Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Örnek Maddeler ve Tarafların Yükümlülükleri

Ana Sayfa › Blog · 22 Ağustos 2026 — Gözde Yönetim

Kira sözleşmesi nedir, yazılı olmak zorunda mı?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazın kullanımını kiracıya bıraktığı, kiracının da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) ilgili maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir; bu hükümler genel olarak kiracıyı koruyucu niteliktedir.

Kanun, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasını şart koşmaz; sözlü anlaşma da hukuken geçerlidir. Ancak sözlü sözleşmede kira bedelinin, sürenin veya taraflar arasında konuşulan koşulların ispatı büyük güçlük çıkarır. Bu yüzden sözleşmenin yazılı yapılması, taraflarca imzalanması ve mümkünse noter huzurunda düzenlenmesi ya da e-Devlet üzerinden elektronik olarak imzalanması pratikte şiddetle tavsiye edilir. Yazılı sözleşme, hem kira artış oranı hem de tahliye süreçlerinde tarafların elini güçlendirir.

Kiralanan taşınmaz bir apartman veya site içindeyse, kiracı bağımsız bölümü aynı zamanda o binanın ortak yaşam kurallarına tabi olarak kullanır. Bina içindeki genel kurallar için apartman kuralları yazımıza bakabilirsiniz.

Sözleşmede bulunması gereken maddeler

Eksiksiz bir kira sözleşmesi aşağıdaki başlıkları içermelidir:

• Taraflar: Kiraya verenin ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri.
• Taşınmazın tanımı: Adres, bağımsız bölüm numarası, kullanım alanı (konut/işyeri) ve varsa tapu bilgileri.
• Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi; belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğu.
• Kira bedeli ve ödeme günü: Aylık tutar, ödeme şekli (banka hesabına, elden vb.) ve her ayın hangi gününe kadar ödeneceği.
• Depozito (güvence bedeli): Tutarı ve iade koşulları.
• Yan giderler: Aidat, su, doğalgaz, elektrik gibi giderlerin kim tarafından karşılanacağı.
• Kullanım amacı: Taşınmazın konut mu işyeri mi olarak kullanılacağı; amaç dışı kullanım yasağı.
• Demirbaş listesi: Teslim anında taşınmazda bulunan eşyalar (varsa) ve mevcut durumları.
• Tahliye ve teslim koşulları: Taşınmazın hangi durumda teslim edileceği, anahtar teslim tarihi.
• İmza: Tarafların ve varsa tanıkların imzası, düzenleme tarihi ve yeri.

Bina içinde oturacak kiracının site veya apartman yönetimiyle ilişkisi de önemlidir; kiracının yönetime katılıp katılamayacağı merak edilen bir konudur. Ayrıntı için kiracılar site yönetimine girebilir mi yazımıza bakabilirsiniz.

Depozito (güvence bedeli) ne kadar olabilir?

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınacak güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilmişse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırmakla yükümlüdür; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiracının taşınmaza veya kiraya verene verdiği bir zarar yoksa depozito faiziyle birlikte iade edilir. Sözleşmede depozitonun tutarı, hangi hesaba yatırılacağı ve iade şartlarının açıkça yazılması, ilişkinin sonunda yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler; aksi halde depozitonun ne zaman ve hangi kesintilerle iade edileceği tartışma konusu olabilir.

Kira bedeli nasıl belirlenir, artış nasıl yapılır?

Kira bedeli, taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır ve sözleşmede açıkça yazılır. Sözleşme süresi içinde kira bedelinin yıllık olarak yeniden belirlenmesi gerektiğinde ise TBK m.344 devreye girer: taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmışsa, yeni kira dönemindeki kira bedeli, bu anlaşmaya göre ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenebilir. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedeli yine bu oranı aşmayacak şekilde hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Sözleşmede artış esasının ("TÜFE oranında artırılır" gibi) net biçimde yazılması, her yıl yaşanabilecek belirsizliği azaltır.

Kiracının yükümlülükleri

• Kira bedelini zamanında ödemek: Sözleşmede belirlenen tarihte ve şekilde ödeme yapılmalıdır; gecikme, ileride tahliye sebebi oluşturabilecek bir risktir.
• Yan giderleri karşılamak: Aksi kararlaştırılmadıkça su, elektrik, doğalgaz gibi tüketime bağlı giderler kiracıya aittir; bu giderlerin kimin adına kayıtlı olacağı ve abonelik değişikliğinin ne zaman yapılacağı sözleşmede netleştirilmelidir.
• Aidat ve ortak giderlerden sınırlı sorumluluk: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi gereği, kiracı bulunduğu bağımsız bölümün ortak gider borcundan kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumlu tutulabilir; yani kiracıdan istenebilecek tutar, o dönem için ödemesi gereken kira bedelini aşamaz. Bu, kiracının apartman veya site yönetimine karşı aidat konusunda sınırsız bir sorumluluğu olmadığı anlamına gelir.
• Taşınmazı özenle kullanmak: Taşınmaz, sözleşmede öngörülen amaca uygun ve özenle kullanılmalıdır; taşınmazda yapılacak tadilat veya değişiklikler için kiraya verenin onayı gerekir.
• Komşuluk ve bina kurallarına uyum: Apartman veya site içindeki ortak yaşam kurallarına, yönetim planına ve gürültü, ortak alan kullanımı gibi konulara riayet edilmelidir; bu kurallara aykırılık, ev sahibi ile kiracı arasında da sorun doğurabilir.

Ev sahibinin (kiraya verenin) yükümlülükleri

• Teslim yükümlülüğü: Taşınmaz, sözleşmede kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli ve sözleşmeye uygun durumda teslim edilmelidir; teslim anındaki durumun demirbaş listesiyle birlikte kayıt altına alınması ileride ispat kolaylığı sağlar.
• Ayıptan sorumluluk: Taşınmazda kiracının kullanımını engelleyen önemli bir eksiklik veya ayıp varsa, kiraya veren bundan sorumludur ve bu eksikliği makul sürede gidermekle yükümlüdür.
• Büyük onarımları üstlenmek: Yapının yapısal unsurlarını ilgilendiren, kiracının olağan kullanımından kaynaklanmayan büyük onarımlar (örneğin çatı, tesisat veya yapısal aksamla ilgili sorunlar) kiraya verenin sorumluluğundadır.
• Kiracının huzurunu bozmamak: Kiraya veren, sözleşme süresince kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde kullanmasını engelleyecek müdahalelerden kaçınmalıdır.

Kiracı evi boyatmak zorunda mı?

Bu, kira ilişkisinin sonunda en çok tartışılan konulardan biridir. Genel ilke şudur: kiracı, taşınmazı olağan ve sözleşmeye uygun kullanımdan doğan normal yıpranmadan sorumlu tutulamaz. Duvarlardaki zamanla oluşan solma, ince çatlaklar veya normal kullanım izleri bu kapsamdadır ve kiracıdan boyatma talep edilemez.

Buna karşılık, kiracının kendi kusuruyla (örneğin duvara sabit delikler açması, boyayı bilinçli şekilde tahrip etmesi, sızıntıya yol açacak bir müdahalede bulunması) verdiği somut bir hasar varsa, bu hasarın giderilmesi kiracıdan istenebilir. Yargıtay uygulaması genellikle bu ayrımı; yani "olağan yıpranma" ile "kiracı kusuruyla oluşan hasar" ayrımını esas almaktadır. Sözleşmede "taşınmaz boyalı teslim edilecek" veya "tahliyede taşınmaz aynı şekilde teslim edilir" gibi açık bir madde varsa, bu madde taraflar arasında bağlayıcı olur ve uygulamada öncelikle dikkate alınır. Bu nedenle boyama, temizlik ve teslim şeklinin sözleşmede net biçimde yazılması ileride yaşanacak anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Sözleşme sonu ve tahliye

Belirli süreli bir kira sözleşmesi, süre bitiminde kendiliğinden sona ermez. TBK m.347 uyarınca kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiracı, sözleşme süresinin ve sonraki her uzama yılının bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bu kural yıl ortasında tek taraflı fesih hakkı vermez.

Ev sahibinin kiracıyı süre sonunda çıkarabilmesi ise sınırlı sebeplere bağlıdır; başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye: Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçek ve samimi bir ihtiyacı olması.
• Yeniden inşa veya esaslı onarım: Taşınmazın yeniden inşası veya imar/esaslı onarımı için kullanımının gerekli olması.
• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş olması. Uygulamada bu taahhüdün kiracının serbest iradesiyle ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır; sözleşmeyle aynı anda, kiracıya imzalatılan bir taahhüt genellikle bu şartı taşımadığı için sorun yaratabilir.
• İki haklı ihtar: Kiracının kira bedelini bir kira yılı içinde iki haklı ihtara rağmen ödememesi.

Bu sebeplerin her biri kanunda ayrı usul ve sürelere bağlanmıştır; somut bir tahliye talebi öncesinde durumun bir hukukçuya danışılması önerilir.

Sık yaşanan anlaşmazlıklar ve önleyici tedbirler

Uygulamada kira ilişkisinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar genellikle sözleşmenin baştan eksik veya belirsiz bırakılmasından kaynaklanır. Aşağıdaki noktaların sözleşme aşamasında netleştirilmesi, ilerideki anlaşmazlık riskini azaltır:

• Depozitonun iadesi: Depozitonun ne zaman, hangi kesintilerle ve hangi hesaba iade edileceği açıkça yazılmalıdır.
• Teslim ve tahliye durumu: Taşınmazın teslim anındaki fotoğraflı kaydının tutulması, tahliye sırasında yaşanan "kim ne zaman bozdu" tartışmalarını büyük ölçüde önler.
• Ortak gider (aidat) borcu: Kiracının hangi giderlerden, hangi tutara kadar sorumlu olduğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir; aksi halde bina yönetimiyle kiracı arasında da anlaşmazlık doğabilir.
• Erken fesih: Kiracının süresinden önce çıkmak istemesi halinde izlenecek yol (bildirim süresi, varsa yeni kiracı bulma yükümlülüğü) sözleşmede öngörülebilir.

Örnek sözleşme iskeleti

Aşağıdaki başlık sırası, sade ve eksiksiz bir kira sözleşmesi hazırlarken izlenebilecek genel bir çerçevedir:

1. Taraflar ve kimlik bilgileri
2. Kiralanan taşınmazın tanımı ve adresi
3. Kullanım amacı (konut/işyeri)
4. Kira süresi (başlangıç-bitiş tarihi)
5. Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli
6. Yıllık kira artışına ilişkin hüküm
7. Depozito tutarı ve iade koşulları
8. Yan giderlerin (aidat, su, elektrik, doğalgaz) paylaşımı
9. Demirbaş listesi ve taşınmazın teslim anındaki durumu
10. Tarafların hak ve yükümlülükleri
11. Tahliye ve teslim koşulları
12. Özel şartlar (varsa evcil hayvan, tadilat izni vb.)
13. Düzenleme tarihi, yeri ve imzalar

Kiralanan taşınmaz bir apartman veya site içindeyse, bu sözleşmenin yanında binanın yönetim planı ve genel kuralları da kiracı için bağlayıcıdır. Bina yönetimiyle ilgili süreçler için apartman yönetimi hizmetimize, yasal çerçeve için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamıza göz atabilirsiniz.

Sözleşme imzalandıktan sonra dikkat edilmesi gerekenler

Sözleşme imzalandıktan sonra sürecin sağlıklı ilerlemesi için birkaç pratik adım önem taşır. Öncelikle sözleşmenin bir nüshası her iki tarafta da kalmalı; taraflardan biri değişikliğe ihtiyaç duyarsa bu değişiklik yazılı bir ek protokolle yapılmalı, sözlü anlaşmalara güvenilmemelidir. Taşınmazın bulunduğu binada apartman veya site yönetimi varsa, kiracının yönetimle ilk iletişimi genellikle taşınma anında kurulur; bu aşamada demirbaş bildirimi, aidat bilgisi ve varsa otopark veya ortak alan kullanım kuralları netleştirilmelidir.

Kira geliri elde eden ev sahibinin, kira gelirini ilgili vergi mevzuatına göre beyan etme yükümlülüğü bulunur; bu konu kira sözleşmesinin hukuki geçerliliğinden ayrı bir yükümlülük olup, taraflar arasındaki sözleşmeyi etkilemez. Sözleşmenin düzenli, eksiksiz ve her iki tarafın da imzasını taşıyan bir belge olması, hem kira sürecinde hem de olası bir uyuşmazlıkta en güçlü dayanak olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi noterden yapılmak zorunda mı?

Hayır, kanun yazılı şekil şartı aramaz; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı, mümkünse noter onaylı veya e-Devlet üzerinden düzenlenmiş bir sözleşme yapılması önerilir.

Depozito en fazla kaç aylık kira bedeli olabilir?

TBK m.342 gereği güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvenceyi kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.

Kiracı evi boyatmak zorunda mı?

Olağan kullanımdan doğan yıpranmadan kiracı sorumlu tutulamaz. Kiracının kusuruyla oluşan somut bir hasar varsa veya sözleşmede açık bir "boyalı teslim" maddesi varsa, bu durumda boyatma talep edilebilir.

Kira sözleşmesi süresi bitince kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiraya verenin tahliye talebi ise ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanabilir.

Ev sahibi kira sözleşmesi süresi dolmadan kiracıyı çıkarabilir mi?

Kural olarak hayır. Süre dolmadan tahliye ancak kiracının sözleşmeye aykırı davranışı, ödeme yapmaması veya kanunda öngörülen istisnai hallerde ve usulüne uygun bir hukuki süreçle mümkün olur.

Kiraladığınız veya kiraya verdiğiniz taşınmazın bulunduğu apartman ya da sitenin yönetim süreçleriyle ilgili sorularınız için Gözde Yönetim iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.

Mersin'de profesyonel site ve apartman yönetimi mi arıyorsunuz? Gözde Yönetim; aidat takibi, genel kurul, personel ve bakım-onarım süreçlerini Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun ve şeffaf biçimde yürütür.Site yönetimi ·Apartman yönetimi ·Tüm hizmetler ·İletişim ·+90 324 325 33 25