttır.

Profesyonel Yönetimin Rolü: Kriz Anlarında Hukuki Güvence ve Hızlı Çözüm Bir yöneticinin aniden ayrılmasıyla ortaya çıkan yönetim boşluğu, apartmanda paniğe, belirsizliğe ve hukuki hatalara çok açık bir ortam yaratır. Olağanüstü bir toplantıyı tüm bu yasal detaylara dikkat ederek hızlıca organize etmek, zaten stresli olan kat malikleri için oldukça zordur. Gözde Yönetim olarak, bu tür kriz anlarında devreye girerek süreci en başından sonuna kadar profesyonelce yönetiriz. Apartmanın yöneticisiz kaldığı andan itibaren;

Hızla ve yasalara %100 uygun bir şekilde olağanüstü genel kurul çağrısı yaparız.
Gündemi, yeni yönetici seçimini de içerecek şekilde eksiksiz ve hukuka uygun hazırlarız.
Toplantıyı adil ve verimli bir şekilde yönetir, yeni bir yönetimin (ister gönüllü bir kat maliki, ister profesyonel olarak biz olalım) hukuken sağlam bir şekilde seçilmesini sağlarız.

Bizimle, kriz anları kaosa değil, kontrollü, hızlı ve yasalara uygun bir geçiş sürecine dönüşür.

Telefon: 0324 325 3 25** Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin** Web: www.gozdeyonetim.com ve gozdeyonetim.com

Apartman toplantısı ve karar alma süreci

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25