Kat Mülkiyeti Kanunu Yargıtay Kararları 2025-2026

Ana Sayfa › Blog · 18 Ağustos 2025 — Gözde Yönetim

Kat Mülkiyeti Kanunu Yargıtay Kararları Mersin Apartman Yönetimi: Yargıtay İçtihatları Işığında Aidat, Ortak Alan ve Yönetici Sorumluluğu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site yaşamının temelini oluştursa da, kanun metninin uygulamasında ortaya çıkan anlaşmazlıklar, nihai olarak Yargıtay (Türkiye Cumhuriyeti Yüksek Mahkemesi) tarafından çözümlenir. Yargıtay kararları, KMK’nın uygulanmasında birer emsal (içtihat) oluşturur ve alt mahkemeler (Sulh Hukuk Mahkemeleri) için bağlayıcı bir yol gösterici niteliği taşır. Profesyonel Mersin Apartman Yönetimi olarak, hukuki süreçlerimizi ve yönetim kararlarımızı alırken bu içtihatları temel alarak hareket etmek, hukuki riskleri sıfıra indirmemizi sağlar.

Aşağıda, site ve apartman yönetimini en çok etkileyen ve en sık başvurulan Yargıtay kararlarının ana konuları ve bu kararların yönetim uygulamalarına yansımaları detaylıca incelenmiştir:

1. Aidat Disiplini ve Gecikme Tazminatı Üzerine Kararlar (KMK Madde 20)

Aidat (Ortak Gider) tahsilatı, her yönetimin en önemli, aynı zamanda en sorunlu konusudur. Yargıtay, bu konudaki kararlarıyla yöneticinin elini güçlendirmiştir:

• %5 Gecikme Tazminatının Kesinliği: Yargıtay, KMK Madde 20/c'de belirtilen aylık yüzde beş (%5) gecikme tazminatının, aidat borcunun geciktiği gün itibarıyla uygulanması gerektiğini ve bu oranın yasal olarak üst sınır olduğunu defalarca onamıştır. Bu oran, Kat Malikleri Kurulu kararıyla artırılamaz ancak düşürülebilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Daireleri kararları).
• İhtarname Zorunluluğu Yok: Yargıtay, yöneticinin aidat borçlusu hakkında icra takibi başlatmak için önceden noter ihtarnamesi çekme zorunluluğu olmadığını netleştirmiştir. Yönetici, aidatın vadesi dolduğu an, doğrudan icra takibi başlatma hakkına sahiptir. Bu, özellikle Akdeniz bölgesindeki tahsilat süresini kısaltarak mali disiplini hızlandırır.
• Kiracı ve Malik Müteselsil Sorumluluğu: Yargıtay, ödenmeyen aidatlardan kiracının da malikle birlikte (kira bedeliyle sınırlı olmak üzere) sorumlu olduğunu, bu nedenle yönetimin takibi hem malike hem kiracıya karşı yöneltebileceğini içtihat haline getirmiştir.

2. Ortak Alanlara Müdahale ve Komşuluk Hukuku (KMK Madde 18 ve 19)

Ortak alanların izinsiz kullanılması (ayakkabılık, saksı, tabela) veya gürültü gibi komşuluk hukukunu ihlal eden durumlar, KMK’nın en sık mahkemeye taşınan konularıdır.

• Müdahalenin Men'i İlkesi: Yargıtay, ortak alanlarda (merdiven boşluğu, sığınak, yangın merdiveni, çatı) Kat Malikleri Kurulu'nun oy birliği veya çoğunluk kararı olmadan yapılan her türlü izinsiz müdahalenin, diğer kat maliklerinden herhangi birinin talebi üzerine derhal kaldırılması (Müdahalenin Men'i) gerektiğine hükmeder. Çoğunluk kararı bile ortak alanın tahsisini hukuka uygun hale getirmez.
• Örnek Uygulamalar (Mezitli Örneği): Yargıtay, bir kat malikinin balkonunu kapatarak daireye dahil etmesini veya Mezitli'deki bir zemin kat dairenin bahçenin bir kısmını çit çekerek kendisine ayırmasını, diğer maliklerin oy birliğiyle izin vermediği sürece KMK'ya aykırı bularak eski haline getirilmesini zorunlu kılar.
• Gürültü ve Rahatsızlık: Gürültü, koku, titreşim gibi durumların KMK'nın "çekilmez hale getirme" sınırını aşması durumunda, yönetici veya kat malikleri tarafından açılan davalar neticesinde, Yargıtay kararları uyarınca, kiracının tahliyesine veya malikin bağımsız bölümünün satılmasına dahi karar verilebilir (KMK Madde 25).

3. Yönetici Sorumluluğu ve İbra Kararının Bağlayıcılığı (KMK Madde 40)

Yöneticinin görev süresinin sonunda hesapları teslim etmesi ve ibra edilmesi, mali şeffaflık açısından kritiktir.

• İbra Kararının Sınırı: Kat Malikleri Kurulu'nun, yöneticinin bir yıllık faaliyetini onaylaması (İbra etmesi), yöneticinin görev süresi boyunca yaptığı işlemlerden kaynaklanan sorumluluğu sona erdirir. Ancak Yargıtay, ibra kararının YÖNETİCİNİN HİLELİ veya KASITLI işlemlerini kapsamadığını netleştirmiştir. Mali raporlarda bilerek gizlenen veya sahte belgeye dayanan usulsüzlükler, ibra kararı olsa bile yöneticinin şahsi sorumluluğunu doğurur.
• Yöneticinin Şahsi Sorumluluğu: Yönetici, KMK'dan doğan görevleri (DASK yaptırma, yasal defter tutma, SSK yatırma) yerine getirmezse, oluşacak cezalar ve zararlar için kat maliklerine karşı şahsi olarak sorumlu tutulur. (Yargıtay 18. H.D. kararları). Bu, özellikle Mersin'deki profesyonel yönetim şirketlerinin hukuki güvencesinin temelini oluşturur.

4. Yönetim Planı Değişikliği ve Çoğunluklar (KMK Madde 28 ve 30)

• Yönetim Planının Önceliği: Yargıtay, Yönetim Planı'nın, KMK'nın emredici hükümleri dışında, binanın anayasası olduğunu ve Kat Malikleri Kurulu kararlarından daha üstün olduğunu sürekli vurgular.
• Değişiklik Zorluğu: Yönetim Planında değişiklik yapılması için KMK Madde 28 uyarınca tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gerekir. Bu kural, Yargıtay tarafından istikrarlı bir şekilde korunmuştur.
• Mutlak Çoğunluk İlkesi: Yöneticinin seçimi, İşletme Projesinin onayı gibi temel kararlarda mutlak çoğunluk (sayı ve arsa payı çoğunluğu) kuralının eksiksiz uygulanması zorunludur. Çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar, her zaman mahkeme tarafından iptal edilme riski taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Yargıtay Kararları

İletişim Bilgileri

Telefon: +90 324 325 33 25 Adres: Kiremithane Mah. Silifke Cad. Başeğmez Apt. K2, D:3 Akdeniz Mersin

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yargıtay kararı ile kat maliki daireden çıkarılabilir mi?

Cevap: Evet. KMK Madde 25 uyarınca, bir kat malikinin komşularına karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi, gürültü veya ahlaki davranışlarla çekilmez hale gelmesi durumunda, Yargıtay kararları emsal alınarak, Kat Malikleri Kurulu kararıyla o dairenin mahkeme yoluyla satılması talep edilebilir.

2. Çatının onarım masrafı Yargıtay'a göre nasıl paylaşılır?

Cevap: Yargıtay, çatı onarım masrafının ortak gider olduğunu ve Yönetim Planında aksine bir hüküm yoksa, tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanması gerektiğine hükmeder. En üst katın daha çok ödeme yapacağı yönündeki geleneksel görüş hukuken geçersizdir.

3. Yöneticinin DASK'ı denetleme yetkisi Yargıtay tarafından onaylanmış mıdır?

Cevap: Evet. Yargıtay, yöneticinin Kat Malikleri Kurulu kararı olmasa bile, kanuni bir zorunluluk olan Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçelerinin güncelliğini denetleme ve yaptırmayanlar hakkında yasal işlem başlatma yükümlülüğünü ve yetkisini onaylamıştır.

4. Kiracının davaya dahil edilmesi Yargıtay tarafından nasıl değerlendiriliyor?

Cevap: Yargıtay, yöneticinin aidat takibinde kiracıyı da borçtan sorumlu tutarak davaya dahil edebileceğini, ancak tahliyenin sadece kat maliki aleyhine açılacak bir tahliye davası ile mümkün olabileceğini belirtmiştir.

Anahtar Kelime Listesi

Kat Mülkiyeti Kanunu Yargıtay Kararları, KMK İçtihat, Aidat Gecikme Tazminatı Yargıtay, Yönetici İbra Kararı, Ortak Alan Müdahalenin Men’i, KMK Madde 25 Satış, Yönetim Planı Değişikliği 4/5, Mersin Apartman Yönetimi Hukuk, Yargıtay Çoğunluk Kararları.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25